FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2023

Bei der Immobilienbewertung muss man zwei Ansätze unterscheiden: den Sub- stanzwert und den Ertragswert einer Im- mobilie. „Bei Büroimmobilien in liquider, nachgefragter Lage spielt der WALT nur eine nachgeordnete Rolle. Bei Objekten, die demgegenüber einen geringen Sub- stanzwert haben, beispielsweise Logistik- immobilien oder Fachmärkte, kommt der Ertragswert und damit der WALT eher in den Blickwinkel“, sagt Schnurrer. „Die Immobilien dieser Nutzungsarten bringen einen weniger hohen Grad an Werterhalt mit, weswegen bei ihnen regelmäßig auch dem Verkaufserlös ein geringerer Anteil in der Gesamtkalkulation zukommt“, so der Wealthcap-Manager. Unterschiedliche Strategien Je nach verfolgter Investmentstrategie kommt dem WALT ein unterschiedlicher Stellenwert zu. „Für einen Investor, der nicht aktiv selbst Werte heben will, gilt: je höher der WALT, umso besser“, sagt Schö- berl. In einem Umfeld steigender Mieten stecken hingegen in zeitnah auslaufenden Mietverträgen auch spezi sche Chancen. „Bei einem Core-Ansatz hat der WALT eine ganz andere Bedeutung, als wenn das Management einen Value-Add-Ansatz ver- folgt“, sagt Schnurrer. Ein Core-Ansatz wird auf einen möglichst hohen WALT-Wert re ektieren.Wer hingegen einen Mehrwert durch eine substanzielle Veränderung seiner Portfolioimmobilien erzielen will, der wird eher auf einen niedrigen WALT schauen. Grenzen des WALT Dem WALT ist nicht anzusehen, ob er die reguläre Laufzeit eines Mietvertrags zu- grunde legt oder gegebenenfalls auch ein- zelne laufzeitrelevante Vertragsklauseln berücksichtigt. „Häu g berücksichtigt der WALT keine Sonderkündigungsrechte“, sagt Schöberl und verweist auf die seltener anzutre ende Variante „WALB“, wobei das „B“ für die frühestmögliche Break-Option steht.Wird nur mit demWALT gearbeitet, bleibt o en, ob Sonderkündigungsrechte berücksichtigt sind oder nicht. Hier erö - net sich Spielraum für kosmetische Gestal- tungen in der Außendarstellung. Auch bei der Frage, wie nachhaltig sich das durch den WALT indizierte Umsatz- potenzial realisieren lässt, stößt seine Aus- sagekraft an Grenzen. „Der WALT sagt nichts über die Bonität der Mieter aus“, betont Speitmann. Bei Wohnimmobilien werden die Gren- zen des WALT besonders deutlich, weil sie in der Regel auf unbestimmte Zeit vermie- tet werden, der Mieter aber immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten hat.Die Wohnungsmieter uktuation kann der WALT nicht abbilden. TILMAN WELTHER FP Iris Schöberl, Columbia Threadneedle Real Estate: „Für einen Investor, der nicht aktiv selbst Werte heben will, gilt: je höher der WALT, umso besser.“ Klaus Speitmann, Swiss Life KVG: „Um den WALT deuten zu können, muss man recht tief in die Analyse des Mieterportfolios einsteigen.“ » Je komplexer ein Port- folio, umso wertvollere Hilfe bietet der WALT. « Julian Schnurrer, Wealthcap Der Body-Mass-Index des Mieterportfolios Weighted Average Lease Term (WALT): Berechnungsbeispiel für eine Immobilie Jahresnetto- Restdauer Mieter kaltmiete Mietvertrag Gesamtmiete 1 69.600 Euro 4,25 Jahre 295.800 Euro 2 30.000 Euro 7,5 Jahre 225.000 Euro 3 22.800 Euro 3,0 Jahre 68.400 Euro 4 110.400 Euro 4,0 Jahre 441.600 Euro 232.800 Euro 1.030.800 Euro WALT = Gesamtmiete/ Jahresnettokaltmiete = 4,43 Der WALT gibt die durchschnittliche Laufzeit bestehender Mietverträge an – und zwar gewichtet mit den durch sie generierten Nettomieteinnahmen. Damit ist er eine wesentliche Kenngröße zur Beurteilung des Cashflows eines diversifizierten Mieterportfolios. Musterberechnung:FONDSprofessionell SACHWERTE Immobilienwirtschaftliche Kenngrößen 218 fondsprofessionell.de 3/2023 FOTO: © COLUMBIA THREADNEEDLE REAL ESTATE PARTNERS, OLIVER NAUDITT | SWISS LIFE