Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss fordert, dass für die Darlehensvergabe durch Crowd-Anleger die gleichen Regeln gelten müssen wie für andere Arten der Immobilienfinanzierung auch. Schwarmanlagen seien derzeit durch das Kleinanlegerschutzgesetz im Vergleich zu anderen Kreditgebern privilegiert, betont der ZIA in einem Schreiben – und forciert so genau jene Gedankenspiele, die Hauptstadtpolitiker ohnehin anstellen.

Derzeit laufen Beratungen auf höchster Ebene: Die Regierung denkt darüber nach, die softe Regulierung des Crowdinvesting speziell bei Immobilienfinanzierungen nicht länger gelten zu lassen (FONDS professionell ONLINE berichtete). Anlass gibt die ungewöhnliche Sorglosigkeit, mit der zahlreiche private Gemeinschafts-Geldgeber zu Werke gehen. Erstaunliches förderte in dem Zusammenhang eine Umfrage der Crowd-Plattform Exporo zum Anlegerverhalten zutage. Demnach verstehen sich etwa zwei Drittel der Exporo-Kunden als erfahrene Investoren, einige seien sogar "Investmentexperten". Drei Viertel der Antwortgeber wollen wieder ein Immobilien-Crowdinvestment zeichnen, weil sie das Angebot als rentabel und sicher einschätzen.

Das Geschäft mit Schwarmfinanzierungen floriert, gerade im Immobilienbereich. Nicht nur diverse Start-ups, auch etablierte Maklerfirmen wie Engel & Völkers steigen deshalb verstärkt in das vielversprechende Business ein – und das, obwohl der deutsche Immobilienmarkt gerade in einigen Metropolen mittlerweile ohnhin heiß zu laufen droht.

Faire Berichts- und Aufklärungspflichten
Da liegt die Vermutung nahe, dass sich viele Crowd-Finanzierer über das tatsächliche Ausmaß ihres Wagnisses hinwegtäuschen. Daher sollte nach ZIA-Überzeugung im Sinne des Verbraucherschutzes dazugehören, bei Anlagen unter einer Höhe von 2,5 Millionen Euro die Erstellung eines "Prospekts light" verpflichtend einzuführen. Dies ist laut aktueller Gesetzgebung nicht vorgesehen.

"Ein Prospekt würde Vergleiche mit anderen Anlagevehikeln ermöglichen", erklärt Burkhard Dallosch, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Finanzierung. Anlegern sollte zudem in den entsprechenden Fällen schriftlich verdeutlicht werden, dass sie Projektentwicklern Nachrangdarlehen zum Bau von noch nicht existierenden Immobilien gewähren – und nicht etwa einen Anteil an einer Immobilie erwerben.

Österreich einen Schritt weiter
"Im schlimmsten Fall droht sogar der Totalverlust", sagt Dallosch. "Daher wäre aus unserer Sicht eine Fortschreibung der allgemeinen Standardisierungen von Anlageregularien gemäß der EU-Prospektverordnung beziehungsweise des Wertpapierprospektgesetzes sinnvoll. So könnte die Qualität der Grundlage für die Anlageentscheidung deutlich verbessert werden."

Im Nachbarland Österreich ist der Gesetzgeber weiter. Das österreichische Pendant zum Bundesgerichtshof, der Oberste Gerichtshof (OHG), hat jüngst entschieden, dass Nachrangdarlehen Veranlagungen im Sinne des Kapitalmarktgesetzes und sämtliche Crowdinvesting-Offerten – also nicht nur solche mit Immobilienbezug – deshalb grundsätzlich prospektpflichtig sind. (ae/ps)