FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2023

der Realität nicht mehr halten kann, weil man zu den angesetzten Preisen keine Handwerker mehr bekommt, müssen nachgezogen werden – mit gegebenenfalls einschneidenden Konsequenzen. Sanie- rungsprojekte, die sich zu den alten Preisen noch gerechnet hätten, können dann eben nicht mehr umgesetzt werden. Die Preiserhöhungen betreffen ja den Gesamtmarkt, der nicht flächendeckend mit Auszahlungsreduzierungen reagiert hat. Hatten die ZBI-Bestandsfonds, die Sie vorfanden, denn einen konzeptionellen Webfehler? Ihr Konzept konnte jedenfalls nur in einem stark steigenden Marktumfeld perfekt funk- tionieren. Das ist in der Tat, wenn Sie so wollen, ein Webfehler. Es ist aber das Konzept eines geschlossenen Fonds per se, der ein Problem hat, mit wechselnden Marktphasen umzugehen. Er hat struk- turell bedingt sehr hohe Grundkosten: Konzeptions- und Vertriebskosten und ver- schiedene andere Gebühren sorgen dafür, dass für das eigentliche Management der Immobilien zu wenig übrig bleibt. Es ist eine einfache Rechnung: Wenn Ihnen von 100 Euro, die Sie einsetzen, 80 bleiben, um damit zu arbeiten, dann ist es schwieriger, auf über 100 zu kommen, als wenn Sie mit 95 loslaufen.Das ist aber ein Webfehler, der weit über unser Haus hinausgeht und auch daher rührt, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes dieses Geschäftsmo- dell möglich und viele Jahre sehr erfolg- reich gemacht hat. Die ZBI-Fonds hatten aber auch ganz hauseigene Konzeptionsmerkmale, zum Beispiel die Mischung aus Handels- und Bewirtschaftungskonzept. Ja, damit setzte das Konzept auf große Wertsteigerungen und brauchte funktionie- rende Abnahmemärkte für die Immobi- lien, die idealerweise nach ein paar Jahren einen Verkauf zu deutlich höheren Preisen ermöglichen. Wenn die Steigerung zu gering ist oder der Markt nur seitwärts läuft, werden Sie damit schwerlich Gewinn erzielen. Sprunghafte Anstiege der Miet- rendite sind in Deutschland schon wegen des Mietrechts nicht möglich, das heißt für die ZBI-Fonds, dass die Handelskompo- nente auf umso signi kantere Wertsteige- rungen angewiesen war. Aber auch hier gilt das Prinzip, dass Sie ein rationales Gegenüber antizipieren müssen und nicht davon ausgehen dürfen, dass jemand ein schlechtes Geschäft machen will. Hinzu kam, dass die ZBI-Fonds kurze Lauf- zeiten ansetzten, während der geschlos- sene Fonds seine Stärken vor allem bei Langfristinvestments entwickelt und Zyklen überdauern kann. Ja und nein.Die ZBI hat in der Vergangen- heit durchaus auch erfolgreich agieren kön- nen, weil es der geschlossene Fonds ja ermöglicht, mit dem Einverständnis der Anleger Laufzeiten zu verkürzen oder zu verlängern, je nachdem wie der Markt- zyklus das gerade erfordert. Da wurden immer auch Spielräume genutzt, und das muss ja auch so sein. Trotzdem erforderte das ZBI-Fondskonzept starke Wertsteige- rungen, unabhängig vom Immobilien- zyklus. Als sich der Immobilienboom 2021 » Verbessert sich die Fondsrendite durch einen weiteren Ankauf nicht, dann wird nicht investiert. « Jörg Kotzenbauer, ZBI FOTO: © TIM FLAVOR fondsprofessionell.de 2/2023 217