Wer Anteile an den beiden offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest und CS Euroreal hält, sollte die Hoffnung aufgeben, dass der gesamte Bestand verkauft werden kann, bevor die Portfolios auf die Depotbank übergehen. Dafür sprechen die Ergebnisse einer Studie über die Qualität der Immobilienportfolios der in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds, die die Drescher & Cie Immo Consult in Kürze in fünfter Auflage veröffentlichen wird. Die Analyse benennt zudem anhand der so genannten "Cash-Burn Rate" (CBR) erneut die Höhe bereits eingetretener Wertverluste in den Portfolios.  

Im Rahmen der rund 95-seitigen Analyse haben Oliver Weinrich und seine Co-Autorin Sandra Kielholz erneut die in Abwicklung stehenden Fonds anhand von öffentlich zugänglichen Daten untersucht. Dazu wurden die noch bei den Fondsgesellschaften befindlichen acht Immobilienfonds wiederum Objekt für Objekt durchforstet.

Die drei Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Vermietungsrisiko sind dabei anhand einer eigens entwickelten Scoring-Tabelle bewertet worden. Anschließend sind die Ergebnisse nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl beziehungsweise Jahresnettosollmiete gewichtet in ein Ampelsystem (siehe Grafik) eingeflossen. Alle Ergebnisse wurden mit den 2012er Zahlen verglichen, um die zeitliche Entwicklung einfacher nachvollziehen zu können.

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18 Fonds in Abwicklung
Wie im letzten Jahr haben die beiden Autoren eine Schätzung möglicher Bandbreiten für die Abwicklungsergebnisse der einzelnen Fonds auf dieser Basis abgegeben. Aktualisiert ist in die Betrachtung die Entwicklung der Anteilwerte seit Abwicklung einschließlich geleisteter Kapitalrückzahlungen mit eingeflossen. Daraus haben die Autoren die gegenwärtige Wertreduzierung ermittelt und die weitere mögliche Entwicklung prognostiziert. "Damit werden dem Markt diese Indikationen an die Hand gegeben und mit den Börsenbewertungen verglichen", erläutert Weinrich im Gespräch mit FONDS professionell ONLINE.

Zwischenzeitlich habe sich das Universum der betroffenen Fonds – vom Markt fast nicht bemerkt – durch die Abwicklung des Catella Focus Nordic Cities auf mittlerweile 18 Fonds erweitert. "Aufgrund der nur noch geringen Immobilienbestände haben wir auf die Detailanalyse der bereits auf die Depotbanken übergegangenen zehn Fonds verzichtet und sie nur noch hinsichtlich des eingetretenen Wertverlustes mit Hilfe der Kennziffer 'Cash-Burn Rate' analysiert und verglichen", so Weinrich.

Kanam Grundinvest bei Portfolioqualität vorne
Nach dem als "Gut" eingestuften Portfolioanteil gelistet, liegt der Kanam Grundinvest an erster Stelle. Auf dem zweiten und dritten Platz rangieren der Kanam Spezial Grundinvest und der CS Euroreal. "Die Qualität dieser Portfolios sollte grundsätzlich eine termingemäße Veräußerung erleichtern, allerdings liegen der Anteil an positiv beziehungsweise gut eingestuften Portfolioanteilen bei lediglich rund 30 Prozent und weniger", so Weinrich. "Der SEB Global Property Fund und der CS Property Dynamic haben nur noch als durchschnittlich und schlecht eingestufte Immobilien, was die Vermarktung erschweren wird."

Die Veräußerung der Portfolios von SEB Immoportfolio Target Return und SEB Global Property Fund dürften laut der Studie wohl die größte Herausforderung darstellen: Über 50 Prozent der Portfolios zählen hier zur Kategorie "schlecht". Trotz der aufgrund ihrer Größe längeren Abwicklungsfrist stehen der SEB Immoinvest und der CS Euroreal vor einer nicht minder großen Aufgabe. Hier müssten rechnerisch noch sechs beziehungsweise drei Immobilien pro Monat veräußert werden (siehe Tabelle). "Da in den Monaten zuvor nur 1,1 Immobilien pro Monat beim SEB Immoinvest respektive 1,2 Immobilien pro Monat beim CS Euroreal veräußert werden konnten, ist die Wahrscheinlichkeit relativ gering, dass das gesamte Portfolio vor Übergang auf die Depotbank abgewickelt sein wird", fürchtet Weinrich.

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Nur der SEB Global Property Fund liegt gut in der Zeit
Gut im Zeitplan liege nur der SEB Global Property Fund, bei dem bereits in den abgelaufenen Monaten die benötigte Anzahl an Immobilien pro Monat veräußert wurde. Auch der Catella Focus Nordic Cities habe gute Chancen, einen Großteil der Immobilien im Abwicklungszeitraum zu veräußern.

Die Aussage hinsichtlich der Portfolioqualität müsse allerdings unbedingt in den Kontext der bereits entstandenen und noch möglicher Verluste sowie geleisteter Rückzahlungen gestellt werden. "Dazu haben wir in diesem Jahr zum dritten Mal die eingetretenen Wertverluste mit Hilfe der von uns entwickelten Kennziffer 'Cash-Burn Rate' quantifiziert und in der Gesamtstudie detailliert dargestellt", so Weinrich. (hh)

Die Studie, die unter anderem auch die detaillierten Einzelobjektergebnisse auflistet, kostet 499 Euro zzgl. USt. Auf der Homepage der Drescher & Cie Immo Consult kann ein Bestellformular heruntergeladen werden.