FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2023

ausschüsse regelmäßig aktualisiert und fest- gelegt werden. Das bleibt auch so. Die gesetzlichen Neuerungen kommen zum Tragen, wenn die Marktberichte keine aus- reichende Grundlage darstellen. Werterhöhung Dann kommen andere Verfahren zum Tragen. „Die Werterhöhung einzelner Immobilien in unserer Bewertung zum Jahreswechsel 2022/2023 betrug zum Teil 30 bis 40 Prozent.Das betri t insbesondere Immobilien, für die kein Vergleichswert vorliegt, da die lokalen Grundstücksmarkt- berichte der Gutachterausschüsse nicht hin- reichend aussagefähig sind oder das ent- sprechende Gebiet nicht abdecken. Nur dann kommen das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz“, sagt Klöpping. „In beiden Verfahren wird auf die Bodenrichtwerte abgestellt und auf die sonstigen im Bewertungsgesetz geregelten Rechenmethoden.“ Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei selbst genutzten Eigentumswohnungen sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, das Ertragsverfahren bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. „Die Grundstücksmarktberichte sind relativ aus- führlich und geben vielfältige Erläuterun- gen. Gleichwohl hat der je- weilige Sachbearbeiter in der Finanzverwaltung einen indi- viduellen Ermessensspielraum. Wenn aus Sicht des Finanz- amtes zu wenig Vergleichsfälle vorliegen, kann es auch davon abweichen“, sagt Klöpping. Wo immer keine oder nicht ausreichende Vergleichswerte vorliegen, kommt eines der beiden alternativen Verfahren zur Anwendung, mit denen bislang jeweils deutlich niedri- gere Immobilienwerte ermittelt wurden. Die vorgenommenen Veränderungen – so das regu- latorische Ziel – sollen die Dif- ferenz zwischen den Verkehrswerten und den auf der Basis der bisherigen Immobi- lienwertermittlungsrichtlinie festgestellten Werte verkleinern. Die Bodenrichtwerte, von denen beide Verfahren ausgehen, sind allgemein zu- gänglich.Wer kürzlich für seine Immobilie eine Grundsteuererklärung abgegeben hat, konnte sie umstandslos in entsprechenden Datenbanken im Internet nden. „Bei Ver- gleichswerten ist das anders, da sind die Datenbanken noch in der Aufbauphase. In vielen Städten liegen diese zwar inzwischen vor. In ländlichen Räumen ist die Datenla- ge aber eher dürftig“, konstatiert Klöpping. Regionalfaktor und Wertzahl Neuerdings ist im Sachwertverfahren ein Regionalfaktor in Anschlag zu bringen. „Beim Sachwertverfahren geht man ja von den Baukosten aus.Hinter der Einführung eines Regionalfaktors in die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie steht folg- lich die Überlegung, dass Baukosten unter- schiedlich hoch sind, je nachdem wo man baut“, erklärt Klöpping. Der Regionalfaktor wird – wenn er berechnet wurde – in den Immobilien- marktberichten der Gutachterausschüsse verö entlicht. In Hamburg beträgt er zum Beispiel für das gesamte Stadtgebiet einheit- lich 1,75. „Immer dann, wenn der entspre- chende Grundstücksmarktbericht keinen Regionalfaktor benennt, ist laut Gesetz der Faktor eins anzuwenden. Wenn aber drin- steht, der lokale Baukostenfaktor ist 1,2, dann erhöhen sich die anzusetzenden Bau- kosten um 20 Prozent“, sagt Klöpping. Bei Anwendung des Sach- wertverfahrens muss nun auch mit der von 70 auf 80 Jahre an- gehobenen Nutzungsdauer der Immobilien gearbeitet werden. „Steuertechnisch wirkt sich das auf den Altersabschlag aus. Je länger der Zeitraum, über den der Herstellungswert einer Immobilie abzuschreiben ist, umso geringer ist ihre anzu- setzende jährliche Wertminde- rung wegen Alters“, sagt Klöp- ping. Die Wertzahlen, das sind Marktanpassungsfaktoren, wur- den ebenfalls angehoben. Was vererbt wird Anteile am Erbvermögen 2021 in Deutschland Anders als bei der neuen Grundsteuer werden die neuen Immobilienwerte für mehr Steuereinnahmen sorgen. Quelle:BundesministeriumderFinanzen,StatistischesBundesamt Sonstiges Vermögen 10,8 % Kapital- vermögen 29,6 % Betriebs- vermögen 28,2 % Grund- vermögen 31,4 % » Die Werterhöhung beträgt zum Teil 30 bis 40 Prozent. « Kay Klöpping, KPMG SACHWERTE Vererbung von Immobilien 204 fondsprofessionell.de 1/2023 FOTO: © KPMG