FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2023

gungen steht“, sagt Christian Conreder, Rechtsanwalt bei Rödl & Partner. Der Instrumentenkasten Was also tun, wenn immer mehr Anle- ger Anteile an o enen Immobilienfonds zurückgeben wollen? „Die gesetzlichen Regelungen mit den Kündigungsfristen gemäß KAGB sollten hierfür ausreichend sein“, heißt es beispielsweise beim Fondsan- bieter Quadoro. Gemeint sind die seit 2013 geltende 24-monatige Mindesthalte- und die einjährige Kündigungsfrist.Gunnar Herm, Geschäftsführer der UBS Real Estate, wird etwas konkreter: „Das na- heliegendste und zugleich wirkungs- vollste Instrument eines o enen Im- mobilienfonds ist die Liquiditätssteue- rung.“ Darunter elen etwa ein Port- folioumbau oder der Abverkauf von Objekten. „Durch das KAGB hat die Branche dafür auch einen angemesse- nen zeitlichen Spielraum erhalten.“ Fonds, die ihre gesetzlich mögliche 30-prozentige Fremdkapitalquote noch nicht ausgeschöpft haben, können ihre Immobilien auch höher beleihen, um Liquidität zu gewinnen. „Wurde aller- dings eine Immobilie nur mit Eigenkapital erworben, um später darauf Fremdkapital aufzunehmen, kann das unter Umständen eine steuerschädliche Wirkung haben“, warnt Herm. Ein weiteres Instrument besteht darin, durch mehr Transparenz das Vertrauen des Vertriebs zu stärken. „Unter der Vorausset- zung, dass sich tatsächlich keine immobi- lienwirtschaftlichen Probleme im Fonds- portfolio abzeichnen, kann ein wahrheits- gemäß aufgeklärter Berater auf seine Kun- den einwirken, um eine unbegründete Flucht aus einem Produkt zu verhindern“, beschreibt das beispielsweise Matthias Weber, Vertriebsleiter beim Fondsanbieter KGAL. Herm ergänzt: „Die Aufgabe der Branche besteht darin, die Anlageklasse Immobilie neu oder zumindest anders zu erklären. Die lange Niedrigzinsperiode hat bei einigen Anlegern dazu geführt, grund- sätzliche Unterschiede zwischen Immobi- lien und – zum Beispiel – Anleihen nicht mehr deutlich genug vor Augen zu haben. So haben Immobilien beispielsweise einen deutlich höheren In ationshedge, und so wäre ein Vergleich mit in ationsindexier- ten Anleihen naheliegender als mit Anlei- hen mit langen Durationen.“ Differenzierte Betrachtung Tobias Raatz, Portfoliomanager beim Fondsanbieter Habona, fordert, der Unter- schiedlichkeit des Angebots durch di eren- zierte Betrachtung gerecht zu werden: „Die große Spreizung der aktuellen Ein- jahresrenditen zeigt, dass unter den Marktteilnehmern derzeit erhebliche Qualitätsunterschiede vorzu nden sind.“ Es käme darauf an, die Qualität der Fonds anhand der Kriterien Nut- zungsart, Bonitätsstärke der Mieter, Laufzeit der – bestenfalls indexierten – Mietverträge, Fremdkapitalquote, Dauer der Zinssicherung und Vermie- tungsquote und natürlich die Lage der Immobilien zu analysieren. „Immobi- lienfonds, die sich bei diesen Kriterien gut aufgestellt haben, müssen sicher- lich nicht über Rücknahmeabschläge nachdenken.“ TILMAN WELTHER FP Tobias Raatz, Habona: „Die Spreizung der Renditen zeigt, dass unter den Marktteilnehmern derzeit erhebliche Qualitätsunterschiede vorzufinden sind.“ Christian Conreder, Rödl & Partner: „Der Anleger muss sich darauf verlassen können, was in den Anlagebedingungen steht.“ » Das gestiegene Zinsni- veau hat Einfluss auf die gutachterlichen Werte. « Thomas Beyerle, Catella „Rücknahmeabschlag“ im Prospektwortlaut Mit demselbenWortlaut behalten sich alle Anbieter offe- ner Immobilienfonds in ihren aktuellen Prospekten vor, jederzeit ihre Anlagebedingungen zu ändern und Rück- nahmeabschläge einzuführen: „Der Rücknahmepreis ist der vorbehaltlich eines Rücknahmeabschlages nach Absatz 1 ermittelte Anteilwert. Soweit in den ‚Besonderen Anlagebedingungen‘ ein Rücknahmeabschlag vorgese- hen ist, zahlt die Verwahrstelle den Anteilwert abzüglich des Rücknahmeabschlages an den Anleger und den Rücknahmeabschlag an die Gesellschaft aus. Die Ein- zelheiten sind in den ‚Besonderen Anlagebedingungen‘ festgelegt.“ SACHWERTE Offene Immobilienfonds 226 fondsprofessionell.de 4/2023 FOTO: © HABONA INVEST, RÖDL & PARTNER