FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2024

Mietrendite in der Größenordnung von zwei bis drei Prozent. Heute sind es Seeger zufolge eher fünf bis sechs Prozent. „Sie müssen aber berücksichtigen, dass freie Liquidität – und die bekommen un- sere Kunden ja durch den Immobilienver- kauf – zu entsprechend besseren Konditio- nen auch wieder angelegt werden kann“, erklärt Seeger. Außerdem seien seine Kun- den in der Regel auf der Suche nach einer Zwischenlösung und planten nicht, ihren Lebensabend in ihrer Immobilie zu ver- bringen. „Ihr Motiv ist die Unabhängigkeit beispielsweise von drohenden Kosten für eine energetische Sanierung, die sie mögli- cherweise finanzieren müssten, ohne das entsprechende Kapital zu haben und ohne einen langfristigen Nutzen daraus ziehen zu können“, sagt der GNIW-Chef. Entgelt statt Miete Während es sich beim Rückmietkauf tat- sächlich um die Zahlung einer Miete han- delt, zahlen die Kunden, die nur einen Teil ihrer Immobilie verkauft haben, ein Nut- zungsentgelt – eine Quasi-Miete für die Nutzung des Teils, den sie verkauft haben, aber weiterhin bewohnen. Teilkaufanbieter benötigen dieses Entgelt vor allem zur Finanzierung ihrer Kapitalkosten. „Der für unsere Refinanzierung entscheidende Zins- satz ist der Zehn-Jahres-Swap-Satz. Dieser ist im vergangenen Jahr ebenfalls angestie- gen, und diesen Anstieg mussten wir durch einen spürbar höheren Nutzungsbeitrag kompensieren“, erklärt Miller den Zusam- menhang. Thomas Weiss, Geschäftsführer des zum Genossenschaftsverband gehörenden Teil- kaufanbieters Vobahome, berichtet von ähnlichen Erfahrungen. Noch würde sich das Geschäft eines zweistelligen prozentua- len Wachstums erfreuen. „Allerdings muss- ten im Jahr 2023 viele Kundenanfragen abgelehnt werden, da das Verhältnis der Einnahmen zu den zu zahlenden Nut- zungsentgelten teilweise sehr deutlich aus- einanderlag“, berichtet er. Kaum Spielraum Bei der Höhe des Nutzungsentgelts ha- ben die Teilkaufanbieter nur wenig Gestal- tungsspielraum. Die Marge, die davon beim Anbieter verbleibt, ist klein im Ver- hältnis zum Anteil, der für die Refinanzie- rung benötigt wird. „Mit der Zinswende mussten auch wir unsere Nutzungsgebühr anpassen“, sagt Christian Kuppig, Geschäfts- führer von EV Liquidhome. „Im Fokus steht für uns aber dabei, einen guten finan- ziellen Mittelweg zu finden.“ Sowohl die Größenordnung als auch ihre Entwicklung sind beim Nutzungs- entgelt ganz ähnlich wie die Miete beim Rückmietkauf der GNIW. Bei EV Liquid- home schnellte das Nutzungsentgelt ver- gangenes Jahr auf jährlich 5,5 Prozent nach oben, konnte aber inzwischen wieder auf unter fünf Prozent gesenkt werden. Beim Vergleich der Rückkaufmiete mit dem Nutzungsentgelt muss man allerdings be- rücksichtigen, dass die Bezugsgrößen ver- schieden sind. Beim Rückmietkauf bezieht sich die Miete auf die Höhe des Erlöses aus dem Verkauf des gesamten Hauses, beim Teilverkauf nur auf den Erlös für einen Immobilienanteil. Weniger „Lustkunden“ Die Logik des Geschäftsmodells der Teil- kaufanbieter bringt mit sich, dass höhere Zinsen eine Erhöhung des Nutzungsent- gelts erfordern. „Das führte dazu, dass vor allem die ‚Lustkunden‘ nahezu komplett ihr Interesse zurückgezogen, mindestens jedoch geparkt haben“, schildert Thorsten Wilhelm, Vorstand von Wohnwert Immo- bilien, die Situation. Als Lustkunden be- zeichnet er solche, die sich im Alter „noch mal so richtig etwas gönnen wollen“, ohne sich dafür verschulden zu müssen. Als klas- sisches Beispiel nennt er den Erwerb eines hochwertigen Wohnmobils. TILMAN WELTHER FP Henryk Seeger, GNIW: „Das Motiv unserer Kunden ist die Unabhängigkeit beispielsweise von drohenden Kosten für eine energetische Sanierung.“ Friedrich Thiele, Deutsche Leibrenten Grundbesitz: „Wir haben uns bewusst um prozessuale Verbesse- rungen und die Kundenbedürfnisse gekümmert.“ » Einnahmen und zu zahlendes Nutzungs- entgelt lagen teilweise deutlich auseinander. « Thomas Weiss, Vobahome SACHWERTE Immobilienverrentung 218 fondsprofessionell.de 1/2024 FOTO: © GNIW, DEUTSCHE LEIBRENTEN GRUNDBESITZ