FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2023

Konstrukte auch zu seinem Vorteil ent- wickeln. „Der Vorteil eines Blindpools ist, dass das Fondsmanagement während der Investitionsphase exibel auf sich ändernde Marktbedingungen reagieren kann. Dies gilt zum Beispiel für Situationen mit sich verbessernden Einkaufbedingungen, wenn sich ein Verkäufermarkt in einen Käufer- markt wandelt“, sagt Jürgen Göbel. Im Immobilienmarkt zeichnet sich dieser Wandel gerade ab: Sinkende Kaufpreise und ein zunehmendes Angebot können die Einkaufschancen erhöhen. „Es kommt auf die Möglichkeit an, Opportunitäten schnell wahrnehmen zu können“, sagt Bormann. Um rasch zuschla- gen zu können, müssen aber Eigenmittel schon vorhanden sein. Insofern ergibt es Sinn, zunächst Kapital zu akquirieren, „um dann im entscheidenden Moment schnell handlungsfähig zu sein und sich attraktive Projekte zu sichern“, erklärt Göbel. Aber gut gerüstet in den Startlöchern zu stehen, ist noch keine Erfolgsgarantie, gibt Bor- mann zu bedenken. „Denn wenn die Opportunitäten ausbleiben, dann nimmt der Anlagedruck zu.“ Zurückhaltung geboten Dann ist gegebenenfalls auch Zurückhal- tung angesagt. Euramco bekam schon 2018 die Ba n-Gestattung für einen Australien- Immobilienfonds, der aber bis heute nicht in den Vertrieb gegangen ist. „Nach der Ver- triebsgenehmigung sind die Immobilien- preise weiter stark gestiegen, und die Aus- wahl geeigneter Objekte war gering.Daher konnte anfangs keine geeignete Büro- immobilie in Australien für den Fonds an- gebunden werden, die unsere Investi- tionskriterien erfüllt hätte. Selbst heute pas- sen die Einkaufsrenditen der Immobilien mit der angebotenen Objekt- und Lagequa- lität nicht zusammen“, schildert Göbel die » Unsere Annahmen in der Musterrechnung sind eher vorsichtig. « Jürgen Göbel Euramco Immac Immobilien Renditedachfonds Deutschland Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 30 Mio. Euro Eigenkapital: 30 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 94,7 % Laufzeit: 31.12.2038 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 159,7 % prognostiziert KVG: HKA Hanseatische Kapitalverwaltung GmbH Verwahrstelle: Dehmel Rechtsanwaltsgesellschaft mbH Bafin-Gestattung: 9.11.2022 Fondsobjekt: noch zu erwerbendes Portfolio aus deutschen Wohnimmobilien,Wohn- und Geschäftshäusern und Gewerbeimmobilien Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Die Fondsgesellschaft plant den Aufbau eines Beteiligungsportfolios mit Zielfonds der Immac- Gruppe, die direkt oder indirekt in Sozialimmo- bilien oder Hotels investieren. Der Hotelanteil darf maximal 35 Prozent betragen. Prospektiert wurde der Fonds als Blindpool, zum Zeitpunkt dieser Plausibilitätsprüfung hat die Fondsgesellschaft bereits zwei Zielfonds angebun- den, ein Hotel in Deggendorf und ein Pflegezen- trum in Bad Eilsen. Da zum Teil Personenidentität bei der Wahrnehmung von Funktionen in ver- schiedenen zur Fondsgesellschaft in Beziehung stehenden Gesellschaften besteht, können Inter- essenkonflikte entstehen. Die Immac-Gruppe ist ein erfahrener Anbieter im Bereich Sozialimmobilien, über die Tochtergesell- schaft DFV Deutsche Fondsvermögen ist auch Ex- pertise im Bereich Hotels vorhanden. Immac ver- waltet ein Investitionsvolumen von rund 1,8 Milli- arden Euro. Die bisherige Leistungsbilanz ist gut. Auf Ebene der Fondsgesellschaft wird keine Fremdfinanzierung vorgenommen, die Finanzie- rung erfolgt auf Ebene der Zielfonds, hier ist eine Fremdkapitalquote von bis zu 80 Prozent zulässig. Aufgrund des Blindpool-Charakters ist die Progno- serechnung mit entsprechenden Unsicherheiten und Unwägbarkeiten behaftet. Die laufenden Kosten und Vergütungen (inklusive der Zielfonds) betragen jährlich rund 1,9 Prozent des Anlage- betrags, was als akzeptabel einzustufen ist. Anleger erzielen imWesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gewinne aus der geplanten Veräußerung der mittelbar erworbenen Immobilien sind nach Ablauf von zehn Jahren im Privatvermögen steuerfrei. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Pflegezentrum in Bad Eilsen, eines von inzwischen zwei angebundenen Zielobjekten des Immobilien Renditedachfonds von Immac. SACHWERTE Sachwertradar * SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © EURAMCO, IMMAC IMMOBILIEN RENDITEDACHFONDS DEUTSCHLAND 246 fondsprofessionell.de 3/2023