FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2024

Vitamin 6b für die Bilanz Sogenannte 6b-Fonds bieten bilanzierenden Unternehmen die Möglichkeit, aufgedeckte stille Reserven zu reinvestieren, bevor der Fiskus kommt. Dabei gilt es allerdings einiges zu beachten. V erkauft ein UnternehmenWirtschafts- güter, beispielsweise eine Immobilie oder ein Grundstück,muss es einen daraus erzielten Veräußerungsgewinn natürlich versteuern. In der Bilanz des Unterneh- mens stand die Immobilie zuvor mit ihrem steuerlichen Buchwert, der allen darauf anrechenbaren Abschreibungen gerecht wird, aber eine – möglicherweise bedeutsame – Differenz zu seinem Ver- kehrswert unberücksichtigt lässt: die soge- nannte stille Reserve. Erst wenn es zum Verkauf kommt, wer- den stille Reserven als den Buchwert über- steigende Erträge aus der Veräußerung gehoben. Dieser Veräußerungsgewinn ist – eigentlich sofort – steuerpflichtig. Die un- mittelbare Steuerlast kann jedoch verscho- ben und sogar reduziert werden. Das Ein- kommensteuergesetz (EStG) begünstigt nämlich in seinem Paragraf 6b bestimmte Konstellationen, die die Möglichkeit bieten, den angefallenen Gewinn in eine Rücklage zu stellen und auf ein anderes Wirtschafts- gut zu übertragen. Transfers auf Fonds Hier kommt die Möglichkeit zum Tra- gen, die 6b-Fonds bieten können. Der Erwerb eines Anteils an einer Fondsimmo- Dr. Peters – Immobilienwerte II Aschaffenburg Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 22,3 Mio. Euro (Ebene Objektgesellschaft) Eigenkapital: 11.670.000 Euro Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. bis zu 5,00 % Agio Substanzquote*: 89,7 % (Ebene Objektgesellschaft) Laufzeit: 31.12.2038 Gesamtauszahlung (vor Steuern): 155,5 % prognostiziert KVG: Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG Verwahrstelle: Caceis Bank S.A., Germany Branch Bafin-Gestattung: 11.10.2023 Fondsobjekt: Bürogebäude in Aschaffenburg Übertragungsquote: ca. 185 % des Zeichnungsbetrags Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Angeboten wird ein Spezialfonds zur Übertragung von aufgedeckten stillen Reserven nach den Para- grafen 6b/6c Einkommensteuergesetz. Hauptziel- gruppe sind somit Gewerbetreibende, Kaufleute sowie Land- und Forstwirte, die eine steuerfreie Übertragung von stillen Reserven auf Ersatz- beschaffungen vornehmen möchten. Die Fondsgesellschaft investiert mittelbar über eine Objektgesellschaft in eine Büro- immobilie in Aschaffenburg, die der Paket- dienstleister DPD als seine Deutschland- zentrale bis Ende 2035 angemietet hat. Die Miethöhe ist indexiert und wird zu 70 Pro- zent der Indexveränderung angepasst. In der Kalkulation wurde eine Inflationsrate von 5 Prozent pro Jahr bis Ende 2023, von 3 Pro- zent für die Jahre 2024 bis 2026 und von 2,25 Prozent ab dem Jahr 2027 unterstellt, was angemessen erscheint. Die Makrolage in der Region Bayerischer Untermain ist gut, die Mikro- lage in einem etablierten Gewerbegebiet passt zur aktuellen Nutzung. Der gutachterlich unterlegte Immobilienkaufpreis entspricht dem 18,9-Fachen der Miete, was als noch akzeptabel einzustufen ist. Es wird ein Verkaufserlös in Höhe des 18,0-Fachen der dann kalkulierten Jahresnettokaltmiete angenommen. Die laufenden Verwaltungsgebühren und sonstige Verwaltungs- und Betriebskosten betragen jährlich 1,21 Prozent und sind akzeptabel. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt davon ab, dass der Mieter seinen Verpflich- tungen nachkommt, nach zwölf Jahren die kalkulierte Anschlussvermietung gelingt und das Objekt während der Laufzeit mit den angesetzten Instandhaltungsaufwendungen marktgängig gehalten werden kann. Fazit: Der Fonds ist plausibel. DPD-Deutschlandzentrale, Aschaffenburg: Die Mikro- lage in einem etablierten Gewerbegebiet passt zur aktuellen Nutzung des Gebäudes. FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwertinvestments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 236 fondsprofessionell.de 1/2024 *SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © DR. PETERS I OLIVER NAUDITT I OLIVER SCHUMACHER I IMAGEKOLLEKTIV GMBH, ANTTO | ADOBE.STOCK.COM