FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2024

Vertragsstrafe Das Projekt in Unterföhring (siehe Tabel- le auf dieser Seite) ist eines von vier Projek- ten, die bei der SCFF für einen Wertbe- richtigungsbedarf in Höhe von insgesamt rund 87 Millionen Euro sorgten. Für den Erwerb des ehemaligen Rechenzentrums der Allianz wurde 2021 und 2022 aus dem SCFF-Pool eine Anzahlung von 11,55 Mil- lionen Euro geleistet. Dann kam es zu Nachverhandlungen über den Kaufpreis, woraufhin Soravia eine weitere Anzahlung in Höhe von drei Millionen Euro leisten und eine Bürgschaft beibringen musste. Schließlich platzte die Finanzierung auch des nachverhandelten Kaufpreises, sodass der Verkäufer der Immobilie, der geschlos- sene Immobilienfonds „PFM Euroselect Einundzwanzig“, seinen Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und eine Vertragsstrafe in Höhe von insgesamt 18,33 Millionen Euro geltend gemacht hat. Den Betrag hat der PFM-Fonds im Wesentlichen bereits durch die geleisteten Anzahlungen und die Bürgschaft vereinnahmt. Der größte Teil davon, 16,69 Millionen Euro, wurde mit Mitteln der SCFF bestritten – und muss komplett abgeschrieben werden. Das „Begleichen von Vertragsstrafen“ sucht man in der prospektierten Anlage- strategie der PRE-Anleihen freilich verge- bens. „Da kann man durchaus ein Fragezei- chen dahinter setzen, ob das noch durch die Investitionskriterien gedeckt ist“, sagt Rechtsanwalt Niels Andersen von der Kanzlei APS Financial Law. Einen Kaufver- trag ohne eigenen Finanzierungsvorbehalt zu unterschreiben, solange von Banken ge- gebene Finanzierungszusagen noch unter Vorbehalt,mithin im Zeichen einstweiliger Unverbindlichkeit stehen, könnte einen Schadenersatzanspruch gegen den Käufer auslösen, erläutert Andersen. Financial Due Diligence Ein weiterer Ansatz, den Rechtsanwälte, die sich mit dem Fall beschäftigen, derzeit prüfen, sind die Entscheidungsgrundlagen, die Soravia den Ankäufen zugrunde legte. Die Investitionskriterien für PRE 9 und 10 besagen nämlich, dass für mindestens 90 Prozent der erworbenen Immobilien eine „Financial Due Diligence“ vorliegen muss, bevor Darlehen ausgereicht werden dürfen. Rechtsanwalt Gericke erwägt, Soravia mittels Klage dazu zu bewegen, die jeweiligenWirtschaftlichkeitsberechnungen offenzulegen. „Damit könnten wir besser differenzieren, welche Projektschieflage eher auf externen Marktfaktoren und wel- che eher auf falschen Managementent- scheidungen basiert“, erklärt Gericke. Absichtserklärung Die Kanzlei, die den Jahresabschluss 2022 der SCFF testiert hat, stellte einerseits eine bilanzielle Überschuldung der Gesell- schaft fest, schloss sich aber andererseits der positiven Fortführungsprognose der SCFF- Geschäftsführung an. Das begründete sie neben einer für sie erfolgversprechend aus- sehenden Finanzplanung mit einer Ab- sichtserklärung, die die Muttergesellschaft Soravia Investment Holding gegeben hat, nämlich „für eine Kapitalausstattung im Bedarfsfalle“ zu sorgen. Der Prüfvermerk datiert vom 11. September 2023. Kurz vor Weihnachten ist der Bedarfsfall dann eingetreten: Weil die SCFF ihren Kre- dit bei PRE 9 und 10 nicht bedienen kann, informiert die One Group darüber, dass die fälligen Quartalszahlungen an die Anleger ausbleiben werden. Da hatte sich die er- klärte Absicht von Soravia inzwischen wohl geändert. TILMAN WELTHER FP » Da kann man durchaus ein Fragezeichen dahinter setzen. « Niels Andersen, APS Financial Law Großbaustellen und Millionengräber Status großer Projekte der SC Finance Four 1 Darlehen Projekt Status in Mio. Euro Eagle Bestand/Bebauungsplanänderung 24,86 2 Köln, Oskar-Jäger-Straße Bebauungsplanverfahren 23,54 DMN München In Bauphase/vor Baubeginn 21,70 Riverside In Bauphase 20,09 Danube Flats In Bauphase 17,93 Portfolio Mitteldeutschland Bestand/Sanierung 12,50 Schlosspark Freihof Vor Baubeginn 12,32 Parkstadt Mülheim Bestand/Bebauungsplanverfahren 11,40 Sylter Hof Wertberichtigung 30,42 Tegernsee Wertberichtigung 20,51 Zollhafen Mainz Wertberichtigung 18,52 Unterföhring Wertberichtigung 16,69 Für 87 Millionen der rund 280 Millionen Euro, die PRE 9 und 10 als Darlehen ausgereicht haben, erklärt Soravia Wertberichtigungsbedarf. 1 ProjektemitValutenstandzum31.12.2023größerals10Mio.Euro | 2 Valutenstand30.9.2023 |Quelle:Soravia,eigeneBerechnungen fondsprofessionell.de 2/2024 253 FOTO: © APS FINANCIAL LAW