Analyse: 22. INP Portfolio Deutsche Sozialimmobilien
Risiko streuend und plausibel kalkuliert
Angebot. Der AIF erwirbt jeweils 94,9 Prozent an fünf Objektgesellschaften, die insgesamt vier Seniorenheime und eine Kindertagesstätte (Kita) erworben haben. Rund 37,4 Millionen Euro misst das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt fünf Prozent der Pflichteinlage. Der Fonds endet am 31. Dezember 2027, es sei denn die Gesellschafter beschließen mit einfacher Stimmenmehrheit eine Verlängerung der Laufzeit um maximal sechs Jahre.
Zielmarkt. Die Pflegeeinrichtung „Haus Doris“ liegt in Peine, Niedersachsen. In Peine leben rund 49.000 Personen. Im Radius von fünf Kilometern um das Fondsobjekt herum gibt es sieben weitere Pflegeheime mit insgesamt 643 vollstationären Pflegeplätzen. Im Landkreis Peine sind vollstationäre Pflegeeinrichtungen im Durchschnitt zu 85,3 Prozent ausgelastet und damit leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 87,1 Prozent. Das Fondsheim ist laut INP derzeit zu 98 Prozent belegt.
Ein weiteres Pflegeheim befindet sich in Brunsbüttel, Schleswig-Holstein. Brunsbüttel zählt rund 13.000 Einwohner. Im Fünf-Kilometer-Umkreis liegen drei weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 158 vollstationären Pflegeplätzen. Im Landkreis Dithmarschen sind die vollstationären Pflegeplätze zu 86,5 Prozent ausgelastet, auch das liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Die Belegung der Pflegeeinrichtung liegt derzeit bei 97 Prozent, so der Anbieter.
Ein Seniorenzentrum steht in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen. Mönchengladbach hat rund 263.000 Einwohner. Im Umkreis von fünf Kilometern um das Heim herum liegen 14 weitere Pflegeeinrichtungen mit 1.095 vollstationären Pflegeplätzen. Aber 92,9 Prozent der Mönchengladbacher vollstationären Pflegeplätze sind ausgelastet, das liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Das Seniorenheim des Fonds ist nach Angaben von INP derzeit zu 95 Prozent belegt.
Eine Pflegeeinrichtung befindet sich auf der Halbinsel Butjadingen, in Nordenham, Niedersachen. In der Stadt leben 27.300 Einwohner. Im Radius von fünf Kilometern um das Objekt liegen fünf andere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 275 vollstationären Pflegeplätzen. Die vollstationären Plätze im Landkreis Wesermarsch sind zu 85,4 Prozent belegt, das liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt. 89 Prozent des Fondsobjekts sind derzeit ausgelastet, so INP.
Die Kita liegt in Berlin-Spandau, im Ortsteil Staaken. In Spandau wohnen rund 230.000 Menschen. In der Bezirksregion Heerstraße Nord gab es gemäß Bedarfsatlas 2015 „derzeit keine Platzreserven“ und einen „prognostisch steigenden Bedarf“ an Kitaplätzen.
Historie. Seit ihrer Gründung im Jahr 2005 hat INP, einschließlich des vorliegenden Beteiligungsangebots, 22 Fonds emittiert, die in 27 Seniorenheime und vier Kitas investieren. Die kumulierten Auszahlungen bis Ende 2014 lagen nur beim ersten Fonds unter Plan, die negative Abweichung von Fonds 3 ist marginal, Fonds 2 konnte leicht über Plan auszahlen, alle anderen Fonds schütteten genau prospektgemäß aus.
KVG ist die Hansainvest Hanseatische Investment-GmbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle erfüllt die Caceis Bank Deutschland GmbH. Der Treuhänder gehört zur INP Holding, daraus können Interessenkonflikte entstehen.
Immobilien. Das „Haus Doris“ in Peine, Ortsteil Vöhrum ist nicht weit von Nahversorgungseinrichtungen und Bushaltestelle gelegen. Es besteht aus zwei 1986 und 1989 errichteten dreigeschossigen Gebäuden mit insgesamt 3.458 Quadratmetern Nutzfläche, die 2015 saniert wurden. Sie bieten 110 Pflegeplätze in 70 Einzel- und 20 Doppelzimmern, davon bilden 24 Plätze eine gerontopsychiatrische Wohneinheit.
Das „Vitanas Seniorenzentrum im Braake-Hof“ befindet sich im Ortskern Brunsbüttels. Das Objekt misst 4.310 Quadratmeter. Es besteht aus zwei 2002 erbauten dreigeschossigen, miteinander verbundenen Gebäuden. 73 Prozent der Mietfläche gehören zum Heim, 27 Prozent gehören zu einer Wohnung und zu sechs Gewerbeeinheiten, die noch für zwei bis neun Jahre vermietet sind. Das Heim hat 58 Einzelzimmer-Pflegeplätze.
Das „Seniorenzentrum Mülfort“ liegt am Ortsrand von Mönchengladbach-Rheydt, unweit von Nahversorgungseinrichtungen und Bushaltestelle. Das viergeschossige Haus wurde erst im Oktober 2014 fertig gestellt. Es hat 3.950 Quadratmeter Nutzfläche und bietet Platz für 79 Pflegeplätze in Einzelzimmern und vier Betreute-Wohnen-Einheiten.
Das Heim „Haus Tongern“ in Nordenham ist nicht weit von der Heliosklinik Wesermarsch, ein Krankenhaus zur Grund- und Regelversorgung mit 115 Betten, entfernt. Die Pflegeeinrichtung wird nach einigen Umbaumaßnahmen 84 Pflegeplätze haben, in 56 Einzel- und 14 Doppelzimmern. Weitere 15 Plätze gehören zu einer Tagespflegestation, die an die Johanniter Unfallhilfe untervermietet ist.
Die Kita liegt in einem Naherholungsgebiet in Berlin-Staaken. Das Gelände ist 2.822 Quadratmeter groß. Das dreigeschossige Gebäude mit 1.047 Quadratmetern Mietfläche wurde 2014 errichtet. Hier können 190 Kinder betreut werden.
Ein Gutachter hat den Marktwert der Fondsimmobilien Ende 2014/Anfang 2015 auf insgesamt 31,52 Millionen Euro geschätzt. Insgesamt wurden die Immobilien für rund 32,04 Millionen Euro erworben, das sind im Durchschnitt 1,7 Prozent über dem Marktwert. Insgesamt erfolgte der Erwerb zum 13,5-Fachen der ersten Jahresnettomiete, die bisherigen Objekte von INP und Immac wurden meistens etwas günstiger erworben. Allerdings haben die Marktpreise in den vergangenen Monaten angezogen.
Vermietung. Das Heim in Peine ist seit dem 1. April 2015 für 25 Jahre an die 2008 gegründete Geras GmbH vermietet. Außer dem Fondsobjekt betreibt Geras ein weiteres Pflegeheim in Berlin-Wedding. Creditreform hat Geras am 18. Mai 2015 mit 265 „mittlere Bonität“ (100: ausgezeichnete Bonität bis 600: harte Negativmerkmale, Insolvenz) beurteilt. Ab 94,5 Prozent Auslastung verbleiben dem Betreiber die erwünschten 1,50 Euro je Tag und Bett für Instandhaltungsmaßnahmen. Für das Fondsobjekt gibt es seit der Übernahme durch die Geras GmbH noch keine Bewertung des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK). Es liegt jedoch eine MDK-Bewertung vom 26. Mai 2014 mit der Note 1,7 im Rahmen des Betriebs durch die vorherige Betreibergesellschaft vor. Das Pflegepersonal wurde von Geras unverändert übernommen.
Die Pflegeeinrichtung in Brunsbüttel ist seit dem 1. Juni 2003 für 30 Jahre an die seit 1969 existierende Vitanas GmbH & Co. KGaA vermietet. Vitanas betreibt Einrichtungen mit insgesamt rund 5.000 Pflegeplätzen. An weiteren Heimen mit rund 2.700 Pflegeplätzen ist sie zur Hälfte beteiligt. Creditreform hat Vitanas am 18. Mai 2015 mit 158 „sehr gute Bonität“ bewertet. Der MDK hat das Heim am 5. Mai 2015 mit insgesamt 1,0 „sehr gut“ bewertet, einbezogen wurden jedoch nur sechs Bewohner, neun sind üblich. Das Ergebnis stellt eine erhebliche Steigerung gegenüber der Begutachtung am 8. April 2014 dar, als die Gesamtnote nur 2,5 „befriedigend“ lautete und darunter die soziale Betreuung und Alltagsgestaltung mit nur 4,9 „mangelhaft“ bewertet wurde. Selbst wenn das Heim nur zu 93 Prozent und ausschließlich mit Sozialhilfeempfängern ausgelastet ist, bleiben dem Heimbetreiber nach Zahlung der Miete die notwendigen 1,50 Euro je Bett und Tag für eigene Instandhaltungsleistungen übrig.
Das Pflegeheim in Mönchengladbach hat die SV Sentivo GmbH ab dem 16. Oktober 2014 für 20 Jahre gemietet. Sie ist eine Tochter der SV GmbH, die zur Schweizer SV Group AG gehört. Neben dem Fonds-Heim betreut SV Sentivo zwei weitere Senioreneinrichtungen. Creditreform hat Sentivo am 18. Mai 2015 mit 224 „gute Bonität“ eingeschätzt. Ein endgültiger Investitionskostenbescheid liegt noch nicht vor, so INP. Für das Fondsheim gibt es noch keine MDK-Bewertung. Die zwei weiteren bestehenden Sentivo-Heime schnitten in ihrer MDK-Gesamtbewertung mit 1,6 „gut“ und 1,4 „sehr gut“ ab, wobei die medizinische Betreuung mit nur 2,2 und 1,7 „gut“ benotet wurde.
Die Pflegeimmobilie in Nordenham ist seit dem 16. Mai 2015 für 25 Jahre an die Haus Tongern GmbH, eine Tochter der Senator Senioren- und Pflegeeinrichtungen GmbH, vermietet. Die Senator-Gruppe betreibt derzeit 47 Pflegeeinrichtungen. Creditreform bewertete den Mieter am 18. Mai 2015 mit 252 „mittlere Bonität“. Unter Zugrundelegung der Investitionskostenangabe von INP kann der Betreiber ab einer Auslastung von 97 Prozent (das entspricht der derzeitigen Heimauslastung) 1,50 Euro je Tag und Bett für Instandhaltungen zurücklegen. Der MDK hat das Pflegeheim am 3. März 2015 mit insgesamt 1,7 „gut“ bewertet.
Die Kita in Staaken ist seit dem 1. Dezember 2014 für 20 Jahre an die Outlaw gGmbH, eine Tochter des Outlaw e.V., vermietet. Outlaw unterhält momentan 30 Kitas, einen Hort und eine Ganztagsschule. Den Mieter hat Creditreform am 18. Mai 2015 mit 200 „gute Bonität“ beurteilt.
Die Mieten werden zu unterschiedlichen Bedingungen an den Verbraucherpreisindex angepasst.
Finanzierung. Jeweils die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio wird aus Eigenkapital und Darlehen finanziert. Alle Darlehensverträge liegen vor. Bis zu rund 14,4 Millionen Euro können zwischenfinanziert werden, dabei übersteigen die Zinsen nicht die Auszahlungen an die Anleger. 86,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für die Anschaffung der Objekte und Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 2,1 Prozent entfallen auf Grunderwerbsteuer. 0,7 Prozent sind Maklerkosten, ein Prozent Finanzierungskosten. 0,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 9,4 Prozent sind für Fondsnebenkosten fällig, das ist marktüblich.
Prognose. Sehr anlegerfreundlich ist das Abdrucken der Prognoserechnung im Prospekt. INP rechnet mit 1,5 Prozent Inflationsrate, der Ansatz ist in Ordnung. Für die Wohnung und die sechs Gewerbeeinheiten wurden anfänglich zehn Prozent der dazu gehörigen Miete als Mietausfallwagnis angesetzt und auf die Kalkulation von Mieterhöhungen verzichtet. Guthabenzinsen wurden nicht angenommen. Für Instandhaltungsleistungen wurden durchschnittlich jährlich 10,82 Euro je Quadratmeter Mietfläche berücksichtigt, ein vernünftiger Ansatz. Die Zinssätze liegen zwischen 2,05 und 2,73 Prozent jährlich, für 9,5 bis zwölf Jahre. Im Anschluss wurden 4,5 Prozent jährlich einkalkuliert. Getilgt wird mit anfänglich 2,6 bis 3,1 Prozent jährlich. Gemäß der Anlagebedingungen können die Nebenkosten maximal relativ hohe 2,82 Prozent des Nettoinventarwerts ausmachen, geplant sind jedoch nur 1,425 Prozent. Dazu kommen die üblichen Kosten beispielsweise für Bewertungen, Depotkosten, Abschlussprüfung, Steuer- und Rechtsberatung; darüber hinaus können Transaktionskosten bis zu 4,25 Prozent des Kaufpreises geltend gemacht werden. Nach 13 Jahren, Ende 2027, sollen die Objekte zum 12,3-Fachen der Miete des Verkaufsjahres veräußert werden, der Ansatz ist marktüblich. Maximal 1,1 Prozent des Veräußerungserlöses gehen an die KVG.
Rückfluss. Während der etwa 12,5 Jahre Fondslaufzeit sollen Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Auszahlungen von insgesamt 39 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten, weitere 106 Prozent bei Veräußerung der Immobilien, das sind insgesamt 145 Prozent nach Steuern und entspricht einer IRR-Rendite von 3,7 Prozent jährlich nach Steuern.
Eignung für Stiftungen. Der Anbieter ist spezialisiert auf Pflegeimmobilien. Vorteilhaft für den Fonds ist seine Risikostreuung, im Unterschied zu den sonst angebotenen Pflegefonds mit einem oder maximal zwei Objekten. Der Kapitalerhalt ist wahrscheinlich.
fondstelegramm-Meinung. Im Unterschied zu anderen Pflegefonds zeichnet sich dieser durch eine hohe Risikostreuung aus, durch die Einbeziehung mehrerer Objekte aus unterschiedlichen Bundesländern mit anderen bundesland-bezogenen Gesetzesgrundlagen für Pflegeimmobilien und durch die Einbeziehung einer Kindertagesstätte. Drei Pflegeheime sind sehr gut, eins gut ausgelastet, wobei die Auslastung immer über der Durchschnittsauslastung am jeweiligen Standort liegt. Das nur gut belegte Heim hat Nachholbedarf in der Betreuung. In zwei Heimen ist die Miete so gestaltet, dass dem Betreiber bei jetziger Auslastung genügend Luft für eigene Instandhaltungsmaßnahmen verbleibt, in einer Einrichtung ist das nicht der Fall, für ein Objekt steht der Investitionsbescheid noch aus. Die Kalkulation ist plausibel.
Zielmarkt. Die Pflegeeinrichtung „Haus Doris“ liegt in Peine, Niedersachsen. In Peine leben rund 49.000 Personen. Im Radius von fünf Kilometern um das Fondsobjekt herum gibt es sieben weitere Pflegeheime mit insgesamt 643 vollstationären Pflegeplätzen. Im Landkreis Peine sind vollstationäre Pflegeeinrichtungen im Durchschnitt zu 85,3 Prozent ausgelastet und damit leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 87,1 Prozent. Das Fondsheim ist laut INP derzeit zu 98 Prozent belegt.
Ein weiteres Pflegeheim befindet sich in Brunsbüttel, Schleswig-Holstein. Brunsbüttel zählt rund 13.000 Einwohner. Im Fünf-Kilometer-Umkreis liegen drei weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 158 vollstationären Pflegeplätzen. Im Landkreis Dithmarschen sind die vollstationären Pflegeplätze zu 86,5 Prozent ausgelastet, auch das liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Die Belegung der Pflegeeinrichtung liegt derzeit bei 97 Prozent, so der Anbieter.
Ein Seniorenzentrum steht in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen. Mönchengladbach hat rund 263.000 Einwohner. Im Umkreis von fünf Kilometern um das Heim herum liegen 14 weitere Pflegeeinrichtungen mit 1.095 vollstationären Pflegeplätzen. Aber 92,9 Prozent der Mönchengladbacher vollstationären Pflegeplätze sind ausgelastet, das liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Das Seniorenheim des Fonds ist nach Angaben von INP derzeit zu 95 Prozent belegt.
Eine Pflegeeinrichtung befindet sich auf der Halbinsel Butjadingen, in Nordenham, Niedersachen. In der Stadt leben 27.300 Einwohner. Im Radius von fünf Kilometern um das Objekt liegen fünf andere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 275 vollstationären Pflegeplätzen. Die vollstationären Plätze im Landkreis Wesermarsch sind zu 85,4 Prozent belegt, das liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt. 89 Prozent des Fondsobjekts sind derzeit ausgelastet, so INP.
Die Kita liegt in Berlin-Spandau, im Ortsteil Staaken. In Spandau wohnen rund 230.000 Menschen. In der Bezirksregion Heerstraße Nord gab es gemäß Bedarfsatlas 2015 „derzeit keine Platzreserven“ und einen „prognostisch steigenden Bedarf“ an Kitaplätzen.
Historie. Seit ihrer Gründung im Jahr 2005 hat INP, einschließlich des vorliegenden Beteiligungsangebots, 22 Fonds emittiert, die in 27 Seniorenheime und vier Kitas investieren. Die kumulierten Auszahlungen bis Ende 2014 lagen nur beim ersten Fonds unter Plan, die negative Abweichung von Fonds 3 ist marginal, Fonds 2 konnte leicht über Plan auszahlen, alle anderen Fonds schütteten genau prospektgemäß aus.
KVG ist die Hansainvest Hanseatische Investment-GmbH. Die Aufgabe der Verwahrstelle erfüllt die Caceis Bank Deutschland GmbH. Der Treuhänder gehört zur INP Holding, daraus können Interessenkonflikte entstehen.
Immobilien. Das „Haus Doris“ in Peine, Ortsteil Vöhrum ist nicht weit von Nahversorgungseinrichtungen und Bushaltestelle gelegen. Es besteht aus zwei 1986 und 1989 errichteten dreigeschossigen Gebäuden mit insgesamt 3.458 Quadratmetern Nutzfläche, die 2015 saniert wurden. Sie bieten 110 Pflegeplätze in 70 Einzel- und 20 Doppelzimmern, davon bilden 24 Plätze eine gerontopsychiatrische Wohneinheit.
Das „Vitanas Seniorenzentrum im Braake-Hof“ befindet sich im Ortskern Brunsbüttels. Das Objekt misst 4.310 Quadratmeter. Es besteht aus zwei 2002 erbauten dreigeschossigen, miteinander verbundenen Gebäuden. 73 Prozent der Mietfläche gehören zum Heim, 27 Prozent gehören zu einer Wohnung und zu sechs Gewerbeeinheiten, die noch für zwei bis neun Jahre vermietet sind. Das Heim hat 58 Einzelzimmer-Pflegeplätze.
Das „Seniorenzentrum Mülfort“ liegt am Ortsrand von Mönchengladbach-Rheydt, unweit von Nahversorgungseinrichtungen und Bushaltestelle. Das viergeschossige Haus wurde erst im Oktober 2014 fertig gestellt. Es hat 3.950 Quadratmeter Nutzfläche und bietet Platz für 79 Pflegeplätze in Einzelzimmern und vier Betreute-Wohnen-Einheiten.
Das Heim „Haus Tongern“ in Nordenham ist nicht weit von der Heliosklinik Wesermarsch, ein Krankenhaus zur Grund- und Regelversorgung mit 115 Betten, entfernt. Die Pflegeeinrichtung wird nach einigen Umbaumaßnahmen 84 Pflegeplätze haben, in 56 Einzel- und 14 Doppelzimmern. Weitere 15 Plätze gehören zu einer Tagespflegestation, die an die Johanniter Unfallhilfe untervermietet ist.
Die Kita liegt in einem Naherholungsgebiet in Berlin-Staaken. Das Gelände ist 2.822 Quadratmeter groß. Das dreigeschossige Gebäude mit 1.047 Quadratmetern Mietfläche wurde 2014 errichtet. Hier können 190 Kinder betreut werden.
Ein Gutachter hat den Marktwert der Fondsimmobilien Ende 2014/Anfang 2015 auf insgesamt 31,52 Millionen Euro geschätzt. Insgesamt wurden die Immobilien für rund 32,04 Millionen Euro erworben, das sind im Durchschnitt 1,7 Prozent über dem Marktwert. Insgesamt erfolgte der Erwerb zum 13,5-Fachen der ersten Jahresnettomiete, die bisherigen Objekte von INP und Immac wurden meistens etwas günstiger erworben. Allerdings haben die Marktpreise in den vergangenen Monaten angezogen.
Vermietung. Das Heim in Peine ist seit dem 1. April 2015 für 25 Jahre an die 2008 gegründete Geras GmbH vermietet. Außer dem Fondsobjekt betreibt Geras ein weiteres Pflegeheim in Berlin-Wedding. Creditreform hat Geras am 18. Mai 2015 mit 265 „mittlere Bonität“ (100: ausgezeichnete Bonität bis 600: harte Negativmerkmale, Insolvenz) beurteilt. Ab 94,5 Prozent Auslastung verbleiben dem Betreiber die erwünschten 1,50 Euro je Tag und Bett für Instandhaltungsmaßnahmen. Für das Fondsobjekt gibt es seit der Übernahme durch die Geras GmbH noch keine Bewertung des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK). Es liegt jedoch eine MDK-Bewertung vom 26. Mai 2014 mit der Note 1,7 im Rahmen des Betriebs durch die vorherige Betreibergesellschaft vor. Das Pflegepersonal wurde von Geras unverändert übernommen.
Die Pflegeeinrichtung in Brunsbüttel ist seit dem 1. Juni 2003 für 30 Jahre an die seit 1969 existierende Vitanas GmbH & Co. KGaA vermietet. Vitanas betreibt Einrichtungen mit insgesamt rund 5.000 Pflegeplätzen. An weiteren Heimen mit rund 2.700 Pflegeplätzen ist sie zur Hälfte beteiligt. Creditreform hat Vitanas am 18. Mai 2015 mit 158 „sehr gute Bonität“ bewertet. Der MDK hat das Heim am 5. Mai 2015 mit insgesamt 1,0 „sehr gut“ bewertet, einbezogen wurden jedoch nur sechs Bewohner, neun sind üblich. Das Ergebnis stellt eine erhebliche Steigerung gegenüber der Begutachtung am 8. April 2014 dar, als die Gesamtnote nur 2,5 „befriedigend“ lautete und darunter die soziale Betreuung und Alltagsgestaltung mit nur 4,9 „mangelhaft“ bewertet wurde. Selbst wenn das Heim nur zu 93 Prozent und ausschließlich mit Sozialhilfeempfängern ausgelastet ist, bleiben dem Heimbetreiber nach Zahlung der Miete die notwendigen 1,50 Euro je Bett und Tag für eigene Instandhaltungsleistungen übrig.
Das Pflegeheim in Mönchengladbach hat die SV Sentivo GmbH ab dem 16. Oktober 2014 für 20 Jahre gemietet. Sie ist eine Tochter der SV GmbH, die zur Schweizer SV Group AG gehört. Neben dem Fonds-Heim betreut SV Sentivo zwei weitere Senioreneinrichtungen. Creditreform hat Sentivo am 18. Mai 2015 mit 224 „gute Bonität“ eingeschätzt. Ein endgültiger Investitionskostenbescheid liegt noch nicht vor, so INP. Für das Fondsheim gibt es noch keine MDK-Bewertung. Die zwei weiteren bestehenden Sentivo-Heime schnitten in ihrer MDK-Gesamtbewertung mit 1,6 „gut“ und 1,4 „sehr gut“ ab, wobei die medizinische Betreuung mit nur 2,2 und 1,7 „gut“ benotet wurde.
Die Pflegeimmobilie in Nordenham ist seit dem 16. Mai 2015 für 25 Jahre an die Haus Tongern GmbH, eine Tochter der Senator Senioren- und Pflegeeinrichtungen GmbH, vermietet. Die Senator-Gruppe betreibt derzeit 47 Pflegeeinrichtungen. Creditreform bewertete den Mieter am 18. Mai 2015 mit 252 „mittlere Bonität“. Unter Zugrundelegung der Investitionskostenangabe von INP kann der Betreiber ab einer Auslastung von 97 Prozent (das entspricht der derzeitigen Heimauslastung) 1,50 Euro je Tag und Bett für Instandhaltungen zurücklegen. Der MDK hat das Pflegeheim am 3. März 2015 mit insgesamt 1,7 „gut“ bewertet.
Die Kita in Staaken ist seit dem 1. Dezember 2014 für 20 Jahre an die Outlaw gGmbH, eine Tochter des Outlaw e.V., vermietet. Outlaw unterhält momentan 30 Kitas, einen Hort und eine Ganztagsschule. Den Mieter hat Creditreform am 18. Mai 2015 mit 200 „gute Bonität“ beurteilt.
Die Mieten werden zu unterschiedlichen Bedingungen an den Verbraucherpreisindex angepasst.
Finanzierung. Jeweils die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio wird aus Eigenkapital und Darlehen finanziert. Alle Darlehensverträge liegen vor. Bis zu rund 14,4 Millionen Euro können zwischenfinanziert werden, dabei übersteigen die Zinsen nicht die Auszahlungen an die Anleger. 86,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für die Anschaffung der Objekte und Erwerbsnebenkosten ausgegeben. 2,1 Prozent entfallen auf Grunderwerbsteuer. 0,7 Prozent sind Maklerkosten, ein Prozent Finanzierungskosten. 0,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 9,4 Prozent sind für Fondsnebenkosten fällig, das ist marktüblich.
Prognose. Sehr anlegerfreundlich ist das Abdrucken der Prognoserechnung im Prospekt. INP rechnet mit 1,5 Prozent Inflationsrate, der Ansatz ist in Ordnung. Für die Wohnung und die sechs Gewerbeeinheiten wurden anfänglich zehn Prozent der dazu gehörigen Miete als Mietausfallwagnis angesetzt und auf die Kalkulation von Mieterhöhungen verzichtet. Guthabenzinsen wurden nicht angenommen. Für Instandhaltungsleistungen wurden durchschnittlich jährlich 10,82 Euro je Quadratmeter Mietfläche berücksichtigt, ein vernünftiger Ansatz. Die Zinssätze liegen zwischen 2,05 und 2,73 Prozent jährlich, für 9,5 bis zwölf Jahre. Im Anschluss wurden 4,5 Prozent jährlich einkalkuliert. Getilgt wird mit anfänglich 2,6 bis 3,1 Prozent jährlich. Gemäß der Anlagebedingungen können die Nebenkosten maximal relativ hohe 2,82 Prozent des Nettoinventarwerts ausmachen, geplant sind jedoch nur 1,425 Prozent. Dazu kommen die üblichen Kosten beispielsweise für Bewertungen, Depotkosten, Abschlussprüfung, Steuer- und Rechtsberatung; darüber hinaus können Transaktionskosten bis zu 4,25 Prozent des Kaufpreises geltend gemacht werden. Nach 13 Jahren, Ende 2027, sollen die Objekte zum 12,3-Fachen der Miete des Verkaufsjahres veräußert werden, der Ansatz ist marktüblich. Maximal 1,1 Prozent des Veräußerungserlöses gehen an die KVG.
Rückfluss. Während der etwa 12,5 Jahre Fondslaufzeit sollen Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Auszahlungen von insgesamt 39 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten, weitere 106 Prozent bei Veräußerung der Immobilien, das sind insgesamt 145 Prozent nach Steuern und entspricht einer IRR-Rendite von 3,7 Prozent jährlich nach Steuern.
Eignung für Stiftungen. Der Anbieter ist spezialisiert auf Pflegeimmobilien. Vorteilhaft für den Fonds ist seine Risikostreuung, im Unterschied zu den sonst angebotenen Pflegefonds mit einem oder maximal zwei Objekten. Der Kapitalerhalt ist wahrscheinlich.
fondstelegramm-Meinung. Im Unterschied zu anderen Pflegefonds zeichnet sich dieser durch eine hohe Risikostreuung aus, durch die Einbeziehung mehrerer Objekte aus unterschiedlichen Bundesländern mit anderen bundesland-bezogenen Gesetzesgrundlagen für Pflegeimmobilien und durch die Einbeziehung einer Kindertagesstätte. Drei Pflegeheime sind sehr gut, eins gut ausgelastet, wobei die Auslastung immer über der Durchschnittsauslastung am jeweiligen Standort liegt. Das nur gut belegte Heim hat Nachholbedarf in der Betreuung. In zwei Heimen ist die Miete so gestaltet, dass dem Betreiber bei jetziger Auslastung genügend Luft für eigene Instandhaltungsmaßnahmen verbleibt, in einer Einrichtung ist das nicht der Fall, für ein Objekt steht der Investitionsbescheid noch aus. Die Kalkulation ist plausibel.
Solider Sozialimmobilienfonds mit vorteilhafter Risikostreuung
