Die eigenen vier Wände selber errichten oder kaufen, ohne dabei für den teuren Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht, zu bezahlen: Das Erbbaurecht macht's möglich. Die zugrundeliegende Methode ähnelt der eines herkömmlichen Leasingvertrags - mit all seinen Tücken.

Zunächst wird der Erbbaurechtsnehmer zwar Eigentümer der Immobilie, aber nicht des Grundstücks, das er stattdessen vorab für einen vereinbarten Zins und für eine Dauer von 50 bis zu 99 Jahren an den eigentlichen Eigentümer verpachtet, der daraus beispielsweise einen Zuschuss zur eigenen Monatsrente macht oder für andere wiederkehrende finanzielle Verpflichtungen verwendet. So schön, so gut.

Abgerechnet wird zum Schluss
Wie eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands jedoch zeigt, laufen bei 22 Prozent aller deutschen Erbbaurechtsgeber bis 2030 die Verträge aus. "Viele Erbbaunehmer sind damals blauäugig reingegangen und wussten nicht so recht, was es für sie bedeutet", sagt Anne Ahler, Spezialistin für Baufinanzierung beim Anbieter Dr. Klein.

Endet der Vertrag, kann dieser entweder verlängert werden, oder das Bauwerk geht ins Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. In letzterem Fall muss er den Erbbaurechtsnehmer entschädigen – in der Regel in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie. Wird der Vertrag hingegen verlängert, kann der Grundstückseigentümer einen höheren Erbbauzins verlangen – und der kann drastisch ausfallen. Denn der Zins orientiert sich üblicherweise am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, und dieser ist seit 1999 um satte 300 Prozent (!!) gestiegen. 

Besonderheiten beim Neukauf
Auch Neukäufer von Erbbau-Immobilien müssen einiges beachten. "Da Banken bei der Kreditvergabe für Immobilien auf Grundstücken mit Erbbau eher skeptisch sind, ist die Restlaufzeit des Vertrages für die Finanzierung der entscheidende Dreh- und Angelpunkt", sagt Ahler. Eine Grundvoraussetzung ist eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren. Was viele nicht wissen: Die Laufzeit der Pacht startet beim Kauf nicht von Neuem.

Außerdem muss das Darlehen spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtsvertrags getilgt sein. "Die Laufzeit des Darlehens ist somit abhängig von der Laufzeit des Erbbaus", erklärt die Spezialistin. "Bei der Rate sind die Käufer also nicht flexibel." Damit nicht genug: Der Erbbaugeber hat entgegen landläufiger Meinung ein großes Mitspracherecht, beispielsweise wenn es darum geht, ob die darauf errichtete Immobilie weitervermietet werden oder man einen An- oder Umbau vornehmen darf. 

Zudem fordern die Kreditgeber bei diesem Modell generell einen höheren Eigenkapitaleinsatz von 20 bis 40 Prozent. "In der Belastungsvollmacht kann festgelegt werden, in welcher Höhe ich das Haus mit einem Darlehen belasten darf. Das sollten Interessenten unbedingt beim Erbbaurechtsgeber erfragen", rät Ahler. Fazit: Ein solcher Leasing-Deal sollte aus Sicht von Häuslebauern in spe also wohl durchdacht sein. (fp/ps)