Der Immobilieninvestmentmarkt in Zentraleuropa bleibt auch 2008 sehr attraktiv, heißt es im aktuellen Marktbericht der Constantia Privatbank Immobilientreuhand. Das weiterhin hohe Wirtschaftswachstum, vor allem in Polen, Tschechien und der Slowakei, sorgt unabhängig von den zyklischen Schwankungen des Marktes für eine starke Basis, die wiederum nachhaltig gute Flächennachfrage sichert.

Im laufenden Jahr ist erneut mit einem hohen Transaktionsvolumen zu rechnen, da die großen Investoren zunehmend von ihrer "Kaufen und halten"-Strategie abrückten. "Es entspricht dem internationalen Trend, das Portfolio rascher zu drehen. Immobilien werden entwickelt oder gekauft, optimiert und oft schon nach einigen Jahren wieder verkauft", erklärt CPB-Chef Michael Ehlmaier. Nachdem die Big Player zuerst große Positionen aufgebaut haben, folge nun die Phase des aktiven Portfoliomanagements und dazu gehören eben auch in größerem Maß Verkäufe.

Auf der Käuferseite kommt es zu deutlichen Verschiebungen. An die Stelle der früher dominierenden Private-Equity-Fonds treten nun sehr sicherheitsorientierte und langfristig veranlagende Investoren, insbesondere deutsche offene Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen. Diese wiederum sind fast ausschließlich an langfristiger Veranlagung in Topobjekten interessiert. "Daher gibt es derzeit um Immobilien der Kategorie A und gute Kategorie-B sogar noch mehr Konkurrenz als früher, während Objekte in C-Lagen kaum gefragt sind", resümiert Ehlmaier.

Das Wertsteigerungspotenzial, für Investoren das wichtigste Entscheidungskriterium, resultiert mittlerweile aber nur mehr zu einem kleinen Teil aus der Renditeentwicklung. Zum wichtigsten Motor der Preisentwicklung ist vielmehr der spürbare Anstieg der Mieten geworden, der in praktisch allen CEE-Metropolen zu erwarten, teilweise schon zu spüren ist. "Das ist eine sehr gesunde Entwicklung", so Michael Ehlmaier, Chef der CPB Immobilientreuhand. Je nach Land sei für Büroimmobilien in guten Lagen ein Anstieg um bis zu 15 Prozent in den kommenden zwölf Monaten realistisch. "Wir werden eine starke Differenzierung sehen. Die guten Lagen und Objekte mit längerfristigen Verträgen mit guten Mietern werden weitere Wertsteigerungen verbuchen. 2008 wird das Jahr der Qualitätsimmobilien werden."

Außerhalb des Topsegments erwartet Ehlmaier hingegen keine weiteren Wertsteigerungen. Bei Objekten in schlechteren Lagen ohne langfristige Mietverträge und auch älteren Immobilien (aus der Zeit vor 2000) sei mit steigenden Leerständen, und nur geringen Mietsteigerungen zu rechnen.

Die Renditen sind generell mittlerweile weitestgehend auf Westniveau gefallen, 2008 wird es zwischen den 2004 der EU beigetretenen Ländern und den EU 15 keinen nennenswerten Unterschied mehr geben. "Die Ostmetropolen werden sich dabei sehr stark an der ,östlichsten" West-Hauptstadt, nämlich Wien, orientieren", erwartet Ehlmaier. "Schon jetzt liegen die Renditeabstände zwischen Prag, Warschau, Budapest und Bratislava einerseits und Wien andererseits je nach Sektor und Marktsegment nur mehr zwischen 0,0 und 0,5 Prozent." In einzelnen Teilmärkten werde das Wiener Renditeniveau sogar geringfügig unterschritten.

"Für Immobilieninvestoren gibt es mittlerweile keine gedankliche Ost/West-Grenze mehr. Städte wie Wien, Prag oder Budapest werden als Teile eines eng verbundenen Wirtschaftsraums betrachtet; es gibt keine erheblichen Unterschiede bei den rechtlichen Risken und daher auch keine Grundlage mehr für nachhaltige Renditeunterschiede."

Diese Sachlage bestimme auch die Strategie der Investoren: "Neueinsteiger" konzentrieren sich eindeutig auf die etablierten und transparenten Märkte in Zentraleuropa wie Polen, Tschechien, Ungarn und Slowakei; Investoren mit langjähriger Osterfahrung verlagern den Schwerpunkt hingegen zunehmend nach Südosteuropa und Russland, wo deutlich höhere Renditen erzielt werden können. (bb)