"Ein schwacher Ausblick für den Immobilienmarkt in Deutschland bei gleichzeitig wesentlich besseren Bedingungen für Investments in Europa bestätigen unsere Strategie einer möglichst breiten Aufstellung in Europa", ist Dietmar Riemenschneider überzeugt, bei AXA Investment Managers verantwortlicher Geschäftsführer für den bereich Real Estate. Was dem Immobilien-Experten vor allem Sorgen bereitet das ist der im vergangenen Jahr zu beobachtende deutliche Einbruch beim Vermietungsumsatz am High-Tech-Stamdort in München sowie am Finanzplatz Frankfurt.

"Und auch wenn der Vermietungsumsatz im ersten Quartal 2003 auf eine Stabilisierung hinausläuft, dann ist das noch keine Entwarnung", so Riemenschneider. Denn derzeit seien vor allem Umzüge die entscheidende Größe beim Vermietungsumsatz, was zunächst einmal lediglich darauf hindeute, dass Unternehmen versuchen, ihre Standorte zu optimieren. Gleichzeitig beunruhige aber eine Situation aus rückläufiger Nettoabsorption und steigenden Leerständen.

Natürlich sei auch der AXA Immoselect in einer wirtschaftlich schwierigen Zeit nicht vor Insolvenzen eines Mieters gefeit. "Aber da wir ausdrücklich nicht in 2b-Lagen oder schlechter investieren", so Riemenschneider, "lässt sich das Risiko immer noch gering halten."

Der Situation in Deutschland entsprechend sieht sich Riemenschneider zudem in der Strategie seines Hauses bestätigt, mit der die AXA-Experten auf ein europaweites Immobilien-Investment setzen. "Heute können Sie in den Niederlanden wieder zu vernünftigen Preisen in Immobilien einsteigen", so Riemenschneider, der darin eine Möglichkeit sieht, entsprechende Positionen antizyklisch zu ermäßigten Spitzenrenditen aufzubauen. Einen weiteren Grund in einer möglichst breiten Streuung über verschiedene Standorte in Europa sieht Riemenschneider neben deutlich höheren Renditen auch in der zum Teil nur sehr geringen Korrelation der ausländischen Immobilienmärkte mit dem deutschen Standort. So weise beispielsweise Frankfurt eine Korrelation von nur 0,32 mit einem Standort wie Amsterdam auf. Noch besser sieht der Vergleich mit London aus, wo diese Kennzahl bei nur 0,19 liegt.

Das hat Auswirkungen auf die künftige Ausrichtung des Länderportfolios beim AXA Immoselect. Bis Ende 2007 wird Deutschland dann nur noch zu rund 30 Prozent vertreten sein, während europäische Standorte auf einen Anteil von 70 Prozent anwachsen sollen. Die Hauptinvestments werden dabei in Frankreich, den Niederlanden, Belgien und Italien liegen.