FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2023

erkennbar seinem Ende zuneigte, erforder- te der Gesamtkontext die Entscheidungen, die wir dann auch getroffen haben. Wie sieht die Strategie für die geschlos- senen Fonds der ZBI aus, die noch in der Bewirtschaftung sind? Die Handelskomponente der Fonds weiter zu verfolgen ist angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen keine Option. Wir werden also im Rahmen der jeweiligen Fondslaufzeiten vernünftig an und mit den Immobilien arbeiten und sowohl auf aus- laufende Finanzierungen als auch auf den richtigen Verkaufszeitpunkt besonderes Augenmerk legen. Ein Verkauf kann auch mal vorzeitig sein oder sich nur auf einzel- ne Objekte beziehen, wobei wir weiterhin den Verkauf des Gesamtportfolios am Ende eines Fonds anstreben, was derzeit aber eine große Herausforderung wäre. Kleintei- lige Teilverkäufe klappen derzeit besser, ent- sprechend kommt dem Management der Fondslaufzeiten im Einvernehmen mit den Anlegern große Bedeutung zu. Am Ende geht es darum, dass für die Anleger das bestmögliche Ergebnis erzielt wird, und darauf richten wir unsere Aktivitäten aus. Haben nicht einige Fonds sogar noch zu investierendes Kapital übrig und müssten Objekte anbinden, anstatt sich von ihnen zu trennen? Wir können nur noch in sehr geringem Umfang investieren. Dabei müssen wir zwei Themen berücksichtigen: Weitere Ankäufe müssten auf der einen Seite zur Laufzeit des Fonds passen, also den Fonds in die Lage versetzen, noch rechtzeitig seine Nebenkosten und weitere mit ihnen ver- bundene Gebühren zu verdienen. Auf der anderen Seite gibt es Renditeerwartungen, die wir unserer Planung zugrunde legen. Verbessert sich die Fondsrendite durch einen weiteren Ankauf nicht, dann wird nicht investiert. Das Konzept eines offenen Immobilienfonds passt besser in die aktu- elle Marktphase. Vor zehn Jahren wurde das Kapitalanlage- gesetzbuch (KAGB) verabschiedet, und zwar vor allem wegen der Probleme, die die offenen Immobilienfonds damals hatten, nicht nur die geschlossenen. Wie beurteilen Sie den Erfolg des Gesetzes? Damals gab es die große Sorge, dass die Assetklasse komplett unattraktiv werden könnte, was sich aber glücklicherweise nicht bewahrheitet hat.Wir haben da eine vorbildliche Regelung. Für die geschlossenen Fonds hat sich die große Sorge allerdings bewahrheitet. Stimmt, die Aussage bezog sich auch aus- schließlich auf offene Immobilienfonds. Die Einführung der Kündigungsfrist war ein riesiger Fortschritt. Letztlich hat man einen funktionstüchtigen Kompromiss ge- funden zwischen Handelbarkeit und Rück- gabemöglichkeit auf der einen Seite und der Tatsache, dass Immobilien nicht von heute auf morgen veräußert werden kön- nen, auf der anderen. Das Geschäft mit geschlossenen Fonds war vor dem KAGB weitgehend unreguliert. Die strukturellen Veränderungen auf Fondsebene, die Ein- führung von Genehmigungsprozessen und die Unterwerfung unter das aufsichtsrecht- liche Regime der Ba n waren aus meiner Sicht richtig und notwendig. Der Gesetz- geber wollte mehr Transparenz und ein besseres Verständnis des geschlossenen Fonds als unternehmerische Beteiligung, aber ich habe meine Zweifel, ob da schon alles erreicht wurde. Ich nehme wahr, dass auch die Anleger der geschlossenen ZBI- Fonds nicht in jeder Konsequenz verstehen, wie das Konstrukt gestrickt ist, welche Chancen und welche Risiken drinstecken. Da gibt es schon noch Verbesserungsmög- lichkeiten. Was wäre zu tun? Das ist ein schmaler Grat, weil man schnell » Immer mehr Regulie- rung kann dazu führen, dass Markteintritte unmöglich werden und Oligopole entstehen. « Jörg Kotzenbauer, ZBI FOTO: © TIM FLAVOR SACHWERTE Jörg Kotzenbauer | ZBI 218 fondsprofessionell.de 2/2023