Ab dem kommenden Jahr wird es deutlich teurer, eine Immobilie zu vererben oder zu verschenken. Von 1. Januar an werden Immobilien steuerlich viel höher bewertet. Experten gehen von Steigerungen um 20 bis 30 Prozent aus, selbst ein Plus von 50 Prozent sei kein Ausreißer. Der Hintergrund sind Änderungen einiger Grundlagen der Wertberechnung von Immobilien, wie die "Frankfurter Allgemeine Zeitung" schreibt. Die Bundesregierung brachte im September das Jahressteuergesetz 2022 auf den Weg. Es enthält neben einigen Wohltaten auch den Passus "Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung" – und der hat es laut "FAZ" in sich.

Eine Beispielrechnung der Kanzlei Peters, Schönberger & Partner in München für die "Süddeutsche Zeitung" zeigt die Dimensionen auf: Ein Einfamilienhaus mit 220 Quadratmeter Wohnfläche und 700 Quadratmeter Grundstück werde nach der alten Regelung mit 487.505 Euro bewertet, von 2023 an sind es aber 785.704 Euro, was einer Steigerung von 61 Prozent entspricht. Werde das Haus nun an ein Kind übertragen, führe dies dazu, dass die Schenkungsteuer von 9.625 auf 57.855 Euro steigt.

Neue Vorschriften bei Sachwertverfahren
Welche Stellschrauben ändern sich? Das Finanzamt schaut im Falle eines Erbes oder einer Schenkung, ob Vergleichswerte aus Verkäufen in der Umgebung vorliegen, führt die Zeitung aus. Häufig sei das nicht der Fall. Dann lege das Finanzamt das sogenannte Sachwertverfahren zugrunde. Dabei wird berechnet, wie viel es kosten würde, dieselbe Immobilie heute zu kaufen und zu bebauen. Dieser Wert wird mit einer Reihe von Faktoren kombiniert, die sich ändern.

So nimmt das Finanzamt laut "FAZ" künftig an, dass eine Wohnimmobilie 80 statt bisher 70 Jahre genutzt wird. Dadurch falle die Minderung des Alterswerts geringer aus, und der Restwert steigt. Am stärksten wirkten sich aber die Änderungen des sogenannten Sachwertfaktors aus. Dieser solle die Marktlage abbilden und werde am Ende mit dem errechneten Restwert der Immobilie multipliziert. Bisher liegt der Sachwertfaktor je nach Region und Immobilie bei 0,9 bis 1,1, künftig soll er 1,3 bis 1,5 betragen – das könne alleine eine Wertsteigerung von 44 Prozent bedeuten. Zudem wird ein Regionalfaktor eingeführt, der in boomenden Regionen obendrauf kommt. Beträgt er beispielsweise 1,1, wird das Haus am Ende noch mal zehn Prozent höher bewertet.

Gewerbeimmobilien auch betroffen
Die Steigerungen betreffen sowohl selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungen als auch Gewerbeimmobilien und vermietete Häuser. Für diese werde das sogenannte Ertragswertverfahren herangezogen, bei dem die erzielte Miete abzüglich Kosten ausschlaggebend ist. Bisher konnten Eigentümer für die Kosten eine großzügige Pauschale geltend machen, künftig müssen sie alles im Detail nachweisen, was in der Regel zu deutlich niedrigeren Abschlägen führen wird. (jb)