FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2023

Realisierung eines möglichst hohen oder niedrigen Kaufpreises sein. Vielmehr sollte stets – im Sinne eines fairen Umgangs – die Erzielung eines für beide Seiten markt- gerechten Preises im Vordergrund stehen“, sagt Hahn-Vertriebsleiter Paschalis Christo- doulidis. Unterschiede bei den Faktoren Der Ein uss sich verändernder Märkte, von Standortbewertungen oder der Immo- bilie selbst drückt sich in der Unterschied- lichkeit der sogenannten Faktoren aus. Sie geben den Kaufpreis einer Immobilie als Vielfaches der jeweiligen Jahresmiete zum Zeitpunkt ihres Kaufs oder Verkaufs an, womit Änderungen der Miethöhe neutra- lisiert werden. Steigt zum Beispiel die Mie- te eines Objekts in zehn Jahren um 25 Pro- zent, lässt sich mit demselben Faktor wie beim Einkauf absolut betrachtet ein um ein Viertel höherer Verkaufserlös erzielen. Annahmen im Exit Hahn hat in der Prognoserechnung des Pluswertfonds 178 einen Abschlag von 1,23 Zählern auf den Einkaufsfaktor vorgenom- men. Die DFI Deutsche Fondsimmobilien Holding dagegen rechnet für ihr aktuelles Anlageprodukt mit drei beziehungsweise vier Zählern oberhalb des Einstandsfaktors. Hahn-Vertriebsleiter Christodoulidis kon- statiert: „Die Faktorbetrachtung ist abhän- gig von der jeweiligen Marktentwicklung und spiegelt letztendlich die Renditean- forderungen der Marktteilnehmer wider. Während diese Renditeanforderungen in- folge des niedrigen Zinsniveaus in den zu- rückliegenden Jahrzehnten stetig gesunken sind und somit zu immer weiter steigen- den Faktoren geführt haben, sehen wir aktuell mit steigendem Zinsniveau wieder sinkende Faktoren.“ Mark Münzing, Vorstand der DFI Deut- sche Fondsimmobilien Holding, gibt zu » Die Faktorbetrachtung ist abhängig von der jeweili- gen Marktentwicklung. « Paschalis Christodoulidis Hahn Gruppe DFI Wohnen 2 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 92,25 Mio. Euro Eigenkapital: 50 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 25.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 88,4 % Laufzeit: 31.12.2033 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 152,7 % progn. KVG: DFI Deutsche Fondsimmobilien Holding AG Verwahrstelle: Asservandum Rechtsanwaltsges. mbH Bafin-Gestattung: 14.3.2023 Fondsobjekt: noch zu erwerbendes Portfolio aus deutschen Wohnimmobilien,Wohn- und Geschäftshäusern und Gewerbeimmobilien Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Der Fonds plant, in Wohnhäuser, gemischte Wohn- und Geschäftshäuser sowie vereinzelt in Gewerbe- immobilien über Gesellschaften zu investieren, an denen er alleiniger oder zumindest Mehrheits- gesellschafter ist und somit deren Entscheidungs- prozesse beherrscht. Anlageziel ist, Erträge aus der Vermietung und Veräußerung der Immobilien sowie aus einem kontinuierlichen Wertzuwachs dieser Immobilien zu erzielen. Die Investitionskriterien sind ins- gesamt sehr weit gefasst. Bislang wurden noch keine Investitionsobjekte erworben. Die Substanzquote von rund 88,4 Prozent kann noch als angemessen bezeichnet werden. Durch Reinvestitionen fallen weitere Vergütungen für Transaktionsberatung und Fremdmittelbeschaf- fung an. Während der Fondslaufzeit sind keine Tilgungen geplant. Es besteht somit während der gesamten Fondslaufzeit ein Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiko. Die Prognoserechnung unterstellt, dass die Objekte zum 18-Fachen der Jahresnettomiete erworben werden können und dann die Immobilien des Bereichs Bestand zu einem Faktor des 21-Fachen der gesteigerten Jahresnettomiete und die Immo- bilien des Bereichs Handel zum Faktor 22 verkauft werden können. Unterstellt man bei sonst gleichen Parametern einen Verkaufsfaktor von 18 beziehungsweise 20, lässt die Prognose – bei deutlich reduzierter lau- fender Auszahlung – nur noch einen geringen Gesamtüberschuss für die Anleger erwarten. Die laufenden Vergütungen und die Beteiligung der Initiatoren am Veräußerungserlös sind ver- gleichsweise hoch. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Wohnhaus in der Bizetstraße in Berlin-Weißensee, Objekt aus dem Vorgängerfonds DFI Wohnen 1. Bei Fonds 2 handelt es sich noch um einen Blindpool. SACHWERTE Sachwertradar 258 fondsprofessionell.de 2/2023 FOTO: © STEFAN GATZKE | HAHN GRUPPE, ARCHITEKTURFOTOGRAFIE VINCENT MOSCH