FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2024

janusköpfigen Mezzanine-Kapitals – und ist damit einem noch mal erhöhten Risiko ausgesetzt. Ohne die Finanzierung einer Bank fällt darüber hinaus auch deren Due Diligence eines Projekts aus. Ein vollkommen anderes Bild Die SCFF hat insgesamt an 26 Projekt- gesellschaften Darlehen ausgereicht. Bei vier davon erklärt sie in ihrem Insolvenzan- trag die daraus erwachsenden Forderungen für uneinbringlich, sie müssten komplett abgeschrieben werden. Die eintreibbaren Forderungen gegen 22 weitere Projekt- gesellschaften beziffert die SCFF in ihrem Insolvenzantrag insgesamt mit gerade ein- mal rund fünf Millionen Euro. Das sind weniger als zwei Prozent der von ihr aus- gereichten Kreditsumme. Gleichwohl hat Soravia für eines dieser Projekte, denWohn- und Hotelkomplex „Seeviertel Gmunden“, im September, also ein halbes Jahr nach Insolvenzantrag der SCFF, über ihre öster- reichische Tochter IFA eine 15 Millionen Euro schwere und mit jährlich 6,5 Prozent verzinste Projektanleihe begeben. Dazu von FONDS professionell befragt, wie das zusammenpasse, teilt Soravia mit: „Bei der Beurteilung der zu erwartenden Massezuflüsse aus den gewährten Nach- rangdarlehen muss die SCFF die Werthaltigkeit ihrer Forde- rung, insbesondere die Ein- bringlichkeit, in ihrer Gesamt- heit bewerten. Dabei kann sich auf der Projektentwicklungs- ebene in einzelnen Projekt- gesellschaften ein vollkommen anderes Bild für die anderen Projektpartner in anderen Risi- koklassen ergeben.“ In Ergänzung mit einer Pas- sage aus dem Insolvenzantrag entsteht eher das Bild eines gra- vierenden Liquiditätsengpasses als das eines „Marktversagens“, mit dem im Antrag die Not- wendigkeit eines Insolvenzver- fahrens begründet wird: „Die Antragstel- lerin verfügt zwar noch über erhebliche Er- tragspotenziale aus den laufenden bezie- hungsweise für die Zukunft angebahnten Investitionen in 22 weitere Projekte. Dieses Ertragspotenzial kann derzeit jedoch zu- mindest faktisch nicht realisiert werden, da die Forderungsausfälle aus den vier Investi- tionen in die Projekte Unterföhring, Sylter Hof, Tegernsee und Zollhafen zu weitrei- chenden Abweichungen von der ursprüng- lichen Cash-Flow-Planung geführt haben.“ Sprich: Vier Forderungsausfälle blockieren die Entwicklung 22 weiterer Projektgesell- schaften. Heißt aber auch: Wer den gordi- schen Knoten durchschlagen kann, kommt später in den Genuss der „erheblichen Er- tragspotenziale“ der übrigen Projekte. Soravia sei offensichtlich nicht bereit, die SCFF mit genügend Liquidität auszustat- ten, damit sie ihren Verpflichtungen nach- kommen könnte, argumentiert Christoph Ludz, Geschäftsführer der IC Consulting, die über Vertriebspartner einige Anleger vermittelt hat. „Unklar ist hingegen, ob nicht doch noch ausreichend Geld akti- viert werden könnte, um die noch laufen- den Projekte voranzutreiben“, sagt er. Das Interesse von Soravia oder eines externen Investors, die laufenden Projekte weiterzuentwickeln, hält sich jedoch in Grenzen, solange jeder daraus gewonnene Euro in die Insolvenzmasse der SCFF flie- ßen würde. Ludz vermutet daher, dass es auf eine „eher geringe“Abfindung hinaus- laufen dürfte. Sprich: Die Anle- ger würden zwar mehr Geld erhalten, als sie aus der Insol- venz erwarten könnten, aber weniger, als bei erfolgreicher Beendigung der anderen Pro- jekte herauszuholen wäre. Chefwechsel Ende Oktober kam es zu einem bemerkenswerten Ge- schäftsführerwechsel bei der SCFF. Während zuvor sowohl auf der Schuldnerseite, also der SCFF, als auch auf der Gläubi- gerseite, also den beiden Emit- tentengesellschaften PRE 9 und 10, Joachim Winter als Talfahrt des Wohnungsmarktes Kauf- und Mietpreise für Wohnimmobilien in Deutschland Die Wohnungspreise sind zwar eingebrochen. Das reicht aber nicht, um die One-Group-Misere zu erklären. Quelle:Wohnindexdes InstitutsderdeutschenWirtschaftKöln |Q22022=100 60 80 100 120 2024 I 2023 I 2022 I 2021 I 2020 I 2019 I 2018 I Miete Eigentums- wohnungen Ein- und Zwei- familienhäuser 88 67 63 113 91 90 » In die Projekte ist Kapi- tal geflossen, ohne dass eine Bankenfinanzierung dagewesen wäre. « Hans Ulrich Kosmack, WFB Kosmack fondsprofessionell.de 4/2024 241 FOTO: © WFB-KOSMACK