Das Investmentsteuerreformgesetz, das am 1. Januar 2018 in Kraft tritt, umfasst viele neue Regelungen, die auf den ersten Blick verwirrend erscheinen können. FONDS professionell ONLINE erklärt das Gesetz daher – in zwölf Teilen, immer montags, bis zum Inkrafttreten der Reform. In dieser achten Folge geht es um die Frage, welche Regeln in Zukunft für offene Immobilienfonds (OIF) gelten.

Nach noch gültigem Recht zahlen OIF auf in Deutschland erzielte Mieteinnahmen keine Körperschaftsteuer. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind ebenfalls steuerfrei, wenn der Fonds sie mindestens zehn Jahre in seinem Bestand gehalten hat. Dann dürfen sie auch steuerfrei an Privatanleger ausgeschüttet werden. Für Einkünfte, die offene Immobilienfonds jenseits der bundesdeutschen Grenzen erwirtschaften, führen sie Steuern in Höhe der im jeweiligen Land geltenden Sätze ab. Deutsche Fondsanleger leisten auf im Ausland erzielte Immobilienerträge keine Abgaben an den Fiskus.

Zehnjahresfrist entfällt
Am 1. Januar 2018 ändern sich die Vorschriften. Ab dann zahlen deutsche offene Immobilienfonds auf in Deutschland erzielte Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf von deutschen Immobilien 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Damit stellt der Gesetzgeber sie hinsichtlich dieser Erträge mit ihren ausländischen Wettbewerbern steuerlich gleich. Die Zehnjahresfrist entfällt zu Jahresbeginn 2018.

Als pauschalen Ausgleich auf Anlegerebene hat der Gesetzgeber die steuerlichen Teilfreistellungen vorgesehen. Sie gelten künftig für deutsche und ausländische Investmentfonds gleichermaßen. In der Höhe variieren die Teilfreistellungssätze je nach Art des Fonds. Bei OIF, die fortlaufend zu mindestens 51 Prozent in Immobilien und Immobiliengesellschaften investieren, sind es 60 Prozent. Liegt der Investitionsschwerpunkt im Ausland, beläuft sich der Teilfreistellungssatz auf 80 Prozent.

Das gilt für Altbestände
Nach der aktuellen Gesetzeslage können Privatanleger OIF-Anteile steuerfrei veräußern, wenn sie diese vor 2009 erworben haben. Dieser Vorteil entfällt, sobald die Reform in Kraft tritt. Der Grund: Am 31. Dezember 2017 nimmt die Depotbank automatisch einen fiktiven Verkauf und am 1. Januar 2018 einen Kauf der Anteile vor. Der fiktive Veräußerungsgewinn der vor 2009 erworbenen Anteile zum 31. Dezember 2017 ist steuerfrei. Verkauft der Anleger die bestandsgeschützten Altbestände nach dem 1. Januar 2018, so ist eine Wertsteigerung grundsätzlich steuerpflichtig. Der Gesetzgeber räumt Privatinvestoren jedoch einen hohen Freibetrag von 100.000 Euro ein.

Zuweilen ist zu hören, dieser könne schnell ausgereizt sein. Immerhin spare der typische Immobilienfondsanleger in der Regel über viele Jahre hinweg. Hohe Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen nach mehreren Jahrzehnten seien daher keine Seltenheit. In der Tat: Wer etwa 1990 rund 30.000 Euro in den offenen Immobilienfonds Hausinvest gesteckt und die Ausschüttungen wiederangelegt hat, kommt heute auf ein Vermögen von 115.428 Euro.

Nur die Wertsteigerung ist ab 2018 steuerpflichtig
In diesem Fall wäre aber nicht der gesamte Veräußerungsgewinn, sondern grundsätzlich nur die Wertsteigerung seit dem 1. Januar 2018 steuerpflichtig. Diese wäre auch noch um eine Teilfreistellung von 60 oder 80 Prozent zu reduzieren. Zwar ist dem Gesetzestext nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Freibetrag von 100.000 Euro für den Gewinn vor oder nach Berücksichtigung der Teilfreistellung gilt. Die meisten Experten legen das Investmentsteuerreformgesetz allerdings so aus, dass der Freibetrag für die bereits reduzierte Summe genutzt werden kann. (am)

Die zwölf Lektionen der "Investmentsteuer-Schule" von FONDS professionell:

Berater finden alle relevanten Informationen zu der Reform in der Broschüre "Investmentsteuerreform kompakt" des Fondsverbands BVI. Diese können Sie bei FONDS professionell ONLINE als pdf herunterladen und zudem für Ihre Kunden personalisieren.