FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2024

bilien mit maximal 30 Prozent Fremdkapi- tal finanzieren dürfen, wobei die tatsächli- che Quote nur bei durchschnittlich 16 Pro- zent liegt. „Insgesamt sind die offenen Im- mobilienfonds hinsichtlich ihrer Fremd- finanzierung vergleichsweise risikoarm auf- gestellt“, sagt Sonja Knorr, Senior-Analystin der Ratingagentur Scope. Zum anderen besitzen die Wohnimmo- bilienfonds überwiegend junge Häuser mit guter Energieeffizienz in guten Lagen. „Diese sind trotz der gestiegenen Zinsen nur vergleichsweise gering von Abwer- tungen betroffen“, sagt Thomas Wirtz, Ge- schäftsführer der Industria Wohnen. Ihr Fonds Fokus Wohnen Deutschland erzielte in den drei Jahren bis Ende März 2024 eine kumulierte Rendite von 6,6 Prozent. Knappes Angebot Steigende Zinsen verteuern die Finanzie- rungskosten von Immobilien und drücken ihren Marktwert. Die unabhängigen Sach- verständigen, die mindestens einmal im Jahr die Immobilien der Fonds unter die Lupe nehmen, senken deshalb die Buch- werte der Liegenschaften, wenn der Zins- anstieg nicht durch höhere Mieterträge kompensiert wird. Dies bekommen derzeit Anleger offener Fonds zu spüren, die aus- schließlich oder überwiegend in Gewerbeobjekte wie Büro- türme und Einkaufszentren in- vestiert sind. Durch die Trends zur Arbeit imHomeoffice und zum Onlineshopping dürften „Shoppingcenter, aber teilweise auch der Bürosektor weitere Schwierigkeiten bei der Ver- mietung und der Bewertung bekommen“, sagt Analystin Knorr. Nach einer Marktanalyse des Verbands deutscher Pfand- briefbanken sanken 2023 die Preise von Gewerbeobjekten im Schnitt um 12,1 Prozent, die von Wohnimmobilien hin- gegen nur um 6,1 Prozent.Qualitativ hoch- wertige neue Mietwohnungen in gefragten Lagen haben kaum an Wert verloren. „Die Bautätigkeit ist angesichts von Projektab- brüchen, Auftragsstornierungen und Insol- venzen von Projektentwicklern spürbar zu- rückgegangen“, sagt JLL-Researcher Gröbel. „Das Neubauvolumen dürfte daher in den kommenden Jahren weiter sinken und spä- testens 2025 die Marke von 200.000 fertig- gestellten Wohnungen unterschreiten.“Die Lage an den Mietwohnungsmärkten werde sich deshalb nochmals verschärfen, pro- gnostiziert Gröbel: „Die Angebotsmieten werden weiter zulegen“– was den Wert der Wohnungen langfristig steigern dürfte. Schnäppchenjagd Großbritanniens einstiger Premier Wins- ton Churchill folgte dem Motto „Ver- schwende niemals eine gute Krise“. Diesen Leitspruch will der Münchner Investment- manager Wertgrund nun beherzigen. Sein neuer Fonds Wertgrund Marktchancen Wohnen D soll jetzt auf Schnäppchenjagd gehen und fast fertiggestellte Objekte von Bauträgern erwerben, die aufgrund der gestiegenen Zinsen in Finanzierungsnöten sind. „Manche Entwickler sind kurz vor der Vollendung ihrer Projekte stecken geblieben“, umschreibt es Wertgrund-Vor- stand Marcus Kemmner. Hunderte Firmen bleiben auf der Strecke. 578 Insolvenzen von Bauträgern und Pro- jektentwicklern erfasste die Düsseldorfer Beratungsgesellschaft Falkensteg vergange- nes Jahr in Deutschland – ein Anstieg um rund 80 Prozent gegenüber 2022. Dadurch ste- hen zahlreiche Bauvorhaben still. Der neue Fonds soll die renditeträchtigsten Projekte aus dieser Starre erlösen und zu ei- nem günstigen Preis unter Marktwert kaufen. „Wir haben bewusst den Begriff Markt- chancen für den Fondsnamen gewählt, weil wir gegenwärtig außerordentliche Chancen am Markt sehen“, sagt Kemmner. Dass eine solche opportunis- tische Strategie aufgehen kann, haben die Münchner bereits einmal bewiesen: nach der Recht stabil Wertentwicklung offener Wohnimmobilienfonds Offene Wohnimmobilienfonds profitieren von einer starken Nutzernachfrage und einer geringen Fremdkapitalquote. Quelle:BVI,KVGen |Stand:31.März 2024 Uniimmo Wohnen ZBI Swiss Life European Living FokusWohnen Deutschland WertgrundWohnselect D Performance (p.a.) über drei Jahre 2,70 % 2,20 % 1,50 % -0,60% » Wir haben ein Zeitfenster von drei bis vier Jahren, um das Potenzial zu heben. « Marcus Kemmner, Wertgrund SACHWERTE Offene Immobilienfonds 234 fondsprofessionell.de 2/2024 FOTO: © JLL