Der neue Paragraf 34i der Gewerbeordnung (GewO) hat eine lebhafte Diskussion über die Honorarberatung zu Wohnimmobilienkrediten entfacht. Manche Branchenteilnehmer interpretieren die Regeln so, dass es einem Vermittler gestattet ist, abwechselnd mal als Provisions- und mal als Honorarberater aufzutreten. Dieser Auslegung erteilten das Bundeswirtschaftsministerium und ein Fachanwalt auf Anfrage von FONDS professionell ONLINE jedoch eine Absage.

Die Diskussion geht auf die Neuregelung der Vermittlung von Immobiliendarlehen an Privatpersonen zurück. Seit März dieses Jahres ist dafür eine Erlaubnis nach Paragraf 34i GewO nötig. Bis März kommenden Jahres läuft eine Übergangsfrist, die es Finanzberatern erlaubt, Hauskredite noch mit 34c-Zulassung zu vermitteln. Im Vermittlerregister, das der Deutsche Industrie- und Handelstag (DIHK) führt, fanden sich Anfang Juli daher erst knapp 1.400 Gewerbetreibende mit 34i-Erlaubnis, obwohl Branchenkennern zufolge langfristig rund 25.000 Berater eine entsprechende Zulassung erwerben möchten.

Zwei Berufe, ein Paragraf
Der neue Paragraf schafft zwei Berufe: den "Immobiliardarlehensvermittler" und den "Honorar-Immobiliardarlehensberater". Auf den ersten Blick ähnelt das dem Regime, das auch für Fondsmakler gilt. Für sie gibt es allerdings zwei Erlaubnistatbestände, die sich gegenseitig ausschließen: Wer Finanzanlagenvermittler nach Paragraf 34f GewO ist, kann nicht gleichzeitig eine Erlaubnis als Honorar-Finanzanlagenberater nach Paragraf 34h GewO bekommen – und umgekehrt.

In der Darlehensvermittlung dagegen gilt für beide Beratertypen Paragraf 34i GewO. Eine Regel, dass der eine Beruf den anderen explizit ausschließt, findet sich weder in der Gewerbeordnung noch in der Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV). Das verleitet manche Branchenteilnehmer zu der Annahme, dass sich ein Finanzberater mal als Immobiliardarlehensvermittler und mal als Honorar-Immobiliardarlehensberater ausgeben kann. Das allerdings würde der Intention des Gesetzes widersprechen. Schließlich sollen Verbraucher bei Maklern, die sich "Honorarberater" nennen, die Sicherheit haben, dass Provisionen bei der Produktempfehlung keine Rolle spielen.

Das Ministerium nimmt Stellung
Welche Lesart ist nun die richtige? Die Antwort des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie auf eine Anfrage von FONDS professionell ONLINE fällt eindeutig aus: "Auch wenn es keine getrennten Erlaubnistatbestände für den Immobiliardarlehensvermittler und den Honorar-Immobiliardarlehensberater gibt, so unterscheidet Paragraf 34i GewO in den Absätzen 1 und 5 zwischen beiden Tätigkeiten: Wer gegenüber dem Kunden als unabhängiger Berater (Honorar-Immobiliardarlehensberater) auftritt, darf vom Darlehensgeber keine Zuwendungen (insbesondere Provisionen) annehmen, er kann also nicht gleichzeitig als Immobiliardarlehensvermittler tätig sein."

Ein Immobiliardarlehensvermittler wiederum könne sich zwar auch durch ein Honorar des Kunden vergüten lassen, er dürfe gegenüber dem Kunden jedoch nicht als unabhängiger Honorarberater auftreten. "Insoweit ist das Verhältnis dieser beiden Tätigkeiten vergleichbar mit demjenigen zwischen dem Finanzanlagenvermittler und dem Honorar-Finanzanlagenberater", so das Ministerium.

Auch der Honorarberater ist ein Vermittler
Fragt man den DIHK, ist die Sache allerdings nicht ganz so einfach: "Unseres Erachtens sehen weder Paragraf 34i GewO noch die dazugehörige Verordnung vor, dass ein Gewerbetreibender entweder als Immobiliardarlehensvermittler oder als Honorar-Immobiliardarlehensberater tätig wird. Es ist für beide Tätigkeiten nur ein Erlaubnistatbestand – und zwar als Immobiliardarlehensvermittler – vorgesehen", so Mona Moraht, Leiterin des Referats Gewerberecht, gegenüber FONDS professionell ONLINE.

Ein Gewerbetreibender mit 34i-Erlaubnis sei daher in jedem Fall ein Immobiliardarlehensvermittler, der als Honorar-Immobiliardarlehensberater auftreten könne, wenn er die dafür vorgesehenen Regeln einhalte. "Dies hat er auch gegenüber der Erlaubnisbehörde anzugeben, damit ein entsprechender Hinweis im Vermittlerregister erfolgen kann", so Moraht.

"Cherrypicking wird es nicht geben"
Auch Philipp Mertens, Partner der Düsseldorfer Kanzlei BMS Rechtsanwälte, betont, ein Berater müsse sich für einen der beiden Berufe entscheiden. Das ergebe sich schon aus der Gesetzesbegründung.

Dort heißt es, die Bestimmungen für Honorarberater stellten "keinen eigenständigen Erlaubnistatbestand, sondern eine Ausübungsregelung für diejenigen Vermittler dar, die eine 'unabhängige Beratung' anbieten oder als 'unabhängige Berater' auftreten. Diese Vorschrift ist so zu verstehen, dass die Entscheidung des Gewerbetreibenden, am Markt als Honorar-Immobiliardarlehensberater aufzutreten, nicht nur im Einzelfall, sondern für die Tätigkeit insgesamt gilt, solange er sich als Honorar-Immobiliardarlehensberater bezeichnet". Mertens' Fazit: "Cherrypicking – wie es neudeutsch heißt – wird es nicht geben." (bm)