FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2024

tedauer aus. Freilich werden da auch Marktvergleiche und tatsächliche Trans- aktionspreise berücksichtigt. Drei oder vier Sales in einem Segment stellen aber keinen Markt dar, wir hatten – und haben noch – eine Phase, in der es in einigen Segmenten keine Markt-Compatibles gibt. Sie dürfen hier Marktwerte nicht mit Zerschlagungs- werten verwechseln. Das heißt, die Alternative zur Abwertung wäre die Aussetzung der Rücknahme ge- wesen? Das KAGB sieht vor, dass die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt werden kann, wenn Kündigungen aus der Liquidität nicht bedient werden können. Dann darf der Fonds schrittweise fünf, zehn und schließlich 20 Prozent unter Verkehrswert verkaufen. Aber das versucht natürlich jeder zu vermeiden. Vielleicht sehen wir bald gesetzgeberische Bemühungen, die Mindesthaltefrist von zwei auf fünf und die Kündigungsfrist von einem auf zwei Jahre hinaufzusetzen. Geschlossene Fonds müssen sich keine Gedanken um Anlegerflucht und ständige Bewertung machen. Aber davon hat sich die Real IS ja abgewendet. Da haben Sie andere, gravierendere The- men. Ein geschlossener Fonds ist auf ein gutes Timing für den Verkauf seines Ob- jekts angewiesen, wann auch immer das ist – so lang kommt kein Anleger raus. Die kalkulierten Instandhaltungskosten haben früher ausgereicht, einen Mieter nach Ablauf seines Vertrags mit kleineren Maß- nahmen bei der Stange zu halten. Das hat sich erheblich geändert. Die ESG-Anforde- rungen und die Veränderung technischer Standards erfordern, viel mehr Geld in die Hand zu nehmen, um eine Immobilie auf das vom Markt erwartete Niveau zu brin- gen – Geld, das der Fonds aber nicht immer hat. Ein Eigenkapitalnachschuss ist bei geschlossenen Fonds ausgeschlossen, und die Finanzierung über eine Bank ginge auch dann erst, wenn ein neuer Mietvertrag vorliegt. Ein Teufelskreis. Liqui- dität bekommt der Fonds allenfalls da- durch, dass er Ausschüttungen reduziert oder aussetzt, aber das ist auch nicht gerade attraktiv. Schafft es der ELTIF 2.0, die richtige Mi- schung aus Kapitalbindung und Anleger- flexibilität anzubieten? Den schaut sich gerade jeder aus der Branche genauer an, wir auch. Der ELTIF hat ein paar Vorteile, aber auch einige Nachteile. Je nach Assets, in die man inves- tiert, ist er steuerlich ein bisschen weniger attraktiv als ein Spezial-Sondervermögen. Die eingeschränkte Rückgabemöglichkeit ist aus Anbietersicht interessant und kann, da die Produkte ja neu emittiert werden, gut kommuniziert werden, sodass jeder weiß, was er kauft. Ein Mittel, aus dem Transaktionsstillstand rauszukommen, wird er aber nicht sein können. Nein, aber die Märkte werden wieder zurückkommen. Wahrscheinlich nicht auf dem Niveau der Phase mit Null- und Negativzinsen. Es wird sich ein „New Normal“ einstellen, vielleicht 30 bis 40 Prozent unterhalb des letzten Peaks, ein Niveau, bei dem in eine Immobilie inves- tiert wird, weil man eine Immobilienquote im Portfolio haben möchte und nicht, weil man sonst einfach nichts bekommt. Frau Bernhofer, vielen Dank für das Gespräch. TILMAN WELTHER FP KURZ-VITA: Christine Bernhofer Christine Bernhofer ist seit dem 1. Oktober dieses Jahres Vorstandsvorsitzende von Real IS, der Immobilientochter der Bayerischen Landesbank. Zuvor bekleidete die promovierte Betriebswirtschaftlerin Führungspositionen bei Swiss Life Asset Managers Deutschland, bei UBS Real Estate und bei TMW Pramerica Property Investment. » Unser Fonds ist taxonomiekonform, das bekommen Sie nur mit entsprechend modernen Objekten hin. « Christine Bernhofer, Real IS FOTO: © ANDREAS GEBERT SACHWERTE Christine Bernhofer | Real IS 224 fondsprofessionell.de 4/2024