FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2023

Die Zinswende stellt die Immobilienwirtschaft vor fundamentale Herausforderungen. Portfoliomanager Carsten Thiel von Union Investment schildert, welche Veränderungen notwendig wurden – und welche spezifischen Chancen sich jetzt auftun. S tand Ende August 2023 verwalten die o enen Immobilienpublikumsfonds von Union Investment, dem Asset Mana- ger der genossenschaftlichen Finanzgruppe, rund 41 Milliarden Euro – das entspricht mehr als einem Drittel des Gesamtvolu- mens dieses Produktsegments in Deutsch- land.Der fürs Fondsmanagement zuständi- ge Abteilungsleiter Carsten Thiel hat ange- sichts von Zinswende und In ation gerade einen anspruchsvollen Job: Fallende Immo- bilienpreise und explodierende Baukosten sorgen für Stillstand an den Transaktions- märkten und für große Verunsicherung. Herr Thiel, im September erhöhte die EZB erneut den Leitzins. Die Immobilienbranche ächzte aber ohnehin schon unter der Zins- situation.Was steht uns da noch bevor, und wie werden Sie damit umgehen? Carsten Thiel: Wir haben es seit Mitte letz- ten Jahres mit stetig steigenden Zinsen zu tun, und unseres Erachtens wird es auch nicht der letzte Zinsschritt gewesen sein. Aber trotz Zinswende haben wir es ge- schafft, weiter zu wachsen. Das liegt daran, dass wir ein eigenkapitalstarker Investor sind und die Situation genutzt haben, unsere Bestände weiter zu diversi zieren und sie noch krisenfester zu machen. Wir haben dabei einen Fokus auf Qualitäts- immobilien und auf die mit ihnen erziel- bare Nettoertragsrendite gelegt. Mit Verlaub – worauf denn auch sonst? Sie müssen berücksichtigen, dass sich die Performance eines offenen Immobilien- fonds aus drei Komponenten zusammen- setzt, die Sie orchestrieren müssen: Bewer- tungsrendite, Liquiditätsrendite und eben Mietrendite. Die Bewertungsbeiträge sind im aktuellen Zinsumfeld deutlich gesun- ken und werden auch in Zukunft niedri- ger ausfallen. Das liegt daran, dass an den Immobilientransaktionsmärkten nach wie vor quasi Stillstand herrscht, weil weder Käufer noch Verkäufer das Gefühl haben, ihre Ansprüche durchsetzen zu können. Hingegen sorgen das aktuelle Zinsumfeld und die hohe In ation für steigende Mie- ten. Zum einen können wir von Absiche- rungsklauseln in den Beständen pro tieren, zum anderen steigen generell die Markt- mieten – mit positivem Effekt für die Fonds. Und schließlich können, anders als das in den vergangenen zehn Jahren war, Liquiditätsanlagen wieder Ertrag abwerfen. Und wenn die Zinsen noch weiter steigen? Wir haben es im Prinzip mit einem ganz normalen Zyklus zu tun. Wir haben ja keine Immobilienfonds- oder Immobilien- marktkrise, sondern vor allem die Auswir- kungen psychischer Effekte. Bei den Kon- ditionen für längerfristige Finanzierungen – also länger als fünf Jahre – sehen wir, dass die Zinsen wieder ein bisschen sinken. Das heißt, der Markt preist ab Ende 2024, Anfang 2025 eine Normalisierung ein. Ich erwarte keine größeren Zinseffekte oder Zinsänderungsrisiken mehr, die unsere Portfolios treffen würden.Wir haben ohne- hin einen geringen durchschnittlichen Fremdkapitalanteil von lediglich rund zwölf Prozent, sind also weit weg von den 30 Prozent, bis zu denen wir regulatorisch gehen könnten. „Wir haben keine Immobilienfondskrise “ » Die Bewertungs- beiträge sind im aktuellen Zinsumfeld deutlich gesunken. « Carsten Thiel, Union Investment FOTO: © OHLIGSCHLÄGER | UNION INVESTMENT SACHWERTE Carsten Thiel | Union Investment 210 fondsprofessionell.de 3/2023