FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2023

Die Immobilienbranche hat während Coro- na und danach beteuert, dass der Trend zum Homeoffice eigentlich keine Auswir- kungen hätte, dass also der Rückgang der quantitativen Nachfrage durch die Erhö- hung einer qualitativen Nachfrage mindes- tens kompensiert würde. Inzwischen zeigt sich, dass es doch nicht so einfach ist. Homeo ce ist grundsätzlich ein Thema. Die Nachfrage nach Büro ächen hat sich im Hinblick auf Qualität und Flexibilität, die von Mietern gefordert wird, geändert. Es werden andere Flächenkonzepte nach- gefragt. Qualitätsimmobilien an guten Standorten werden weiterhin sehr gut nachgefragt,wir haben im Bürobereich mit 94 Prozent relativ hohe Vermietungsquo- ten. Mietverträge werden verlängert, und wir können Indexierungen umsetzen. Im „War for Talents“ wollen Unternehmen ihren Mitarbeitern etwas bieten können. Aber wir sehen auch eine Differenzierung des Marktes. An Standorten, an denen Backo ce-Arbeiten überwiegen, an denen es weniger um Kommunikation geht, we- niger um Kreativität und Zusammenarbeit mit Kollegen, an denen zeichnet sich eine rückläu ge Nachfrage ab. Das trifft aber auf unsere Immobilien nicht zu. Können Sie die qualitativeVeränderung der Flächennachfrage beschreiben? Es geht um kreative Flächenkonzepte, Büros, die sich exibel sich wandelnden Mitarbeiterbedürfnissen anpassen können. Event ächen mit Lounge-Charakter, Fit- nessräume, Fahrradstellplätze, E-Ladesta- tionen. Auf der technischen Seite ist dafür erforderlich, dass die entsprechende Gebäu- deausrüstung vorgehalten wird. Wer trägt in der Regel die Kosten für sol- che Umbauten? Das ist sehr unterschiedlich. In einigen Ländern, in denen wir investiert sind, ist es üblich, dass man quasi einen veredelten Rohbau übergibt, den der Mieter ausbaut. In Deutschland ist es in der Regel so, dass wir die Ausbauten koordinieren, manch- mal gewähren wir Zuschüsse zu den Aus- baukosten, manchmal bauen wir die Flä- chen selbst aus. Das spiegelt sich dann in der Miethöhe in Form sogenannter Inves- titionsmieten wider. Apropos erhöhte Mieten: Haben Sie Index- klauseln in Ihren Mietverträgen? Wir arbeiten mit einemMix an verschiede- nen Mietsicherungsklauseln: Staffelmieten, Rent Reviews oder eben Indexklauseln, also die Kopplung der Miethöhe an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Im Einzelhandelsbereich haben wir oft- mals keine 100-Prozent-Weitergabe des Index. Da sind es teilweise nur 70 oder 80 Prozent. Im Bürobereich sind wir in der Regel bei 100 Prozent, haben aber mögli- cherweise noch Staffeln oder Schwellwerte vereinbart, sodass wir beispielsweise erst nach Änderungen von mehr als zehn Pro- zent eine Anpassung vornehmen. Die Inflationsrate hat sich vervielfacht. Sind die Klauseln in der Praxis durchsetzbar? Schon während Corona hatten wir die Situation, dass einzelne Mietvertragspartner unter Druck kamen. Mit denen ging man dann ins Gespräch, etwa über Stundungs- » Wir arbeiten mit einem Mix an verschiedenen Mietsicherungs- klauseln. « Carsten Thiel, Union Investment FOTO: © OHLIGSCHLÄGER | UNION INVESTMENT fondsprofessionell.de 3/2023 211