SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2023

gen in unserem Portfolio aus“,meint Mario Schüttauf, Manager des Hausinvest der Commerzbank-Tochter Commerz Real. Steigende Mieten Worauf die Anlageentscheider der Fonds- anbieter ihre Hoffnung setzen: Sie haben für ihre Bürotürme und manch andere Gewerbeobjekte Indexmietverträge abge- schlossen, die vorsehen, dass die Mieten im Einklang mit der Teuerung steigen. „Wir stellen bei der Vermietung der Immobilien fest, dass es durch die erhöhte Inflation zu deutlich steigenden Mieten kommt“, sagt Volker Noack, Mitglied der Geschäftslei- tung der Union Investment Real Estate, des Immobilienfondsmanagers der Volks- und Raiffeisenbanken. Die Mieterhöhungen würden nicht nur die Brutto-Ertragsrendite steigern. „Sie werden auch einen positiven Bewertungseffekt erzeugen, wenn die unabhängigen Gutachter sie als nachhaltig ansehen“, betont Noack. Zudem seien die Fundamentaldaten an den europäischenMärkten weiterhin robust, sagt Ulrich Steinmetz, der das Portfolio- management für die Immobilien-Publi- kumsfonds der DWS leitet. „Trotz Pande- mie und Ukrainekrieg ist die Flächennach- frage sektorübergreifend 2022 in der Ten- denz gestiegen, und die Miet- niveaus haben sich erhöht.“An den Büromärkten seien dabei dreimal so viele Flächen ver- mietet worden wie 2021. Gleichzeitig hätten Projektent- wickler kaum Neubauten in Angriff genommen. Dies dürf- te zu „positiven Bewertungs- effekten im Spitzensegment“ führen, so Steinmetz. Allerdings haben sich die Zinsen für Immobilienfinan- zierungen seit Anfang des ver- gangenen Jahres vervierfacht. Um noch attraktive Renditen erzielen zu können, wollen In- vestoren deshalb deutlich gerin- gere Preise zahlen als noch im Januar 2022. „Die Transaktionen an den Gewerbe- immobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen“, sagt Scope-Expertin Knorr. „Verkäufer und Käufer finden momentan nicht zusammen.“ Da weitere Zinserhöhungen wahrscheinlich seien, dürfte die Phase der Preisfindung noch ge- raume Zeit dauern. „In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance der Fonds bremsen werden, lässt sich daher derzeit noch nicht bezif- fern“, sagt Knorr. Bislang sind die deutschen offenen Immobilien-Publikumsfonds gut durch die Turbulenzen gekommen. Union Invest- ment konnte vergangenes Jahr 1,2 Millio- nen Quadratmeter gewerbliche Immobi- lienfläche neu oder nachvermieten – rund elf Prozent des Gesamtbestands. „Damit haben wir den Anlegern eine jährliche Nettomiete von 286 Millionen Euro gesi- chert“, sagt Noack. Die Deka konnte 2022 bei ihren Investmentvehikeln Liegenschaf- ten im Wert von 700 Millionen Euro ver- äußern und erwarb weitere Objekte im Wert von 2,4 Milliarden Euro. Dieses Jahr erwartet die Deka sogar ein Transaktions- volumen von vier Milliarden Euro. Die Krise nutzen In der Vergangenheit habe sich immer wieder gezeigt, dass Investments in Krisen- phasen langfristig besonders attraktive Ren- diten einbringen, sagt Deka-Immobilien- Chef de Lope Fend. „Nach der Finanzkrise konnten unsere Fonds zu besonders güns- tigen Konditionen investieren.“ Dies soll nun wiederholt werden. „Wir wollen auch diese Phase wieder für antizyklische Inves- titionen nutzen“, so der Deka-Manager. Die Krise als Chance – da- rauf setzen auch andere Fonds- manager. Kaufgelegenheiten orten sie insbesondere in Groß- britannien und den USA, wo die Preise bereits deutlich ge- sunken sind. Eine Auswertung des Branchenverbands BVI zeigt, dass – gemessen am Ver- kehrswert – zu Jahresbeginn 9,7 Prozent der Objekte in den Fondsportfolios im Vereinigten Königreich lagen, weitere 15 Prozent in außereuropäischen Ländern, darunter neben Aus- tralien und asiatischen Staaten wie Japan auch die USA. Die Quote könnte bald steigen. Ende des Booms Offene Immobilienfonds in Deutschland 2022 warben Immobilienfonds weniger Geld ein als in den Vorjahren – kein Wunder angesichts all der schlechten Nachrichten. Quelle:Scope,BVI,Fondsgesellschaften Nettomittelaufkommen in Mrd. Euro -8 -4 0 4 8 12 16 20 ’22 2020 2015 2010 2005 2000 -7,5 14,9 10,1 4,5 » Sinkende Gebäudewerte dürften die Renditen belasten. « Sonja Knorr Scope Fund Analysis fondsprofessionell.de 2/2023 31 FOTO: © SCOPE FUND ANALYSIS