Vermögensprofi: Weshalb der Immobilienboom kippt
Die Immobilienpreise steigen, weil auch die Mieten immer höher klettern. Diese Entwicklung hat aber eine natürliche Bremse, sagt Vermögensverwalter André Kunze.
Aufgrund des Wohlstands der Nachkriegsgeneration werden in den nächsten Jahren Immobilien im Wert von vielen Milliarden Euro an die Nachfolgegeneration vererbt. "Viele Erben werden diese Immobilien nicht halten, sondern verkaufen", ist Kunze gewiss. Dadurch steigt das Immobilienangebot, während gleichzeitig die Nachfrage aufgrund der zuvor erwähnten Überalterung abnimmt.
In Deutschland wird gebaut, was das Zeug hält. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch. Dementsprechend kennen auch die Immobilienpreise nur eine Richtung: steil aufwärts – auch in Österreich.
In den vergangenen fünf Jahren sind die Preise von Immobilien in deutschen Großstädten um 50 Prozent und mehr gestiegen. Kein Wunder, dass sich Marktbeobachter immer häufiger fragen, ob sie gerade einer veritablen Blase beim Wachsen zusehen. Die Gefahr ist durchaus real, warnt André Kunze, Geschäftsführer von Prometheus Vermögensmanagement.
Welche drei Faktoren den Immobilienboom mittelfristig zum Einsturz bringen können, zeigt unserer Bildergalerie oben.
Akteure aus dem Immobiliensektor argumentieren gern mit einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) aus dem Jahr 2008. Sie besagt, dass die Immobilienpreise in Deutschland zwischen 1974 und 2005 inflationsbereinigt nicht gestiegen, sondern sogar gefallen sind. Der Preisanstieg der vergangenen Jahre sei also allenfalls ein Ausgleich für drei brotlose Immobilien-Jahrzehnte.
Diese Argumentation hat allerdings einen Haken, sagt Kunze: Ein inflationsbereinigter Preisanstieg ist bei Immobilien nicht grundsätzlich zu erwarten. "Ein langfristiger, realer Preisanstieg ist nur denkbar, wenn die Einkommen dauerhaft stärker steigen als die Inflation", erklärt er. Denn nur dann können Verbraucher jedes Jahr mehr Geld für die Miete ausgeben.
Einkommen deckeln Preise
Letztlich rechtfertigen nur steigende Mieten die kletternden Immobilienpreise. Dauerhafte, massive Einkommenssteigerungen, die eine Voraussetzung für stetige Mieterhöhungen wären, gibt es aber nicht.
Die Immobilienpreise werden sich deshalb langfristig allenfalls gemäß der Inflationsrate entwickeln. "Das wiederum entspräche einem realen Preisanstieg von null Prozent", sagt Kunze. "Letztlich kann die Nachfrage nach Immobilien noch so groß sein – am langen Ende bleiben die Preise durch die Einkommen gedeckelt. Sind die Mieten in den Städten nicht mehr bezahlbar, zieht die Karawane weiter." Und die Blase droht zu platzen. (fp/ps)
