FONDS professionell Deutschland, Sachwerte Spezial 2024

fonds attraktiver geworden. „Das wirkt sich unmittelbar auf die Kapitalflüsse bei den Immobilienfonds aus“, sagt Knorr. Mittelabflüsse Zwar konnten neben den Fonds der Deka auch die von Union Investment 2023 noch Geld einwerben, der damit verbun- dene Aufwand nimmt aber zu. „Um fri- sches Kapital müssen wir im Vertrieb und bei den Anlegern derzeit stärker werben als in der Niedrigzinsphase“, sagt Bütter. Fast alle anderen Anbieter verbuchten 2023 Nettoabflüs- se. So zogen Anleger aus dem Hausinvest der Commerz Real 234 Millionen Euro ab. Dies sei aber „gut beherrsch- bar“, betont Fondsmanager Mario Schüttauf. „Da hatten wir in der Vergangenheit schon dramatischere Situatio- nen, etwa in der Fondskrise, als offene Fonds fälschlicher- weise als Tagesgeldersatz ver- kauft wurden.“ Profianleger hatten früher kurzfristig nicht benötigtes Kapital in offenen Immobi- lienfonds geparkt, weil sie dort eine höhere Verzinsung als mit Tagesgeld erhofften. Als diese Investoren in der Finanzkrise Liquidi- tät benötigten, zogen sie in kurzer Zeit Mil- lionen ab. Am Ende mussten viele Fonds abgewickelt werden, weil sie die Rückgabe- forderungen nicht erfüllen konnten. Damit sich eine solche Krise nicht wie- derholt, hat der Gesetzgeber eine Mindest- haltedauer sowie eine Kündigungsfrist ein- geführt. „Kapitalrückforderungen von An- legern werden daher erst nach einem Jahr wirksam werden“, sagt Analystin Knorr. Dies soll den Fonds genug Zeit geben, Immobilien geordnet zu verkaufen, um Liquidität zu gewinnen. Dennoch sind Verluste für Anleger nicht ausgeschlossen. Binnen eines Jahres, sagt Knorr, „können Abwertungen von Objekten erfolgt sein, und es besteht die Möglichkeit, dass Anle- ger ihre Anteile zu einem deutlich geringe- ren Rücknahmepreis als zum Zeitpunkt der Kündigung ausgezahlt bekommen“. Um Anleger bei der Stange zu halten, versuchen die Fondsmanager nun, die Grundlage für künftige Renditesteigerun- gen zu schaffen. „Wir bauen über selektive Verkäufe Liquiditätspuffer auf, um bei ent- sprechenden Marktchancen zu investieren“, sagt Bütter. Dabei gehe es auch darum, „den Büroanteil in unserem Portfolio zu- gunsten resilienter Nutzungsarten wie Logistik, Hotel und Europäisches Wohnen leicht zu verringern“. Allein seit Jahres- beginn hat die Gesellschaft mehrere Büro- türme in Stockholm, Tokio und Wien mit Gewinn verkauft und so Kapital für neue Investitionen gewonnen. Neue Ertragsquellen Zudem arbeiten die Fonds mit Macht daran, ihre Immobilien zu modernisieren, um höhere Mieterträge zu generieren. „Die Wertsteigerung im Bestand wird immer wichtiger, sei es durch Redevelopment, Repositionie- rung oder Umnutzungen“, sagt Fondsmanager Schüttauf. Ihre Hoffnungen setzen die Fondsmanager zudem auf das Jahressteuergesetz 2024. Es soll die gesetzliche Grundlage schaf- fen, damit die Fonds Photo- voltaikanlagen auf den Dächern ihrer Gebäude errichten und den Strom verkaufen können. Nach einer Scope-Studie könn- ten solche Investments Renditen von bis zu 5,5 Prozent pro Jahr generieren. RICHARD HAIMANN FP » Um frisches Kapital müssen wir stärker werben als früher. « Michael Bütter Union Investment » Wir hatten schon dramatischere Situationen. « Mario Schüttauf Commerz Real Vorzeichenwechsel Offene Immobilienfonds in Deutschland * laufendesJahrbiseinschließlichFebruar2024 Quelle:Scope,BVI,KVGenundBundesbank Nettomittelaufkommen in Mrd. Euro -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 2024* 2020 2016 2012 2008 2004 2000 SACHWERTE Offene Immobilienfonds 52 fondsprofessionell.de 2/2024 SPEZIAL FOTO: © URBAN ZINTEL, COMMERZ REAL