FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2024

Vielfalt des Einzelhandels Zwei aktuelle Fonds fallen in dieselbe Assetklasse, beide investieren in Einzelhandelsimmobilien. Ein genauerer Blick zeigt jedoch: Manchmal sind die Unterschiede größer als die Gemeinsamkeiten. B ei den beiden Fonds „Deutsche Nah- versorgungsimmobilien Fonds 08“ von Habona (Habona 08) und dem „Plus- wertfonds 181 Baumarkt Köln“ (PWF 181) handelt es sich jeweils um geschlossene Fonds, und beide investieren in Immo- bilien der Nutzungsart „Einzelhandel“. Damit enden aber auch schon die Ge- meinsamkeiten. Der Habona 08 verfolgt ein Blindpool- Konzept, der PWF 181 hat bereits eine konkrete Immobilie angebunden.Habona plant, ein Portfolio mit etwa 20 Nahversor- gungsimmobilien in verschiedenen Regio- nen Deutschlands aufzubauen, beim PWF 181 wird es hingegen bei der einen Immo- bilie bleiben. Strategische Konstruktion Auch was die strategische Konstruktion der Fonds betrifft, gibt es weitreichende Unterschiede.Während beim PWF 181 die Fondsgesellschaft die Immobilie direkt erworben hat, hat der Habona 08 zwei Zielgesellschaften etabliert, die die Objekte erwerben sollen und an denen die Fonds- gesellschaft Anteile hält. „Damit können wir für die Anleger eine andere Ertrags- besteuerung vornehmen, nämlich pauschal bereits auf der Ebene der Zielfonds, und Habona – Deutsche Nahversorgungsimmobilien Fonds 08 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 92,5 Mio. Euro Eigenkapital: 50 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 92,6 % Laufzeit: 30.6.2031 Gesamtausschüttung (nach Steuern): 127,8 % progn. KVG: Hansainvest Hanseatische Investment GmbH Verwahrstelle: Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG Bafin-Gestattung: 19.10.2023 Fondsobjekt: noch zu erwerbendes Portfolio mit rund 20 in Deutschland gelegenen Nahversorgungsimmobilien Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Die Fondsgesellschaft plant, nicht direkt, sondern mittelbar über zwei Zielfondsgesellschaften ein Portfolio mit rund 20 Nahversorgungsimmobilien in Deutschland aufzubauen. Es soll regional und mieterseitig diversifiziert sein. Die Hauptmiet- verträge – möglichst mit einem der großen deut- schen Lebensmitteleinzelhändler – sollen bereits beim Ankauf der Immobilien die geplante Fonds- laufzeit überdauern oder aufgrund der Stand- ortqualität eine entsprechende Verlängerung erwarten lassen. Die Investitionsstrategie sieht vor, Objekte zu aktuell gesunkenen Einkaufsfaktoren (17-fache Jahresmiete) einzukaufen, um sie in einem Markt mit wieder gestiegenen Faktoren (18,5) zu ver- kaufen. Während der Laufzeit werden Überschüsse aus Mieteinnahmen generiert. Die Substanzquote ist angemessen, die fonds- und objektbezogenen Nebenkosten sowie die laufen- den Kosten sind akzeptabel. Abweichend von sonst üblichen Immobilienfonds für Privatanleger erfolgt die Versteuerung der Immobilienerträge nicht auf der Ebene der Anleger mit deren persönlichen Steuersatz, sondern bereits auf der Ebene der Zielfonds als körperschaft- steuerpflichtige Investmenterträge und bei Weiter- reichung an die Fondsgesellschaft per Kapital- ertragsteuerabzug. Damit kommen die Rückflüsse aus der Fonds- gesellschaft beim Anleger praktisch steuerfrei an. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt von der Umsetzung der Investitionsstrategie ab, ob wäh- rend der Fondslaufzeit die kalkulierten Überschüs- se erzielt werden und ob am Ende der unterstellte Anstieg der Verkaufsfaktoren realisierbar ist. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Jüngst hat Habona diese Nahversorgungsimmobilie in Ludwigshafen mit Netto und Rossmann als Mieter für einen Spezialfonds erworben. FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwert-Investments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 256 fondsprofessionell.de 2/2024 *SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © HABONA INVEST GMBH, ANTTO | ADOBE.STOCK.COM