FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2023

Nachdem das Ziel der Koalition, 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu bauen, gleich im ersten Jahr nicht erreicht wurde, rech- nen Studien vor, dass in diesem Jahr 700.000 gebaut werden müssten. „Das wird auch nicht machbar sein. Daher steigt und steigt die Nachfrage nach Wohnimmobi- lien“, erläutert Daniel Preis, Vorstand der Domicil Real Estate, die Bestandswohnun- gen als Investment anbietet. Steuervorteile Die hohe Nachfrage nach Wohnraum sorgt dafür, dass Preisrücksetzer, die vereinzelt zu sehen waren, sich nicht zu einem strukturellen Merkmal des Marktes auswachsen. Der Vertrieb muss sich eher auf eine veränderte Käuferschaft einstellen als darauf, dass Wohnimmobilien kein gutes Investment mehr wären. „Die Einstiegshürden sind höher geworden. Anleger in Wohn- immobilien müssen nach der Zinswende mehr Eigenkapital mitbringen“, sagt Henning. Die neue Klientel, die über mehr liquide Mittel verfügt,wird zudem eher auf weitere sich bietende Vorteile re ektieren: „Der höhere Finanzierungszins führt auch zu einem höheren Steuervorteil“, sagt Rauten- berg. Jahrzehntelang, führt er aus, waren wir daran gewöhnt, Einnahmen aus Ver- mietung und Verpachtung in der Steuer- erklärung anzugeben. Jetzt könnten wir Verluste daraus angeben,was je nach indivi- dueller Steuersituation unterm Strich nicht zu einer Verschlechterung führen muss. „Man muss also die Betrachtung der Dinge ein bisschen erweitern und darf nicht nur denken: Die Zinsen sind gestiegen, jetzt lohnt sich eine Wohnung nicht mehr.“ Außerdem habe der Schock, den der Zins- anstieg ausgelöst hat, viele übersehen lassen, dass man seit Anfang dieses Jahres für fertiggestellte Neubauten jetzt drei statt nur zwei Prozent Abschreibung (Afa) ansetzen kann, ergänzt Rautenberg. „Es ist also nicht so, dass sich keine Kalkulation mehr rech- net. Es sind die Kalkulationen, die auf den Rahmenbedingungen von vor einem Jahr beruhen, die sich nicht mehr rechnen.“ Preis gibt ein Beispiel: „Bei einer 40-pro- zentigen Steuerlast zahlt ein Privatanleger, der sich seine vierprozentige Zinslast in die Lohnsteuerkarte eintragen lässt, e ektiv nur 2,4 Prozent.“Unter Berücksich- tigung entsprechender Mög- lichkeiten, ist er überzeugt, lie- ßen sich Finanzierungen ver- mieteten Wohneigentums fast wieder so rechnen wie vor zwei Jahren. Außerdem führe die In a- tion zu Lohnkämpfen und Streiks – und die wiederum zu mehr verfügbarem Einkom- men der Haushalte. Zugleich entwerte die In ation die Schulden jedes Jahr ein biss- chen. „Das sind Instrumente, die wir derzeit unseren Ver- trieben verstärkt an die Hand geben“, erläutert Preis. TILMAN WELTHER FP Michael Peter, P&P Group: „In dem Maße, in dem die Zinsen jedes Jahr weiter gesunken sind, sind die Preise für Wohnimmobilien gestiegen.“ Jens Rautenberg, Conversio: „Der höhere Finanzierungszins führt auch zu einem höheren Steuervorteil.“ Ende des Spektakels Transaktionsvolumen und Spitzenrenditen auf dem deutschen Wohnungsmarkt Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zum Spitzenjahr 2021 geradezu eingebrochen. Dafür lässt sich wieder Rendite erzielen. Quelle:Cushman&Wakefield2023 0 10 20 30 40 50 60 Mrd.Euro 0% 1% 2% 3% 4% 5% 2023 Q1 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 TransaktionsvolumenWohnen Spitzenrendite » Wir haben einen dramatischen Unter- schied zwischen Ange- bot und Nachfrage. « Fabian Henning, Accentro SACHWERTE Wohnimmobilien 224 fondsprofessionell.de 2/2023 FOTO: © DAVID WINKLER, TIM FRANKENHEIM