FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2023

Also reine Mieterträge abzüglich Kosten. Meyer: Genau. Und ich bezwei e, dass in den vier Prozent Fondsverwaltungskosten eingerechnet sind, und glaube ohnehin nicht, dass die Zahl realistisch ist. Wir ha- ben in der Vergangenheit nicht ein einziges Projekt im geförderten Wohnungsbau mit vier Prozent Ausschüttungsrendite gesehen, egal ob wir selbst gebaut oder gekauft ha- ben.Das Beste waren drei Prozent, und nun sind auch noch die Baukosten gestiegen. Ist das für Sie noch attraktiv? Peter: Ich habe einen Sachwert, ich habe quasi kein Mietausfallwagnis zu kalkulie- ren, ich habe nach fünf Jahren, wenn die Gewährleistung der Bauunternehmen endet, weitere zehn bis 15 Jahre relativ geringe Instandhaltungskosten, schließlich gibt es kaum Fluktuation. Das alles spricht dafür, dass man mit gefördertem Woh- nungsbau eine gute Investition tätigt. Mit einemKalkulationszeitraumvon 15 Jah- ren kommen Sie aber nicht hin, wenn Sie 80 Prozent Fremdkapital abtragenmüssen. Peter: Das ist die Frage, wie hoch dann der jeweilige Marktzins sein wird. Aber darin besteht ja genau das Risiko. Peter: Nein, ist der Marktzins höher, dann lässt man sein Darlehen laufen, ist er niedriger, dann löst man es ab. Wo ist das Problem? Das klassische Zinsänderungsrisiko? Peter: Das haben Sie hier nicht. Meyer: Richtig, allein durch die langen Bin- dungsdauern von 25 Jahren und mehr ist das eigentlich kein Thema. Das Produkt selbst ist ja nach wie vor charmant, da gebe ich Herrn Peter schon recht. Warum nehmen Sie dann Abstand davon? Meyer: Es rechnet sich momentan nicht, weder für Spezial- noch für Publikums- fonds.Das weitere Problem bei Publikums- fonds ist die Fremdkapitalquote von maxi- mal 30 Prozent.Und damit bin ich raus, da geförderter Wohnungsbau sich nur über die hohen Förderdarlehen rechnet. Im Fonds müsste ich erst mal 50 Prozent Be- stand kaufen, der nicht nanziert ist, um dann geförderten Neubau kaufen zu kön- nen, der 70 bis 80 Prozent Fremdkapital hat. Bei Publikumsfonds geht daher maxi- mal eine kleine Beimischung. Peter: Für uns ist es das sicherste Produkt, das wir machen können. Allein die Regel- tilgung, die in den KfW-Darlehen berück- sichtigt ist, reicht ja schon aus, um Ertrag zu erwirtschaften. Herr Peter, Sie investieren nur aufs eigene Buch, richtig? Peter: Genau, wir arbeiten nur mit eigenem Geld. Das ist der entscheidende Punkt, der es uns leichter macht. Wie wird sich der Markt für bezahlbares Wohnen entwickeln? Meyer: Wir steuern auf eine Katastrophe im Wohnungsmarkt zu, und zwar sehenden Auges. Im vergangenen Jahr kamen hier 1,2 Millionen Flüchtlinge an, deren Zahl wird dieses Jahr kaum sinken. Und zu- gleich haben wir ein einbrechendes Neu- bauaufkommen. Peter: Dass die Flüchtlinge nur temporär Wohnungen brauchen, ist eine Illusion. Es werden schlicht viel, viel mehr Wohnun- gen gebraucht. Denn steigende Nachfrage bei sinkendem Angebot führt dazu, dass die Preise steigen. Vielen Dank für das Gespräch. TILMAN WELTHER FP KURZ-VITA: David Peter David Peter ist seit mehr als zehn Jahren als Immobilien- investor tätig. Mit der Connex Gruppe aus Düsseldorf investiert er vor allem in Value-Add-Immobilien und mietpreisgebundenen Wohnraum. » Frei finanzierter Wohnungsbestand wird aufgrund der aktuellen Gegebenheiten mit starken Abwertungen zu kämpfen haben. « David Peter, Connex Immobilien FOTO: © CHRISTOPH HEMMERICH SACHWERTE Sozialer Wohnungsbau | Thomas Meyer, Wertgrund | David Peter, Connex Immobilien 200 fondsprofessionell.de 1/2023