FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2023

Der Wohnungsfondsanbieter ZBI wurde seit dem Einstieg der Union Investment komplett umgekrempelt. Der Prozess war für einige schmerzlich. Geschäftsführer Jörg Kotzenbauer erläutert die Hintergründe und die künftige Strategie des Hauses. V or sechs Jahren ist die genossenschaft- liche Union Investment mit knapp 50 Prozent bei der ZBI, einem Anbieter von Wohnimmobilienfonds, eingestiegen. Kurz darauf, im Sommer 2017, ging der offene Immobilienfonds Uniimmo: Wohnen ZBI an den Start. Parallel wurden jedoch wei- tere geschlossene Vehikel aufgelegt. 2020 übernahm Union Investment weitere 45 Prozent an der ZBI.Mit der 2021 angekün- digten Kürzung von Auszahlungen in den geschlossenen Fonds eskalierte ein Kon ikt zwischen dem neuen Management und der bisherigen Führungsriege, ihren Ver- triebspartnern und den Anlegern der geschlossenen Fonds. Zwei konzeptionell verschiedene Investmentwelten prallten aufeinander. Herr Kotzenbauer, vor knapp zwei Jahren, inmitten eines anhaltenden Booms des deutschen Wohnimmobilienmarktes, kün- digte ZBI an, in einigen geschlossenen Fonds Auszahlungen zu kürzen, und stieß damit Anleger und Vertriebspartner vor den Kopf. Wie kam es dazu? Jörg Kotzenbauer: Vor dem Hintergrund neuer Verantwortlichkeiten im Fondsma- nagement haben wir eine Bestandsaufnah- me vorgenommen: Wie ist der Status der einzelnen Fonds? Wie steht es um die Immobilien? Welche Investitionen sind notwendig? Wir stellten fest, dass einige Fonds Probleme hatten, Auszahlungen aus erzielten Gewinnen darzustellen, was uns keine nachhaltige Politik zu sein schien, sondern eine Vorwegnahme künftiger Erträge unter der Annahme, dass das sehr positive Marktumfeld permanent so weiter- laufen würde. Angesichts dessen, dass der Immobilienzyklus schon sehr lang so gut gelaufen war, ging es uns darum, die Aus- zahlungen auf ein nachhaltiges Niveau zu bringen, um weiteren Mehrwert für die Anleger schöpfen zu können. Das war immer die Grundlage unseres Handelns. Das ist bei den Betroffenen offenbar nicht so angekommen. Wir haben eine Gesamtbetrachtung vorge- nommen, welches Szenario sich für die Anleger insgesamt am besten rechnet: kurzfristig höhere Auszahlungen aus der Substanz oder längerfristig niedrigere Aus- zahlungen? Die Gemengelage, die wir vor- gefunden haben, ließ uns den Weg mit den gekürzten Auszahlungen einschlagen. Gab es neben dem Abschmelzen der Sub- stanz weitere kritische Punkte? Der Grad der Portfoliosteuerung und die toolbasierte Unterstützung des Fondsma- nagements waren aus unserer Sicht ausbau- fähig. Wir haben also massiv in die Simu- lationsfähigkeit des Portfolios investiert, um messen zu können, wie sich Management- entscheidungen während der Fondslaufzeit auswirken. Dafür haben wir entsprechende Systeme eingerichtet, Prozesse etabliert und personelle Kompetenz aufgebaut. Gleich- zeitig änderte sich das Marktumfeld deut- lich: Die Kosten für Bau, Umbau und Sanierung gingen dramatisch nach oben. Das muss sich imManagement widerspie- geln: Alte Planungsannahmen, die man in „Auszahlungen auf ein nach- haltiges Niveau bringen“ » Am Ende geht es darum, dass für die Anleger das bestmögliche Ergebnis erzielt wird. « Jörg Kotzenbauer, ZBI FOTO: © TIM FLAVOR SACHWERTE Jörg Kotzenbauer | ZBI 216 fondsprofessionell.de 2/2023