Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kommt zu dem beruhigenden Schluss, dass es auf das ganze Land bezogen keine Immobilienblase gibt. Außerdem seien die Banken weiterhin sehr zurückhaltend bei der Vergabe von Baukrediten. "Wir haben stabile Finanzierungen mit konstanten Eigenkapitalquoten, und es wird relativ viel getilgt", erklärt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW, in einem Interview mit Bloomberg.

Damit aber sind die guten Nachrichten schon abgearbeitet. Mittelfristig nämlichen drohen laut IW-Expertise drei Risiken, die den Markt in den kommenden Jahren ins Wanken bringen könnten. Hauptgrund: In Deutschland wird zuviel an der falschen Stelle gebaut.

So gibt es einen Mangel an neuem Wohnraum vor allem in den hochpreisigen Städten und Ballungsräumen. Dort fehlten vor allem Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen, meinen die IW-Beobachter. Das liege auch an der staatlichen Wohnbaupolitik, die falsche Akzente setze, was dazu führe, dass in vielen Städten am Bedarf vorbei gebaut wird.

Künstlich erzeugter Boom bei Studentenwohnungen
Statt der genannten Zwei- und Drei-Zimmerwohnungen würden bevorzugt Häuser mit so genannten Mikroapartments für Studenten oder Fernpendler in die Höhe wachsen – ein Boom, der nicht zuletzt im stark wachsenden Interesse auf Anlegerseite seine Ursache hat. Schon jetzt aber seien die meist vollmöblierten Einzimmer-Apartments für viele Studierende kaum noch erschwinglich. "Oft liegen die monatlichen Gesamtmietkosten jenseits von 500 Euro“, analysieren die Experten.

Zudem werde die Studentenzahl in den kommenden Jahren sinken – was dem Segment chronischen Leerstand bescheren dürfte. Als Negativbeispiel nennt die IW-Studie die Bankenhauptstadt Frankfurt: Nirgends sei mehr am Mikroapartment-Bedarf vorbeigebaut worden als in der Mainmetropole. Hier herrsche ein Überangebot von 144 Prozent.

Der angespannte Wohnmarkt indes habe bedenkliche Auswirkungen auf die Mieten, die auf den Quadratmeter bezogen schon stattlich seien. Immerhin: Auch in den städtischen Boomregionen drohe immer noch keine Preisblase, da Menschen gerade in Metropolen, die per öffentlichem Nahverkehr gut angebunden sind, komfortabel ins Umland ausweichen können.

Zu viele Immobilien auf dem Land
Auf der anderen Seite wird auf dem Land zu viel gebaut, obwohl sich die Provinz sichtlich entleert und es Menschen weiterhin eher in die Städte oder in deren Randlage zieht. "In ländlichen Regionen wurden mehr als doppelt so viele Einfamilienhäuser erstellt als tatsächlich gebraucht werden", heißt es in der Studie. Wenn eines Tages die Zinsen für Baukredite steigen oder die Wirtschaft schwächelt, könnten die Preise dramatisch ins Rutschen geraten – und einst stolze Eigenheimbesitzer in entlegeneren Regionen stehen plötzlich mit leeren Taschen da, wenn sie verkaufen wollen.

Das dritte Risiko sei die wankelmütige Immobilienpolitik: Vor der Bundestagswahl am 25. September plädieren etwa die SPD, die Grünen und die Linke für eine Verschärfung der in ihrer jetzigen Form als wirkungslos gebrandmarkten Mietpreisbremse. Das könnte Mietpreiserhöhungen in Zukunft deckeln und Investoren verschrecken. Im drastischsten Fall müssten Kalkulationen, die auf weiter steigenden Mieten beruhen, verworfen werden – was dann erst recht die Preise drücken würde. (jb/ps)