FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2024

druck habe, alle Informationen zu bekom- men, lasse ich die Finger von dem Produkt. Welther: Welche Rolle spielt Fremdkapital bei Healthcare-Immobilien und bei Immac? Florian Bormann, Immac: Unsere Immo- bilien sind in der Regel bis zu 50 Prozent fremdfinanziert, und die Zinsen sind über den Prognosezeitraum von 15 Jahren fest abgeschlossen. Was häufig vergessen wird: Mit den steigenden Zinsen gehen höhere Inflationsraten einher.Da alle unsere Pacht- verträge indexiert sind, konnten wir die Pachten deutlicher steigern als ursprüng- lich prognostiziert. Allerdings kann man zum Wohle des Pächters die Indexierung nicht immer eins zu eins umsetzen. Welther: Bei Ihnen allen klingt es, als wür- den Zinserhöhungen eigentlich keine Rolle spielen, solange der Zins kongruent zur Fondslaufzeit festgeschrieben ist. Aus lang- jähriger Erfahrung überzeugt mich das Argument nicht. Busboom: Wir müssen zwischen Bestands- produkten und neuen Fonds unterschei- den. Außerdem spielt auch die Tilgung eine Rolle. Axel Hermann, Hörtkorn Finanzen: Je kürzer die Fondslaufzeit, desto höher müsste die jährliche Tilgung sein. In den vergangenen Jahren gab es bei auslaufenden Krediten günstige Anschlussfinanzierungen. Die Fonds, die in den vergangenen fünf Jahren aufgelegt wurden, werden diesen Vorteil nicht mehr haben, wenn die Zinsen auf dem höheren Niveau bleiben. Ein Teil der geplanten Ausschüttungen wird dann für Tilgungen verwendet werden müssen. Endlweber: Sehen Sie bereits jetzt prakti- sche Auswirkungen der Zinswende? Hermann: Bei Bestandsimmobilien werden wir die Herausforderungen erst noch erle- ben, bei Projektentwicklungen ist die Situa- tion bekanntlich anders. Es gibt Statistiken, die zeigen, dass Finanzierungen mit weni- ger als 50 Prozent Fremdkapital in schwie- rigen Situationen tendenziell weniger Pro- bleme bekommen. Endlweber: Die Diskussion über die Angst der Anleger vor Fremdkapital kommt mir wie Schattenboxen vor. Wohneigentum wurde bis zu 100 Prozent fremdfinanziert. Henker: Anleger unterscheiden, ob sie eine Immobilie zur Eigennutzung oder zur Ver- mietung erwerben. Bei der Kapitalanlage sehen sie Kredite als Risiko. Und steigende Zinsen reduzieren die Rendite, zumal auf Mieter mit indexierten Mietverträgen auch Rücksicht genommen werden muss. Endlweber: Das Konzept, die Laufzeit von Mietvertrag, Darlehen und Fonds kongruent zu gestalten, ist in der Vergangenheit unzählige Male gescheitert, weil es die Fondsgesellschaften in eine schlechte Ver- handlungspositionen versetzt hat. Es zeigt sich aber, dass nicht die Kredite, sondern die Vorstellung, die Zinsen würden nie wie- der steigen, das eigentliche Problem ist. Sehen Sie das anders? Bormann: Unsere Pachtverträge laufen län- ger als die Fonds – in der Regel 20, 25 Jah- re bei 15 Jahren Fondslaufzeit. Die Zinsen sind über 15 Jahre festgeschrieben, sodass wir tatsächlich während der Fondslaufzeit keine Probleme haben. Eine geänderte Zinssituation spiegelt sich am Ende bei der Veräußerung wider, da höhere Zinsen un- ter Umständen zu niedrigeren Immobilien- preisen führen. Aus Anlegersicht kommt es also darauf an, wie der Initiator den Ver- kauf kalkuliert hat. Welther: Müsste bei Immobilien nicht stär- ker unterschieden werden? Bei Betreiber- immobilien liegt das Risiko weniger in der Fremdfinanzierung als im Betreiber. » Die Herausforderung besteht darin, den Unterschied zwischen Geldwert und Sachwert zu erklären. « André Wreth, Solvium Capital KURZ-VITA: André Wreth André Wreth startete 2008 im B2B-Finanzvertrieb und wech- selte 2012 zu Solvium, wo er als Geschäftsführer für die Bereiche Vertrieb, Marketing und Konzeption zuständig ist. FOTO: © CHRISTOPH HEMMERICH SACHWERTE Roundtable | Jahresausblick 196 fondsprofessionell.de 1/2024