Immobilienexperte: Minuszinsen bei Baudarlehen – geht das überhaupt?
Es ist keineswegs ausgeschlossen, dass die Europäische Zentralbank über kurz oder lang Negativzinsen für alle einführt, meint Sascha Anspichler von FP Asset Management. Das hätte auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise.
Fallen die Zinsen weiter, steigen die Immobilienpreise an – die sogenannte Vermögenspreisinflation ginge also weiter, weil die Finanzierungskosten fallen. Das sagt Sascha Anspichler, geschäftsführender Gesellschafter bei FP Asset Management in Freiburg. "Da auch die Mieten weiter ansteigen würden, wäre für weitere Nachfrage nach Neubauimmobilien gesorgt", so Anspichler. Dies hätte den Nebeneffekt, dass die Gestehungskosten für die Immobilien ansteigen.
Spätestens zu diesem Zeitpunkt werde Investoren und Marktbeobachter die Frage beschäftigen, ob die Zinsen zukünftig wieder auf die Niveaus des letzten Jahrzehnts steigen können und ob dann gar ein Immobiliencrash zu erwarten wäre. "Die Antwort auf diese Frage bleibt uns die Europäische Zentralbank (EZB) schuldig", sagt Anspichler. Dies könne unter anderem ein Grund dafür sein, dass die EZB langfristig niedrige Zinsen verspricht.
Negativzinsen sind nicht ausgeschlossen
Für Immobilieninvestoren stellt sich derzeit die Frage, ob weitere Zinssenkungen zu negativen Baufinanzierungszinsen führen können und welche Auswirkungen dies auf die Immobilienpreise hätte. Anspichler hält es keineswegs für ausgeschlossen, dass es tatsächlich zu Zinsen unter null kommt: "Betrachtet man die Einflussmöglichkeiten der EZB auf die Zinsen, kommt man zum Ergebnis, dass Negativzinsen keineswegs ausgeschlossen sind."
Ein Blick auf die Zusammensetzung der zehnjährigen Baufinanzierungszinsen gebe Aufschluss darüber, ab wann Banken ihren Baufinanzierungskunden Zinsen für ausgeliehene Mittel bezahlen statt Geld dafür zu verlangen. Im Wesentlichen setzten sich Baufinanzierungszinsen aus dem Marktzins festverzinslicher Anleihen – zum Beipiel Pfandbriefe) sowie den kalkulierten Kosten und der kalkulierten Gewinnmarge der finanzierenden Bank zusammen.
"Zieht man vom zehnjährigen Baufinanzierungszins, der derzeit circa 1,3 Prozent beträgt, den zehnjährigen Pfandbriefzins von rund 0,6 Prozent ab, erhält man in einer Rückwärtsrechnung den ungefähren Wert, den eine Bank zur Deckung ihrer jährlichen Kosten beziehungsweise zur Kalkulation ihrer jährlichen Gewinnmarge benötigt. Dieser Wert beträgt hier 0,7 Prozent", rechnet Anspichler vor.
Im Umkehrschluss heißt das nicht anderes, als dass Negativzinsen für zehnjährige Zinsfestschreibungen bereits ab negativen Pfandbriefrenditen von unter -0,7 Prozent möglich wären. "Lägen diese beispielsweise bei -0,8 Prozent, stünden die Baufinanzierungszinsen bei -0,1 Prozent", so Anspichler. (fp/ps)
