FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2023

Cash is King Seit das KAGB die Kündigungsregeln verschärft hat, können offene Immobilienfonds ihre Liquidität viel besser managen – und bei Bedarf auch mal gezielt für Ankäufe einsetzen. O ene Immobilienfonds sind eher Tan- ker als Schnellboote. Sie erwerben Immobilien, um sie langfristig zu bewirt- schaften, sie bemühen sich um möglichst langfristige Mietverträge, sie sammeln beständig Geld ein, warten aber mitunter viele Monate, bevor sie damit weitere Immobilien erwerben. Die Investoren müssen ihrerseits Geduld mitbringen. Nach einem initialen Invest- ment kommen sie zunächst 24 Monate lang nicht an ihr Geld und dann auch erst, wenn sie zwölf Monate zuvor gekündigt haben. Ohne Fremdkapital Manchmal können jedoch auch o ene Immobilienfonds eine erstaunliche Flexi- bilität an den Tag legen. Seit die Zinsen gestiegen sind und Fremdkapital so teuer wurde, ist zum Beispiel der Habona Nah- versorgungsfonds Deutschland dazu über- gegangen, Ankäufe allein aus der vorhan- denen Liquidität zu bestreiten. „Dadurch vermeiden wir einen negativen Leverage- E ekt. Es besteht aber zukünftig bei nied- rigem Zinsniveau die Möglichkeit, Finan- zierungen nachzuholen und dann weitere Objekte zu erwerben“, erläutert Portfolio- manager Oliver Weinrich. „Aktuell liegt die Real IS – Realisinvest Europa Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Europa Rechtsform: Offener Immobilien-Publikumsfonds Währung: Euro Fondsvolumen: 800 Mio. Euro (Stand 31.1.2023) Vermietungsquote: 98,55% Mindestbeteiligung: 25 Euro Fremdkapitalquote: 24% Laufzeit: unbestimmt Renditeprognose: (nach BVI): 2,0 bis 2,5 % p.a. KVG: Real IS AG Verwahrstelle: Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG Auflagedatum: 11.11.2019 Fondsobjekt: Portfolio europäischer Immobilien unterschiedlicher Nutzungsart Scope-Gesamtbewertung aus der Ratinganalyse Der Fonds baut ein europaweites Portfolio mit Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten wie Büro, Logistik, Nahversorgung und künftig auch Wohnen auf. Zum Ratingstichtag hatte er in neun Immobilien in fünf Ländern investiert. Mit einem Anteil von insgesamt 36,2 Prozent – bezogen auf die Verkehrswerte – bildet Deutschland den Kern. Weitere Objekte liegen in den Niederlan- den, Frankreich, Belgien und Österreich. Auf Büro- flächen entfallen 68 Prozent (sechs Objekte), auf Logistik 23 Prozent (zwei Objekte). Ein Fachmarkt- zentrum macht neun Prozent des Portfolios aus. Die Stärken des Immobilienportfolios liegen vor allem in den sehr guten Lagen der Objekte und der faktischen Vollvermietung. Sehr positiv wirkt sich zudem aus, dass nur ein sehr geringer Anteil der Mieteinnahmen aus den am stärksten von Covid-19 betroffenen Branchen wie Hotel oder Non-Food-Einzelhandel stammt. Da sich der Fonds noch in der Anlaufphase befindet, schneiden die Bereiche Mieterkonzentration sowie regionale Diversifizierung im Branchenvergleich noch unter- durchschnittlich ab. Das Immobilienportfolio ist im Branchenvergleich überdurchschnittlich und geeignet, das ange- strebte Renditeniveau mittelfristig zu erreichen. Hinsichtlich der Finanzstruktur erzielt das Produkt eine im Vergleich zur Peergroup der offenen Immobilien-Publikumsfonds durchschnittliche Bewertung. Die Fremdfinanzierungsquote von rund 24 Prozent ist erhöht, das Zinsänderungsrisiko aufgrund der langfristigen Zinsbindungen aktuell jedoch eher gering. Positiv hervorzuheben ist, dass bis auf das Nahversorgungszentrum alle Objekte über eine Zertifizierung verfügen. Scope-Rating: a– Diese Büro- und Gewerbeimmobilie namens „Factor Y“ in Lyon ist der jüngste Ankauf für das Portfolio des Realisinvest Europa. FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwertinvestments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 232 fondsprofessionell.de 1/2023 FOTO: © MAXIME DELVAUX | FACTORY LYON, ANTTO | ADOBE.STOCK.COM