FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2024

Ja, bei den drei Fonds von PI Pro Investor, die wir zur Verwaltung in unsere KVG übernommen haben, liegt aber eine Son- dersituation vor. Die vormalige KVG hatte ein regulatorisches Problem: Sie hatte nur noch einen Geschäftsführer. Eine KVG braucht aber mindestens zwei Geschäfts- führer, und es ist ihr nicht gelungen, einen zweiten Geschäftsführer zu stellen, sodass die Bafin ihr die Lizenz entzogen hat. Hatte sie keinen gestellt oder hat die Bafin den gestellten abgelehnt? Nach meinem Kenntnisstand wurden die gestellten abgelehnt, was aber aufs Gleiche rauslief: Man kam in Zugzwang. Es gab dann eine Anlegerabstimmung, die mehr- heitlich für uns ausgegangen ist. Dass die Abstimmung imNachhinein angefochten wurde, änderte nichts daran, dass die Fonds uns zugeschlagen wurden.Denn das dama- lige Management wäre in eine regulatori- sche Notlage gekommen, wenn es die An- fechtungsfrist und die gerichtliche Klärung abgewartet hätte. Eine erster Prozesstag wurde erst für Oktober dieses Jahres an- gesetzt, um über die Rechtmäßigkeit der Anfechtung vomOktober letzten Jahres zu befinden. Über ein Jahr ohne KVG! Das ist regulatorisch unmöglich. Also haben wir die Rolle der KVG übernommen und im März dieses Jahres erst mal eine Neube- wertung der Immobilienbestände vorge- nommen. Wieso das? Was wir an Bewertungen vorfanden, konn- ten wir beziehungsweise unsere externen Bewerter von Bulwiengesa nur bedingt nachvollziehen. Und bei einigen Objekten sahen die Bewerter die Notwendigkeit, sie auf null abzuwerten. Hätten Sie diese Bewertungmal nicht bes- ser vor der Übernahme vorgenommen? Das geht ja nicht, Bewerter können erst nach KVG-Bestellung beauftragt werden. Egal welche KVG es macht, die Probleme des Fonds müssen im Sinne der Anleger gemanagt werden. Es sei denn, man sagt: „Deine Probleme will ich nicht haben!“ – und bietet sich gar nicht erst an. Die Fonds sind ja nicht unrettbar verloren. Wir konnten nur nicht nachvollziehen, dass es noch 2022 massive Aufwertungen gab, selbst für Objekte, die aus unserer Sicht nicht zukunftsfähig sind und kom- plett abgeschrieben gehören. Die lassen sich wirtschaftlich weder sanieren noch neu bauen. Da gab es wahrscheinlich zu viele Fehlentscheidungen, die nach dem Zinsanstieg und der Baukostenexplosion nicht mehr heilbar waren. Das musste fairerweise gesagt werden, und das haben wir getan. Das haben uns aber viele Ver- triebe übel genommen. Dafür ist eine externe KVG aber da, um die Dinge aktiv und qualitativ hochwertig zu managen und kein „Window Dressing“ zu betreiben. Die Anleger haben immerhin schon da- durch gewonnen, dass sich die Manage- ment Fee der KVG nach den festgestellten Verkehrswerten bemisst. Wie wird esmit den PI-Fonds weitergehen? Wir managen die drei Fonds weiter, schließlich gab es die Abstimmung, den Asset Manager auszutauschen, und wir se- hen weder in unserer bisher geleisteten Ar- beit einen Grund für eine außerordentliche Kündigung, noch konnte bisher irgendje- mand solche Gründe auch nur benennen. Vielen Dank für das Gespräch. TILMAN WELTHER FP KURZ-VITA: Michael Denk Michael Denk ist Geschäftsführer von Quadoro Investment, der KVG der Doric-Gruppe. Er ist seit mehr als 30 Jahren in der Immobilieninvestmentbranche tätig. Bevor Denk zur Doric-Gruppe kam, arbeitete er bei Catella Real Estate und im Bereich Real Estate Business bei der UBS in München. » Egal welche KVG es macht, die Probleme des Fonds müssen im Sinne der Anleger gemanagt werden. « Michael Denk, Quadoro FOTO: © JOSE POBLETE SACHWERTE Michael Denk | Quadoro 188 fondsprofessionell.de 3/2024