Die Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH (MSRE), die Kapitalanlagegesellschaft der Investmentbank Morgan Stanley, startet am 15. November 2005 mit dem Vertrieb ihres ersten offenen Immobilien-Publikumsfonds. Der "Morgan Stanley P2 Value" verfolgt eine global ausgerichtete Investitionsstrategie und wurde MSRE zufolge an die sich wandelnden Anforderungen der Anleger und Vertriebe an Offenen Immobilienfonds angepasst. Strategisches Ziel des Fonds ist eine 40-prozentige Investitionsquote der Immobilien in Europa, 30 Prozent in Asien und 30 Prozent in Amerika.

Neues Fondskonzept

Der Publikumsfonds "Morgan Stanley P2 Value" unterscheidet sich nach Angaben von MSRE von traditionellen offenen Immobilienfonds insbesondere durch seine "2-Portfolio-Strategie". Das Immobilienportfolio des neuen Fonds setzt sich aus einem Kernportfolio und einem Tradingportfolio zusammen. Das Kernportfolio umfasst mindestens 60 Prozent der Fondsimmobilien. Dabei handelt es sich um langfristig vermietete Immobilien, die über einen längeren Zeitraum gehalten werden. Die Haltedauer erstreckt sich in der Regel über mehr als fünf Jahre. Das Kernportfolio soll für stabile, langfristige Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien sorgen.

Die übrigen max. 40 Prozent der Fondsimmobilien werden in einem Tradingportfolio gehalten. Für diese Objekte ist eine Haltedauer von maximal fünf Jahren vorgesehen. Mit dem Tradingportfolio sollen die unterschiedlichen Zyklen der Immobilienmärkte Asiens, Europas und Amerikas genutzt und durch entsprechende Käufe und Verkäufe von Immobilien zusätzliche Renditechancen geschaffen werden.

Das Portfoliomanagement, so MSRE, profitiert bei der Anbahnung und Umsetzung dieser Transaktionen von der Vor-Ort-Präsenz der Immobilienexperten von Morgan Stanley auf vier Kontinenten. "Wir sind mit 450 Immobilienexperten auf vier Kontinenten vertreten", erklärt Walter Klug, Geschäftsführer der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH. "Damit können wir uns schnell und zuverlässig ein Urteil über die Situation in den einzelnen Märkten bilden, kurzfristig über den Kauf und Verkauf von Immobilien entscheiden und ein aktives Vermietungsmanagement vor Ort betreiben." In den USA sei es bereits seit jeher üblich, dass Immobilien auch aktiv gehandelt werden. In Deutschland wären Immobilien dagegen traditionell sehr immobil. "Eine reine Buy-and-Hold-Strategie zu verfolgen, hieße jedoch, wichtige Chancen am Markt nicht zu nutzen", so Klug weiter. "Ein aktives Portfoliomanagement wie wir es im Rahmen unserer ,2-Portfolio-Strategie' umsetzen werden, setzt jedoch eine hohe Platzierungskraft und eine weltweite Präsenz voraus, wie sie sich Morgan Stanley über viele Jahre hinweg aufgebaut hat."

Strategie reagiert auf Anforderungen der Anleger und Vertriebe

Bei der Entwicklung der "2-Portfolio-Strategie" sind, so MSRE, Ergebnisse von Marktforschungsstudien eingeflossen, die im Vorfeld bei Anlegern sowie unter Entscheidern bei führenden Institutionen im Finanzdienstleistungssektor (Retailbanken, Privatbanken, Online-Banken, Sparkassen und Versicherungen) durchgeführt worden waren. Zur Untersuchung der Anforderungen von Anlegern an einen neuen Offenen Immobilienfonds wurden vier Fokusgruppen gebildet, bei denen es sich jeweils um Besitzer und Nicht-Besitzer Offener Immobilienfonds handelte, die zum Teil aus dem Retailbereich und zum Teil aus dem Bereich Private Banking stammten. Im Rahmen der Befragungen wurde von MSRE darum gebeten, das "2-Portfolio-Konzept" und zwei alternative Fondskonzepte im Vergleich zu beurteilen. Dabei, so der Emittent, wurde das "2-Portfolio-Konzept" in allen vier Fokusgruppen eindeutig gegenüber den anderen Konzepten vorgezogen.

Breite Portfoliodiversifizierung

Hinsichtlich der Nutzungsarten kommen für Investments neben Gewerbeimmobilien auch Wohnimmobilien in Frage, die bisher von offenen Immobilienfonds vernachlässigt worden waren. Das Startportfolio des neuen Fonds wird MSRE zufolge voraussichtlich aus neun Logistikimmobilien in Europa bestehen. Es sollen zügig weitere Objekte auf allen drei Kontinenten erworben werden, wobei Amerika zunächst untergewichtet werden soll, heißt es weiter. "Ein diversifiziertes Immobilienportfolio darf nicht zu einseitig aus Büroimmobilien bestehen, sondern muss die Vorzüge aller Nutzungsarten berücksichtigen, um eine gute Risikostreuung darzustellen", sagt Klaus Kortebein, Geschäftsführer bei Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH und verantwortlich für das Fondsmanagement. Die Zielrendite (BVI) des Fonds soll zwischen fünf und sechs Prozent, der Anteil der einkommensteuerfreien Ausschüttung soll sich auf ca. 70 Prozent belaufen.

Größte Transparenz

Der neue P2 Value bietet darüber hinaus ein Höchstmaß an Transparenz, so MSRE. Es werden konsequent alle Kaufpreise, Erwerbsnebenkosten, Verkehrswerte und tatsächliche Mieten jeder einzelnen Immobilie veröffentlicht. "Wir glauben, dass gerade vor dem Hintergrund der kritischen Diskussionen, die in den letzten Monaten über die Transparenz bei offenen Immobilienfonds geführt wurden, jetzt der richtige Zeitpunkt ist, neue Produkte zu starten, die von Anfang an höchsten internationalen Transparenz-Standards genügen", sagt Walter Klug. Neben diesen Transparenz-Standards plane MSRE die Ausrichtung von Anlegerversammlungen. Im Rahmen dieser Treffen sollen Anleger über Investmentstrategien informiert werden. "Dazu ist auch die Einrichtung eines Beirates vorgesehen", so Klug weiter.

Morgan Stanley Real Estate (MSRE) bietet Immobilienunternehmen sowie Investoren eine breite Palette von Dienstleistungen in den Segmenten Beratung, Finanzierung und Investment. Seit 1991 hat MSRE eigenen Angaben zufolge weltweit Immobilien im Wert von mehr als 52 Milliarden US-Dollar erworben. (rmk)