FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2024

„Gleichwohl wird der entscheidende Bei- trag zur Risikostreuung auf Portfolioebene bei einem offenen Immobilien-Publikums- fonds auch künftig durch eine entspre- chende Kombination unterschiedlicher Objekte, Nutzungsarten und Standorte im Rahmen der jeweiligen Anlagestrategie erreicht werden“, fasst Carina Berberich, Leiterin Steuern bei der Service-KVG Intreal, zusammen. Die Fonds haben schon aufgrund ihrer verschiedenen Portfoliostruktur unter- schiedlich weit reichende Möglichkeiten, selbst produzierten Ökostrom sinnvoll zu verwenden. Oliver Weinrich, Portfolioma- nager des Habona Nahversorgungsfonds Deutschland: „Der Betrieb unserer Immo- bilien ist durch die erforderliche Kühlung der Lebensmittel immer energieintensiv. Die Öffnung des Investitionsspektrums er- leichtert uns die Umsetzung unserer Arti- kel-8-Strategie, und sie vermeidet Interessen- konflikte, die zum Beispiel bei Dachpacht- modellen zwangsläufig auftreten.“ Integratives Konzept Gemäß ZuFinG-II-Entwurf hätten offe- ne Immobilienfonds die Freiheit, den pro- duzierten Strom über Abnahmeverträge oder die Börse renditewirksam zu verkau- fen. Strategische Überlegungen der Anbie- ter, die sich bereits mit dem neuen Gesetz auseinandersetzen, gehen jedoch in eine andere Richtung. Sie legen Wert darauf, den Gesamtcharakter des Immobilienfonds zu erhalten. „Wenn wir den Strom in unser immo- bilienwirtschaftliches Konzept integrieren, anstatt ihn amMarkt anzubieten, kann das als Gesamtpaket noch attraktiver sein“, sagt Commerz-Real-Chef Koch. Er verfolgt die Strategie, durch den Verkauf des Stroms an die Mieter der Fondsimmobilien einen Mehrwert für die Immobilie zu schaffen. Der ergibt sich zum einen aus einer besse- ren CO 2 -Bilanz der Immobilie, zum ande- ren lassen sich die Betriebskosten der Mie- ter damit wesentlich senken und daraufhin Mieten sogar erhöhen, ohne dass die Mie- ter eine höhere Bruttowarmmiete zahlen müssten. „Interessanter Begleiteffekt solcher strategischen Überlegungen ist, dass höhere Nettokaltmieten zu höheren Bewertungen einer Immobilie führen können“, schluss- folgert Koch. Die Kostenersparnis für die Mieter lässt sich aus dem Mieterstromgesetz ableiten. Es verlangt, dass Strom, den der Vermieter produziert und an seine Mieter verkaufen will, mindestens zehn Prozent unterhalb des günstigsten örtlichen Versorgerpreises liegen muss. TILMAN WELTHER FP Carina Berberich , Intreal: „Eine Kombination unterschiedlicher Objekte, Nutzungsarten und Standorte trägt zur Risikostreuung bei.“ Bastian Hammer, BVI: „Das Problem besteht darin, dass die Finanzverwaltung den offenen Immobilien- fonds ihren Fondsstatus aberkennen würde.“ Zukunftsfinanzierungsgesetz: Geplante Gesetzesänderung Es sind im Wesentlichen zwei Passagen im Zweiten Zukunftsfinanzierungsgesetz, die für offene Immobilienfonds relevant sind. Hier die wesentlichen Stellen aus dem Referentenentwurf: Erweiterung der Begriffsdefinitionen im KAGB: „Die Bewirtschaftung von erneuerbaren Energien im Sinne dieses Gesetzes umfasst die Erzeugung, die Umwandlung, den Transport oder die Speicherung von Energie oder Energieträgern aus erneuerbaren Energien nach § 3 Nummer 21 des Erneuerbare-Energien- Gesetzes und nach § 3 Absatz 1 Num- mer 15 des Wärmeplanungsgesetzes sowie den Transport oder die Speiche- rung von Abwärme nach § 3 Nummer 21 des Energieeffizienzgesetzes.“ Erweiterung der Ausnahmetatbestände im Investmentsteuergesetz: „Beteiligungen an Infrastruktur- Projektgesellschaften , deren Un- ternehmensgegenstand im Gesellschaftsvertrag oder in der Satzung darauf beschränkt ist, Anla- gen zu errichten, zu erwerben oder zu halten, die zur Bewirtschaftung von erneuerbaren Energien im Sinne von § 1 Absatz 19 Nummer 6a (das ist der o.g., Anm. d. Red.) bestimmt und geeignet sind, wenn zur Zeit des Erwerbs der Beteiligung ihr Wert zusammen mit dem Wert weiterer sol- cher Beteiligungen, die sich bereits in dem Son- dervermögen befinden, 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt.“ SACHWERTE Offene Immobilienfonds 236 fondsprofessionell.de 4/2024 FOTO: © M. KUHN | INTREAL SERVICE-KVG, STEFAN GRÖPPER PHOTOGRAPHY | BVI