Die Kostenstrukturen in den geschlossenen Publikumsfonds der neuen Generation haben sich im historischen Vergleich sehr stark verändert. Während die so genannten Weichkosten deutlich sinken, nehmen die laufenden Kosten immens stark zu. Zu dieser Erkenntnis kommt die Ratingagentur Scope. Sie hat im Immobiliensektor elf alternative Investmentfonds (AIF), die nach dem Kapitalanlagesetzbuch (KAGB) aufgelegt sind, mit 56 Fonds aus früheren Tagen verglichen.

Laufende Kosten verdoppeln sich, Anfangskosten sinken um ein Viertel
Die elf im Jahr 2014 aufgelegten AIFM-regulierten Immobilienfonds haben laufende Kosten von im Durchschnitt 11,7 Prozent der prognostizierten jährlichen Gesamteinnahmen. Nach Berechnungen von Scope ist das mehr als doppelt so viel wie die 56 älteren Finds, die vor 2014 auf den Markt kamen, verlangen. Bei ihnen betragen die laufenden Kosten durschnittlich 5,1 Prozent.

Die anfänglichen Weichkosten – gemeint sind die einmaligen Fondsanlaufkosten – sinken nach Angaben von Scope. Bei den Immobilienfonds der neuen Generation ermittelte das Ratinghaus durchschnittlich 11,6 Prozent "Weichkosten" bezogen auf das Eigekapital exklusive Agio. In der Vergleichsgruppe der älteren Fonds beliefen sich diese Kosten auf 15,4 Prozent.

Definition der Kosten
Für die Begriffe der Weichkosten beziehungsweise Fondsanlaufkosten und der laufenden Kosten gibt es keine allgemein gültige und angewandte Branchendefinition. Bei Scope setzen sich die Anfangskosten im Wesentlichen aus den Vertriebsprovisionen, Marketingkosten und Vergütungen für den Initiator. Wenn die Anfangskosten enger gefasst werden, steigt die Kostenquote deutlich an. Zu den laufenden Kosten zählt die Ratingangetur unter anderem die Kosten für die Anlegerverwaltung, die Treuhand- und Haftungsvergütung, Rechts- und Steuerberatung, Gebühren für die Verwahrstelle und die Asset-Manager-Vergütung. (ae)