Neben Sparbüchern und Festgeldkonten zählen Immobilien zu den beliebtesten Anlageformen der Deutschen. Das ist nicht ungefährlich, warnt Thomas Buckard, Vorstand des Vermögensverwalters Michael Pintarelli Finanzdienstleistungen (MPF) in Wuppertal. "Die Immobilie zur eigenen Nutzung zählt zu den besten Mitteln der Altersvorsorge. Bei Immobilien zur Fremdvermietung sieht die Sache allerdings ganz anders aus", so Buckard. Denn während die niedrigen Zinsen für eine höhere und damit auch schnellere Tilgung von Krediten für selbst genutzte Immobilien sorgt, sind die Mietrenditen deutlich gesunken.

Die niedrigen Zinsen hätten nicht nur einen Bauboom ausgelöst, sondern auch die Preise emporschnellen lassen, betont Buckard. In den guten Lagen der Metropolen zahlen Käufer einer Neubauwohnung bereits 5.000 oder 6.000 Euro pro Quadratmeter – oder noch mehr. Zwar sind auch die Mieten in den vergangenen Jahren gestiegen, aber nicht so stark wie die Kaufpreise. "Die Folge ist, dass die Mietrenditen deutlich gesunken sind", erklärt Buckard.

Umfangreiche Kosten und Risiken
Das gilt vor allem, wenn die Kosten und die Risiken im vollen Umfang berücksichtigt werden. Bei der Berechnung der Renditen werden häufig Mietausfälle und Leerstand, Mieterwechsel, Bonitätsrisiken der Mieter, möglicher Vandalismus, Reparaturen und sonstige unvorhergesehene Kosten außen vor gelassen. "Auch steuerliche Aspekte werden gerne vergessen", sagt Buckard. Eine ganzheitliche Berechnung der Rendite führe regelmäßig zu deutlich schlechteren Ergebnissen, als sie der Verkäufer oder Makler in Aussicht stellt.

Zudem sind Immobilienkäufe in den überwiegenden Fällen zu einem großen Teil fremdfinanziert. Üblich sind Quoten von 80 Prozent. Das ergebe angesichts der niedrigen Zinsen zwar durchaus Sinn, sagt Buckard: "Viele Anleger vergessen dabei allerdings, dass sie durch die Fremdfinanzierung ihre Anlage stark hebeln und dadurch ihr Risiko erhöhen." Gleichzeitig drohe die Gefahr, dass sich die Zinsen über kurz oder lang wieder normalisieren. Nach Ablauf der üblichen zehn- oder fünfzehnjährigen Zinsbindung können die Zahlungen an die Bank dann kräftig steigen. (fp)