FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2023

Fremd nanzierungsquote bei rund 18 Pro- zent bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,01 Prozent, der noch für rund sieben Jahre xiert ist.“ Zum Stichtag der Ratinganalyse von Scope hatte der o ene Immobilienfonds Realisinvest Europa eine Fremdkapitalquo- te von 24 Prozent. Gesetzeskonform wäre eine Quote von bis zu 30 Prozent. Weil aber der Durchschnitt derzeit bei 16 Pro- zent liegt, kritisiert Scope den Fremdmittel- stand im Fonds als „erhöht“. Dabei legte auch Real IS inzwischen das Ruder um. „Mit dem Erwerb der Büroimmobilie in Lyon, die mit 100 Prozent Eigenkapital getätigt wurde, ist die FK-Quote auf 22 Prozent gesunken“, berichtet Tobias Kotz, Global Head of Client Relations and Capi- tal Funding bei Real IS. „Mit zwei bevor- stehenden Ankäufen, die ebenfalls geplant mit 100 Prozent Eigenkapital erworben werden, wird sich die FK-Quote im Sommer dieses Jahres auf rund 18,5 Pro- zent reduzieren. Wir beurteilen die FK- Quote daher als moderat.“ Außerdem ist die Liquiditätsquote des Fonds mit derzeit 26 Prozent im Markt- vergleich ausgesprochen hoch. Der Durch- schnitt liegt laut Scope bei 15 Prozent. Folglich hat der Fonds, weiterhin positive Nettomittelzu üsse vorausgesetzt, noch Ka- pazitäten für weitere eigenkapital nanzier- te Ankäufe. Ähnlich dem Portfolio des Ha- bona-Fonds beträgt auch im Realisinvest Europa die durchschnittliche Restlaufzeit der Darlehen mit sehr niedrigen Zinsen noch rund sieben Jahre. „Im Marktver- gleich ist das Zinsänderungsrisiko daher als deutlich geringer einzustufen“, so Kotz. Gemäßigte Abwertungen Während die Portfoliomanager bei aktu- ellen Ankäufen souverän entscheiden kön- nen, hängen sie bei den quartalsweisen Habona – Nahversorgungsfonds Deutschland Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: Offener Immobilien-Publikumsfonds Währung: Euro Fondsvolumen: 142 Mio. Euro (Stand 31.1.2023) Vermietungsquote: 97,3% Mindestbeteiligung: 50 Euro Fremdkapitalquote: 17,7% Laufzeit: unbestimmt Renditeprognose: (nach BVI): 2,0 bis 2,5 % p.a. KVG: Intreal International Real Estate KVG mbH Verwahrstelle: Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG Auflagedatum: 11.10.2019 Fondsobjekt: Portfolio mit deutschen Immobilien der Nahversorgung mit Lebensmitteln und Dienstleistungen Scope-Gesamtbewertung aus der Ratinganalyse Der Schwerpunkt des Fonds liegt auf Nahversor- gungsimmobilien, in denen vor allem Lebens- mittel, aber auch Dienstleistungen des täglichen Bedarfs angeboten werden. Im Ankaufsfokus stehen neben dem klassischen Lebensmittelein- zelhandel und Kitas auch Immobilien mit Koppel- nutzungen, beispielsweise Ärztehäuser. Zum Ratingstichtag hält der Fonds 13 Objekte mit einem kumulierten Verkehrswert von 133 Millionen Euro. 87 Prozent davon sind klar dem Sektor Lebensmitteleinzelhandel zuzuordnen. Das Port- folio weist sehr gute Werte hinsichtlich der durch- schnittlichen Restlaufzeitenstruktur der Miet- verträge und der Vermietungsquoten auf. Dass der überwiegende Anteil der Mieteinnahmen aus vergleichsweise krisenresilienten Branchen stammt, wirkt sich positiv aus. Da sich der Fonds noch in der Anlaufphase befin- det, schneiden die Bereiche Mieterkonzentration und regionale Diversifizierung im Branchenver- gleich noch unterdurchschnittlich ab. Insgesamt wird das Immobilienportfolio im Branchenver- gleich als überdurchschnittlich bewertet und als geeignet, das angestrebte Renditeniveau mittel- fristig zu erreichen. Die Finanzstruktur des Produkts erreicht aus Sicht von Scope eine im Vergleich zur Peergroup der offenen Publikumsfonds überdurchschnittliche Bewertung. Die Fremdfinanzierungsquote von rund 18 Prozent ist branchendurchschnittlich. Hervor- zuheben sind die langfristigen Zinsbindungen, die ein Zinsänderungsrisiko aktuell ausschließen. Vier Immobilien sind komplett eigenkapitalfinanziert und bieten damit ausreichend Spielraum für Verkäufe, sollte dies kurzfristig notwendig werden. Scope-Rating: a- Dieser Supermarkt im niedersächsischen Söhlde gehört zum Portfolio des Habona Nahversorgungs- fonds Deutschland. » Natürlich werden wir uns einer Marktanpas- sung auch nicht vollends entziehen können. « Tobias Kotz, Real IS SACHWERTE Sachwertradar 234 fondsprofessionell.de 1/2023 FOTO: © REAL IS, HABONA INVEST | HABONA NAHVERSORGUNGSFONDS DEUTSCHLAND