FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2023

Der Ver WALT ungsgehilfe Das Ertragspotenzial von Immobilienportfolios zu erkennen und zu heben, ist eine komplexe Aufgabe. Die Kenngröße WALT gibt dabei eine Orientierung, muss aber ihrerseits richtig gelesen werden. A ls wichtigstes Kriterium zur Beurtei- lung eines Immobilieninvestments gilt meist die Lage des Objekts. Eine nicht weniger relevante Kenngröße, die Immobi- lienmanagern hilft, ihre Bestände im Blick zu behalten, ist der WALT. Die Abkürzung steht für Weighted Average Lease Term, also die durchschnittliche Laufzeit beste- hender Mietverträge, und zwar gewichtet mit den durch sie generierten Nettomiet- einnahmen. Die Gewichtung bedeutet dabei, dass eine große Fläche, die aber nur einen geringen Mietertrag abwirft, etwa Lager- oder Keller ächen, entsprechend weniger ins Gewicht fällt als die teuren Flächen in den oberen Geschossen. „Als Manager eines größeren Immo- bilienportfolios mit einer Vielzahl an Miet- vertragsverhältnissen und jeweils unter- schiedlichen Laufzeiten kann Ihnen der WALT als Orientierungshilfe dienen“, sagt Iris Schöberl, Leiterin des Deutschland- geschäfts beim Asset Manager Columbia Threadneedle Real Estate Partners. Potenziale des WALT Der WALT sagt nichts darüber aus, wann ein konkreter Mietvertrag eines Immobilienportfolios ausläuft. Vielmehr gibt er an,wie sich Zahlungsströme auf der Basis ihnen zugrunde liegender Mietverträ- ge in den kommenden Jahren darstellen. „Der WALT zeigt einem den Planungs- horizont an, für den man mit einem be- stimmten Cash ow rechnen kann“, sagt Schöberl, „aber eine eingehende Analyse Ihres Mieterportfolios erspart er Ihnen nicht.“ Man müsse sich davor hüten, er- gänzt sie, Opfer der Scheinsicherheit zu werden, die er bietet. „Der WALT ist eine wichtige Kenngröße. Um sie deuten zu können,muss man jedoch recht tief in die Analyse des Mieterportfolios einsteigen“, p ichtet ihr Klaus Speitmann bei, Ver- triebsleiter bei der Swiss Life KVG, die zwei o ene Immobilienfonds verwaltet. „Je komplexer ein Mieterportfolio, umso wertvollere Hilfe kann er dabei leisten, ein Gefühl dafür zu entwickeln, was die Viel- zahl der einzelnen Mietverhältnisse in der Gesamtschau bedeuten kann“, sagt Julian Schnurrer, Leiter Portfoliomanagement beim Sachwertanbieter Wealthcap, „auch die Diversi kation der Ausläufe der Ver- träge ist eine spannende Information für die Resilienz eines Mieterportfolios.“ Beim WALT handelt es sich in erster Linie um eine Cash ow-Größe. Ein WALT- Wert von 4,4 wie in unserer Beispielberech- nung auf der nächsten Seite gibt nur vor- dergründig den Durchschnitt der restli- chen Mietvertragslaufzeiten an. Die eigent- lich interessante Größe, die er misst, ist das in dieser Zeit erzielbare Umsatzvolumen. Die Gewichtung der Vertragslaufzeiten nach ihrem Erlöspotenzial bedeutet zum Beispiel, dass von zwei noch gleich lang laufenden Mietverträgen derjenige stärker ins Gewicht fällt, mit dem die höhere Gesamtmiete erzielt wird. » Häufig berücksichtigt der WALT keine Sonder- kündigungsrechte. « Iris Schöberl, CT Real Estate Partners Wer in Immobilien investiert, ver- sucht meist, Leerstand zu vermeiden. Mitunter bietet aber gerade ein unver- mietetes Objekt Chancen. Schließlich besteht dann die Möglichkeit, eine höhere Miete auszuhandeln. SACHWERTE Immobilienwirtschaftliche Kenngrößen 216 fondsprofessionell.de 3/2023 FOTO: © GROSCHE.NRW | STOCK.ADOBE.COM