FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2024

bilie kann nämlich einen Folgeerwerb dar- stellen, auf den man den erzielten Veräuße- rungsgewinn steuerlich übertragen kann. Die Steuerlast wird dadurch zwar nicht ver- mieden, aber aufgeschoben. „Voraussetzung dafür ist, dass es sich beim Fondsanleger um denselben Gewerbetreibenden oder einen Landwirt, für den die Rücklagen- übertragung auch möglich ist, handelt, der auch den Veräußerungsgewinn bilanziert hat“, sagt Vanessa Meinker, Geschäftsfüh- rerin des Emissionshauses Dr. Peters. Reinvestitionsrücklage Eine weitere Voraussetzung ist, dass das verkaufte Wirtschaftsgut mindestens sechs Jahre im Anlagevermögen gehalten wurde. Wenn sich nicht gleich im Jahr der Veräu- ßerung eine Reinvestitionsmöglichkeit fin- det, kann der Gewinn aus dem Verkauf in die sogenannte 6b-Rücklage gebucht wer- den. Innerhalb von vier Jahren muss die Rücklage allerdings für den Erwerb eines neuen Wirtschaftsguts verwendet werden. „Im Rahmen der Corona-Steuerhilfe- gesetze wurde die Frist zwar verlängert, aber wenn sich auch in der verlängerten Frist keine geeignete Reinvestitionsmög- lichkeit findet, muss die Rücklage nicht nur steuerpflichtig aufgelöst werden“, sagt Paribus-Geschäftsführer Thomas Böcher, „gemäß Absatz 7 des Paragrafen 6b erhöht sich der steuerpflichtige Betrag der Rück- lage jedes Jahr um sechs Prozent.“ Damit die Übertragung eines Veräuße- rungsgewinns auf einen geschlossenen Immobilienfonds den gewünschten steuer- lichen Effekt erzielen kann,muss als weite- re Voraussetzung gewährleistet sein, dass die Immobilie in Deutschland gelegen ist. Übertragungsfaktor Positiv kann sich bei der Fondslösung zudem die Hebelwirkung auswirken, die Paribus – München Taunusstraße Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland (Art. 8) Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 59,37 Mio. Euro Eigenkapital: 26.000.000 Euro Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. bis zu 5,00 % Agio Substanzquote*: 92,4 % Laufzeit: 31.12.2034 Gesamtauszahlung (vor Steuern): 138,63 % prognostiziert KVG: Paribus Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Verwahrstelle: Caceis Bank S.A., Germany Branch Bafin-Gestattung: 28.10.2022 Fondsobjekt: Büroimmobilie in München Übertragungsquote: 155 % des Zeichnungsbetrags Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Der Fonds wurde bereits 2010 aufgelegt und ist seither Eigentümerin einer Münchner Büroimmo- bilie. Die Altgesellschafter hatten die Möglichkeit, ihre Beteiligung zu kündigen und gegen Zah- lung eines Abfindungsguthabens auszuschei- den. Mit der Umstrukturierung der Fondsgesell- schaft wurde das ursprüngliche Gesellschafts- kapital herabgesetzt und soll nun durch die Aufnahme von Neugesellschaftern wieder erhöht werden. Der unterstellte Immobilienwert ist gutachter- lich als marktgerecht bestätigt und entspricht dem rund 25-Fachen der Jahresnettomiete. Das Objekt ist vollständig bis Ende 2031 an den Technologieberater AKKA Deutschland vermie- tet. Der vereinbarte Mietpreis ist voll indexiert und liegt innerhalb der Marktmietpreisspanne des Teilmarktes. Die auf das Neukapital anfallen- den Initialkosten sind angemessen. Während der Darlehenslaufzeit sind keine Tilgungen vorgese- hen, was mit Blick auf die vergleichsweise niedri- ge Fremdkapitalquote vertretbar ist. Bei der Ver- kaufsannahme wurde ein vergleichsweise hoher Abschlag von fünf Jahresmieten gegenüber dem sich rechnerisch ergebenden Kaufpreisfaktor beim Ankauf vorgenommen. Die laufenden Vergütun- gen und die Transaktionsvergütung für die KVG beim Verkauf der Immobilie sind angemessen. Nach erfolgreicher Platzierung sind die Erfolgs- kriterien der Fondsgesellschaft insbesondere die Zahlungsfähigkeit des Mieters, die Entwick- lung der Marktmieten am Standort und eine erfolgreiche Anschlussvermietung, die allesamt wiederum Einfluss auf den realisierbaren Verkaufspreis am Ende der Laufzeit und letzt- lich auf den Anlageerfolg haben. Fazit: Der Fonds ist plausibel. AKKA Deutschland, München: Der bis 2031 laufende Mietvertrag ist voll indexiert, die Miete liegt auf dem Niveau der Gewerbemieten vor Ort. » Der Fondsanleger muss derselbe sein, der auch den Veräußerungs- gewinn bilanziert hat. « Vanessa Meinker, Dr. Peters fondsprofessionell.de 1/2024 237 *SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © DR. PETERS, SEBASTIAN DORBRIETZ | PARIBUS-GRUPPE