FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2024

durch eine Fremdfinanzierung ausgelöst wird. Fondsimmobilien werden in der Re- gel unter Zuhilfenahme von Fremdkapital finanziert, das die Fondsgesellschaft auf- nimmt, der die Immobilie gehört. De facto erwirbt der Zeichner eines Immobilienfonds auch einen seiner Betei- ligungshöhe entsprechenden Anteil an der Fondsgesellschaft, sodass die Anschaffungs- kosten des Zeichners steigen und damit ein höherer Veräußerungsgewinn beziehungs- weise eine entsprechend höhere Rücklage eingebracht werden kann. „Bei unserem ak- tuellen Fonds Immobilienwerte II Aschaf- fenburg bedeutet das, dass ein Anleger, der beispielsweise 100.000 Euro investiert, eine Rücklage von rund 185.000 Euro auf die Fondsgesellschaft übertragen kann“, sagt Dr.-Peters-Geschäftsführerin Meinker. Einkunftsart In der Regel erzielen Fonds, die ihren Ertrag aus der Bewirtschaftung einer Im- mobilie ziehen, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind vermögens- verwaltend tätig. Um im Betriebsvermögen eines Unternehmens gehalten zu werden und in den Genuss der steuerlichen Ver- günstigungen gemäß Paragraf 6b EStG zu kommen, muss jedoch ein Gewerbe be- trieben,müssen also gewerbliche Einkünfte erzielt werden. In dieser Hinsicht unter- scheiden sich die Angebote amMarkt. Der Immobilienwerte II von Dr. Peters ist spe- ziell als 6b-Fonds konzipiert und erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Andere Fonds, die im Vertrieb eine 6b- Schnittstelle anbieten, zum Beispiel Heidel- berg Bahnstadt von Patrizia Grundinvest oder Taunusstraße München von Paribus, sind vermögensverwaltend. „Damit ein 6b- Kunde die zeichnen kann, muss eine ge- werblich geprägte Personengesellschaft – zum Beispiel eine GmbH und Co. KG – dazwischengeschaltet werden. Darüber kann dann auch ein vermögensverwalten- der Fonds gezeichnet werden“, sagt Mark Später, 6b-Experte beim Sachwertspezialis- ten Hörtkorn Finanzen. Guter Service erforderlich Bei 6b-Fonds handelt es sich um ein legales und legitimes Steuergestaltungs- instrument. Der grundlegende Gedanke des Gesetzgebers besteht darin, dass ein Unternehmen nach einem Grundstücks- verkauf in der Lage sein soll,mit dem Erlös ein anderes Grundstück zu kaufen oder ein Gebäude zu errichten. Dass dem auch mit einem Investment in einen Immobilienfonds Genüge getan werden kann, erfordert allerdings, dass die Fondsgesellschaft in der Lage ist, zusätz- liche, insbesondere steuerliche Daten zu liefern, damit der Steuerberater des Kun- den alles für dessen spezifischen Bilanz- erfordernisse ordentlich verbuchen kann. Dazu gehört beispielsweise eine genaue Darlegung des Übertragungswerts. Das ist nicht trivial, denn neben der Fremdfinan- zierungskomponente kommt hinzu, dass in steuerlicher Hinsicht Grund und Boden anders bewertet werden als die darauf stehenden Gebäude. Sie werden als zwei verschiedene Wirtschaftsgüter behandelt. „Knifflig wird es zum Beispiel bei der Frage der genauen Anteile des Fondsver- mögens an Grund und Boden einerseits und den Aufbauten darauf andererseits“, berichtet Klaus Weber, Geschäftsführer des Fondsanbieters Patrizia Grundinvest. Wäh- rend bei einem normalen Privatanleger der Unterschied nicht zum Tragen kommt, muss die Fondsgesellschaft in der Lage sein, das für einen 6b-Kunden gesondert auf- zubereiten. Grund versus Gebäude Besonders ist auch, dass gehobene stille Reserven aus einem Verkauf von Grund und Boden sowohl auf neu erworbenen Grund und Boden als auch auf ein erwor- benes Gebäude übertragen werden kön- Mark Später, Hörtkorn Finanzen: „Relevant für die Einhaltung der 6b-Fristen ist der Übergang von Nutzen und Lasten, nicht der Kaufvertrag der Immobilie.“ Thomas Böcher, Paribus: „Der steuerpflichtige Betrag der Rücklage erhöht sich jedes Jahr um sechs Prozent.“ » Knifflig wird es bei der Frage der genauen Anteile an Grund und Boden einerseits und den Aufbauten darauf andererseits. « Klaus Weber, Patrizia Grundinvest SACHWERTE Sachwertradar 238 fondsprofessionell.de 1/2024 FOTO: © JOHANNES VOGT | DII INVESTMENT GMBH, NIKOLA NEVEN HAUBNER | PARIBUS