FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2024

anschließend an die Fondsgesellschaft be- reits versteuerte Erträge ausschütten“, erklärt Oliver Weinrich, Leiter des Portfoliomanage- ments bei Habona. Die Ausgliederung der Objekte in Ziel- fondsgesellschaften ermöglicht es darüber hinaus, die Objekte später im Wege eines Share Deals statt eines Asset Deals zu ver- kaufen. Damit kann man vermeiden, dass Grunderwerbsteuer fällig wird, was wie- derum die Verkäuferposition bei Preisver- handlungen stärkt. Dass es sich gleich um zwei Zielfondsgesellschaften handelt, kann den Vorteil bringen, dass man Käufern gleichermaßen standortdiversifizierte wie „sortenreine“Portfolios anbieten kann – ein Aspekt, auf den viele institutionelle Investo- ren Wert legen. Nutzungsart Auch auf der Ebene der Nutzungsart Einzelhandel sind die Fonds kaum ver- gleichbar. Hahn investiert aus Prinzip – nicht nur beim PWF 181 – in großflächige Einzelhandelsimmobilien, das heißt, ihre Verkaufsflächen müssen deutlich oberhalb 1.500 Quadratmeter liegen. „Im Gegensatz zu kleineren Einzelhandelsformaten pro- fitieren diese Immobilien nämlich grund- sätzlich von den baurechtlichen Rahmen- bedingungen. Zum Schutz des inner- städtischen Einzelhandels bestehen größere Hürden für die Neuansiedlung im Ver- gleich zu kleineren Formaten, was letztlich zu positiven Alleinstellungsmerkmalen dieser Standorte führt“, erklärt Paschalis Christodoulidis, Vertriebsleiter bei der Hahn-Gruppe. Das Portfolio des Habona 08 wird aus kleinteiligeren Objekten bestehen. Hier überwiegt der Aspekt der „Nahversorgung“, das heißt, neben freistehenden Immobilien kommen auch Einzelhandelsflächen in ge- mischt genutzten Immobilien oder Nah- Hahn – Pluswertfonds 181 Baumarkt Köln Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 34,5 Mio. Euro Eigenkapital: 24,5 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 91,52 % Laufzeit: 31.12.2038 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 175,07 % progn. KVG: Dewert Deutsche Wertinvestment GmbH Verwahrstelle: Caceis Bank S.A., Germany Branch Bafin-Gestattung: 11.3.2024 Fondsobjekt: Bau- und Gartenmarkt in Köln Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Investitionsobjekt ist ein Bau- und Gartenmarkt in Köln. Die 2006 errichtete Fondsimmobilie wurde bereits 2010 von der Hahn-Gruppe für ein von ihr verwaltetes institutionelles Immobiliensonder- vermögen erworben. Im Zuge der Auflösung dieses Sondervermögens kauft die Fondsgesell- schaft das Objekt. Die Makrolage in der Metropolregion Rhein-Ruhr mit rund zehn Millionen Einwohnern und einer über dem Bundesdurchschnitt liegenden Kaufkraft ist positiv einzustufen. Die Mikrolage ist ein eta- blierter Einzelhandelsstandort am Rand von Köln. Obi ist seit der Errichtung des Gebäudes Mieter. Der Kaufpreis der Immobilie liegt leicht oberhalb des gutachterlich ermittelten Verkehrswerts und beträgt das rund 15-Fache der Jahresnettomiete. Bei der Verkaufsannahme wurde ein Aufschlag von rund einer Jahresmiete gegenüber dem Kaufpreisfaktor beim Ankauf der Immobilie vorgenommen. Der Mietvertrag läuft bis 2035. Obi kann ihn drei- mal um jeweils fünf Jahre verlängern. Für Ende 2038 ist der Verkauf der Immobilie geplant. Die laufenden Vergütungen sind angemessen. Die kalkulierten Instandhaltungskosten basieren auf Erfahrungswerten des Initiators und erscheinen – wie auch der Ansatz der unterstellten Nachver- mietungskosten – akzeptabel. Die Anleger erzielen hauptsächlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt davon ab, ob der Mieter seinen Verpflichtungen nach- kommt, das Objekt marktgängig gehalten werden kann und eine Neuvermietung gelingt, die die Verkaufsannahmen realisierbar macht. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Der Pluswertfonds 181 investiert in diesen Bau- und Gartenmarkt in Köln. Seit 2010 war er im Portfolio eines Hahn-Spezialfonds. » Die Kalkulation von Habona geht von einer besseren Objekt- und Standortqualität aus. « Oliver Weinrich, Habona fondsprofessionell.de 2/2024 257 FOTO: © HABONA INVEST GMBH, HAHN GRUPPE