SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2023

man sich mehr Möglichkeiten offenhalten muss. Und esmüssen nicht nur Immobilien sein. Während Dr. Peters mit dem Lebens- mitteleinzelhandel voll im Trend lag, wer- den die anderen Trends gar nicht bedient. Mückenheim: Man muss nicht jedem Trend folgen. Das zeigt die Vergangenheit in unserer Branche. Es geht – Herr Singer hat es gerade anklingen lassen – um die Kern- kompetenzen und das Netzwerk des Hau- ses. Vom Nahversorgungsmarkt sind wir weiterhin sehr angetan, daher planen wir einen neuen AIF in diesem Segment. Aber an einen reinen Blindpool würde ich mich nicht herantrauen. Sehr erfolgreich im Vertrieb war übrigens unser erster Paragraf- 6b-Immobilienfonds, den wir in kurzer Zeit platziert haben. Für das zweite Halb- jahr wird auch das Thema Hotel inter- essant. Kurz vor der Pandemie haben wir Objekte mit günstigen Finanzierungen angekauft. Welther: Weil wir gerade über Kernkompe- tenzen sprechen: Wie geht es Dr. Peters im Flugzeuggeschäft? Mückenheim: Wir haben seit Beginn unse- rer Fondshistorie im Jahr 1975 einen guten Track Record mit Gewerbeimmobilien, also mit Hotels, Nahversorgungs- und Pflegeimmobilien. Den Pflegemarkt kann man sich ansehen, das ist aber imMoment kein einfaches Feld. Völlig richtig: Wir ha- ben auch Kompetenz im Aviation-Bereich. Der Markt ist vor allem für einige Typen an Passagiermaschinen herausfordernd ge- worden. Wir sehen Chancen im Frachter- bereich und sind in der Konvertierung einer Passagiermaschine in einen Frachter. Welther: Herr Böcher, wie wirkt sich die komplexe Situation bei Vertragsverhand- lungen und Finanzierungsverlängerungen aus? Ist es vielleicht gar nicht so schlimm? Thomas Böcher (Paribus): Die Zinsen sind schlimm. Vor einem Jahr konnte man eine Immobilie mit dem Faktor 33 oder 35 in guten Lagen verkaufen.Das geht jetzt nicht mehr, da die Kredite 4,5 bis fünf Prozent kosten. Selbst wenn der Verkäufer noch von Faktoren 22 bis 25 träumt, geht das rechnerisch nicht. Reines Eigenkapital bringt nicht viel, da es nicht weniger als die Bank verdienen will. Insofern befinden wir uns in einem Zielkonflikt. Um neue Inves- titionen zu tätigen, müssen die Einkaufs- faktoren sinken. Bei Bestandsimmobilien bleibt nichts anderes übrig, als nachzu- finanzieren, eventuell kurzfristig für zwei bis drei Jahre, um zu schauen, wie sich der Markt weiter entwickelt. Welther: Wie gehen Sie damit um, wenn in der Prognoserechnung für die Anschluss- finanzierung nur zwei bis drei Prozent Zinsen kalkuliert wurden? Böcher: Unser großer Vorteil ist, dass wir in den vergangenen Jahren keine Immobilien erworben haben. Unsere Bestandsimmobi- lien, die wir zwischen 2006 und 2011 ge- kauft haben, haben wir zum 14-Fachen der damaligen Miete gekauft. Durch die Wert- steigerung haben wir beispielsweise eine Immobilie mit einem aktuellen Wert von 165 Millionen Euro bei einer Verschul- dung von nur noch 25 Millionen Euro. Welther: Und mit welcher Anschlussfinan- zierung waren die einst kalkuliert? Böcher: Wir haben damals gar nicht mit einer Anschlussfinanzierung kalkuliert,weil wir vom Verkauf im elften Jahr ausgegan- gen sind, bei einem 15 Jahre laufenden Mietvertrag. Abgesehen davon: Die Immo- bilienwerte sind so stark gestiegen, dass das Restdarlehen, das noch auf älteren Immo- bilien lastet, im Verhältnis zumObjektwert relativ gering ist. Das heißt, dass ältere Fonds auch höhere Kreditkosten bei der » Es kommt auf das Gesamtpaket mit einer realistischen und vernünftigen Kalkulation an. « Holger Lies OFG Ohrmundt Holger Lies ist Geschäftsführer und Hauptgesellschafter des Finanzdienstleisters OFG Ohrmundt, der seit 1969 am Markt ist und schwerpunktmäßig zu Sachwertanlagen berät. FOTO: © NIKOLA HAUBNER SACHWERTE Roundtable 16 fondsprofessionell.de 2/2023 SPEZIAL