Sind offene Immobilienfonds Rettungsringe im Sturm?
Offene Immobilienfonds sind bisher vergleichsweise stabil durch die Krise gekommen. Das ergibt eine aktuelle Untersuchung von Scope, die aber auch von sinkenden Renditen in der Zukunft ausgeht.
Im ersten Quartal dieses Jahres verzeichneten offene Immobilienfonds einen Wertzuwachs von 0,3 Prozent. Auf ein Jahr bezogen ist ihr Wert um 2,7 Prozent gestiegen. Das ist das Ergebnis der aktuellen Untersuchung "Offene Immobilienfonds in der Corona-Krise“ der Ratingagentur Scope. "Damit blieben die offenen Immobilienfonds von den teils drastischen Verlusten anderer Assetklassen verschont", lautet die Quartalsbilanz der Analysten. Aber so ganz spurlos wird die Corona-Krise auch an dieser Assetklasse nicht vorübergehen.
Zahlreiche Mieter werden eine Absenkung ihrer Mietpreise verhandeln. Wenn auch mit einiger Verzögerung wird sich das mutmaßlich auf die quartalsweise Bestandsbewertung der Immobilien auswirken und dazu führen, dass die Renditen im Jahresdurchschnitt sinken werden. Scope geht aber dennoch von einer durchschnittlichen jährlichen Performance zwischen 1,5 und zwei Prozent aus.
Einzelne Segmente besonders betroffen
Einzelhandelsimmobilien und Hotels und damit ausgerechnet jene beiden Immobilienarten, die offene Immobilienfonds in den vergangenen Jahren stark zugekauft haben, sind derzeit von den angeordneten Geschäftsschließungen am meisten betroffen. Diese beiden Segmente haben einen durchschnittlichen Anteil von 31 Prozent an den von Scope untersuchten Fondsportfolios (siehe Abbildung 1). Konnten sich große Einzelhandels-Kaufhäuser zuletzt noch ganz gut gegen die zunehmende Konkurrenz des E-Commerce wehren, gewinnt dieser Bereich in der Krise schnell und stark an Bedeutung. Aus Sicht von Scope wird der im Handel bereits begonnene Strukturwandel so deutlich beschleunigt.
Auch Pächter von Hotels werden versuchen, eine Anpassung ihrer Pachtzahlung nach unten zu erwirken. Scope sieht noch einen weiteren, auf Dauer sich möglicherweise bemerkbar machenden Effekt: "Welche Hotel-Standorte ausreichend attraktiv sind und inwieweit Firmen ihre Dienstreisen dauerhaft zurückschrauben und zum Beispiel auf Videokonferenzen setzen, ist eine interessante und sehr relevante Frage".
Umsatzkomponenten in Hotelpachtverträgen
Viele Hotelpachtverträge haben Umsatzklauseln, das heißt neben einem fixen Anteil gibt es einen Anteil, der von der Auslastung des jeweiligen Hotels abhängt. Der ist in der aktuellen Situation natürlich schlagartig weggefallen. Für Hotels in offenen Immobilienfonds kann Scope jedoch sagen, dass die umsatzabhängigen Pachtanteile in Europa gering sind. In den USA würde darauf zum Beispiel viel stärker abgestellt.
Börsenkurse basieren nicht auf dem NAV
Während sich der Rücknahmepreis der Fondsgesellschaften an ihrem Nettoinventarwert bemisst, basiert der Börsenkurs eines notierten offenen Immobilienfonds allein auf Angebot und Nachfrage. Während im Januar dieses Jahres an der Börse noch ein Aufschlag von 2,1 Prozent auf Anteile gezahlt wurde, müssen Verkäufer seit März mit Abschlägen von durchschnittlich 2,9 Prozent rechnen. (tw)