Analyse: 23. INP Deutsche Pflege Portfolio
Fortsetzung der INP-Pflegefondsreihe mit drei Seniorenheimen
Angebot. Anlegern wird angeboten, sich an einem AIF zu beteiligen, der 94,9 Prozent dreier Objektgesellschaften hält, die jeweils eine Pflegeimmobilie erworben haben. 5,1 Prozent gehören Alt- und Gründungsgesellschaftern, die jedoch keine Einlage geleistet haben. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio beträgt rund 39,79 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Fünf Prozent der Pflichteinlage sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Fonds endet am 31. Dezember 2032, es sei denn die Gesellschafterversammlung beschließt ein Laufzeitende zum 31. Dezember 2028 (Ende des Prognosezeitraums) oder eine Laufzeitverlängerung von bis zu acht Jahren.
Zielmarkt. Fünf Kilometer um das Fondsobjekt in Leipzig herum befinden sich 20 weitere Pflegeheime mit insgesamt 2.293 Pflegeplätzen. In Leipzig sind, nach Angaben der On-Geo GmbH, durchschnittlich 92,8 Prozent der vollstationären Pflegeplätze belegt, das liegt über dem Bundesdurchschnitt von 87,1 Prozent. Das Casa Reha Seniorenpflegeheim Hedwighof wurde erst Anfang Mai 2016 eröffnet und ist aktuell zu rund 15 Prozent belegt. Der Betreiber rechnet im Laufe der nächsten zwei Jahre mit einer genügenden Auslastung.
Der nordrhein-westfälische Ort Radevormwald hat rund 23.000. Im Umkreis von fünf Kilometer um das Seniorenwohnzentrum Radevormwald gibt es zwei weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 152 Plätzen. Im Oberbergischen Kreis sind die vollstationären Pflegeplätze laut On-Geo im Durchschnitt zu 81,8 Prozent belegt und damit unter dem Bundesdurchschnitt. Die Fondsimmobilie war im Jahr 2015 im Durchschnitt zu 89 Prozent ausgelastet, im ersten Halbjahr 2016 zu 93 Prozent, so INP.
Rodalben bei Pirmasens in Rheinland-Pfalz hat rund 7.300 Einwohner. Im Fünf-Kilometer-Radius um das Pflegeheim des Fonds herum befinden sich vier weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 430 Plätzen. Im Landkreis Südwestpfalz sind die vollstationären Pflegeplätze durchschnittlich nur zu 71,4 Prozent ausgelastet, so On-Geo, das liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Einrichtung Vitalis Seniorenpflege Haus Martin war 2015 im Durchschnitt zu 75 Prozent belegt, im ersten Halbjahr 2016 stieg die Auslastung sukzessive an und erreichte am Ende 85 Prozent. Die gestiegene Belegung liegt laut INP am Austausch der Heimleitung, an verstärktem Marketing und an Synergieeffekten durch die Konzernmutter Orpea.
Historie. Die auf Seniorenimmobilien spezialisierte INP hat seit 2005 insgesamt 23 geschlossene Fonds und einen offenen Spezial-AIF emittiert. Bis auf vier Kindertagesstätten investierten die Fonds stets in Pflegeeinrichtungen, inzwischen sind es 31 Heime. Die kumulierten Auszahlungen bis Ende 2015 lagen nur im ersten Fonds unter Plan, die negative Abweichung von Fonds 3 ist marginal, Fonds 2 konnte leicht über Plan auszahlen, alle anderen Fonds schütteten prospektgemäß aus.
KVG ist die INP Invest GmbH. Der Treuhänder gehört zur INP Holding AG, daraus können Interessenkonflikte entstehen.
Pflegeheime. Das fünfgeschossige Casa Reha Seniorenpflegeheim Hedwighof wurde erst Ende April 2016 fertiggestellt. Das Objekt wurde nach zwei Monaten pachtzinsfreier Zeit planmäßig Ende Juni 2016 vom Fonds übernommen. Es bietet Raum für 157 Pflegeplätze in 127 Einzel- und 15 Doppelzimmern. Verkäufer war die BCB Bitsch Consult- und Beteiligungs GmbH.
Das viergeschossige Seniorenwohnzentrum Radevormwald wurde 1991 errichtet und 2008 saniert. Die Anzahl der Pflegeplätze wurde von 150 Pflegeplätzen auf 133 Plätze in 89 Einzel- und 22 Doppelzimmern verringert, wodurch die Einzelzimmerquote auf 80 Prozent stieg. Verkäufer war der BBV Immobilienfonds Nummer 8.
Das dreigeschossige Gebäude der Vitalis Seniorenpflege Haus Martin in Rodalben wurde 2009 erbaut. Hier sind 104 Pflegeplätze in 74 Einzel- und 15 Doppelzimmern untergebracht. Der Fonds hat das Objekt von der MS Wohn- und Gewerbebau GmbH, Pirmasens gekauft.
Insgesamt entsprach der Kaufpreis für die drei Objekte etwa dem Verkehrswert. Der Fonds hat die Immobilien im Durchschnitt zum 14,06-Fachen der ersten vollen Jahrespacht erworben. Der Gutachter, die Buschmann Immobilien Consulting GmbH & Co. KG, hält Kaufpreisfaktoren zwischen 14,0 und 15,5 für gute Pflegeheime mit seriösen und bonitätsstarken Betreibern für marktgerecht. An abgelegenen Standorten können die Faktoren auch deutlich unter dem 12-Fachen liegen, so der Gutachter.
Verpachtung. Die Casa Reha Altenpflegeheim GmbH ist seit Eröffnung des Hedwighofs in Leipzig am 1. Mai 2016 für 20 Jahre sein Pächter. Sie ist eine 100-prozentige Tochter der Casa Reha Betriebs- und Beteiligungsgesellschaft mbH. Letztere hat auf Verlangen der Objektgesellschaft im Notfall in alle Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag neben dem Pächter einzutreten. Creditreform hat die Casa Reha Betriebs- und Beteiligungsgesellschaft mbH am 1. Juni 2016 mit 204 „gute Bonität“ beurteilt (100: ausgezeichnete Bonität bis 600 harte Negativmerkmale). Casa Reha betreut derzeit 71 Pflegeeinrichtungen mit rund 10.000 Pflegeplätzen. Sie wurde im Januar 2016 von der 2003 gegründeten französischen Gesellschaft Korian übernommen, die in Frankreich, Deutschland, Italien und Belgien insgesamt 700 Pflegeeinrichtungen unterhält. In Deutschland gehören zu Korian nach eigenen Angaben 146 Pflegeeinrichtungen, 25 ambulante Dienste und 12.400 Mitarbeiter. Creditreform hat die Korian Gruppe am 11. Juli 2016 mit 133 „sehr gute Bonität“ bewertet – eine Patronatserklärung der Korian für Casa Reha liegt jedoch nicht vor.
Im April 2016 hat die Radevormwald Betriebsgesellschaft mbH, eine 100-prozentige Tochter der Convivo Holding GmbH, das Seniorenwohnzentrum Radevormwald als neuer Pächter übernommen. Convivo Holding hat für den Pächter eine Patronatserklärung abgegeben. Sie wurde von Creditreform am 1. Juni 2016 mit 275 „mittlere Bonität“ eingeschätzt, der Pächter selbst mit 238 „gute Bonität“. Das Pachtverhältnis wurde für 25 Jahre vereinbart. Der vorherige Pächter Terranus hatte das Heim wegen Managementproblemen vom früheren Pächter vorübergehend übernommen, ist aber in ihrem Kerngeschäft kein Heimbetreiber. Convivo betreut aktuell 19 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 1.500 Pflegeplätzen. Der MDK hat das Seniorenzentrum am 19. August 2015 mit insgesamt 1,2 „sehr gut“ eingeschätzt, auch die medizinische Betreuung und der Umgang mit Demenzkranken wurden als „sehr gut“ eingestuft. In die Prüfung waren neun Bewohner einbezogen.
Die 1996 gegründete Vitalis Gesellschaft für soziale Einrichtungen mbH ist seit dem 1. September 2009 Pächter des Haus Martin in Rodalben. Der Pachtvertrag endet im August 2029. Vitalis unterhält derzeit 25 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 2.500 Pflegeplätzen. Am 1. Juni 2016 hat Creditreform die Vitalis mit 195 „sehr gute Bonität“ eingeschätzt. Im Januar 2016 hat der französische Konzern Orpea den Betreiber übernommen. Zu Orpea gehören in neun europäischen Ländern momentan 715 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 71.000 Pflegeplätzen, davon liegen 166 Pflegeheime in Deutschland. Creditreform hat die Orpea Gruppe am 28. Januar 2016 mit 133 „sehr gute Bonität“ bewertet – allerdings existiert keine Patronatserklärung der Orpea für den Pächter. Der MDK hat das Heim am 12. Oktober 2015 insgesamt mit 2,0 „gut“ eingeschätzt. Die medizinische Betreuung schloss aber lediglich mit 3,1 „befriedigend“ ab, unter anderem weil die Behandlung und der Umgang mit Medikamenten nicht den ärztlichen Vorgaben entsprachen – neun Bewohner wurden in die Befragung einbezogen.
Auf Basis der Investitionskostenangaben von INP und ihrer Annahme, dass 80 Prozent der Pflegebedürftigen Selbstzahler und 20 Prozent Sozialhilfeempfänger sind, ist für das Seniorenpflegeheim Hedwighof in Leipzig eine 92,2-prozentige Auslastung erforderlich, um dem Pächter die angemessene Instandhaltungsrücklage von 1,50 Euro zu lassen (bei 30 Prozent Sozialhilfeempfängern und 70 Prozent Selbstzahlern stiege die anzustrebende Auslastung auf 95,5 Prozent). Entspräche die Belegung der Pflegeeinrichtung Radevormwald dem Durchschnitt des Jahres 2015 mit 89 Prozent, blieben dem Pächter für seinen Instandhaltungsanteil 1,99 Euro je Tag und Bett (1,77 Euro wenn 30 Prozent der Pflegebedürftigen Sozialhilfeempfängern sind). Bliebe im Pflegeheim Rodalben die Auslastung bei 85 Prozent, würden dem Pächter 0,96 Euro je Tag und Bett für Instandhaltung zur Verfügung stehen (0,50 Euro bei einem 30 Prozent-Anteil an Sozialhilfeempfängern), erstrebenswert sind 1,50 Euro.
Die Pacht wird jeweils an den Lebenshaltungskostenindex angepasst, wenn sich dieser um zehn Prozent geändert hat, die Anpassung erfolgt im Leipziger Objekt zu 70 Prozent, in den beiden anderen Pflegeheimen zu 60 Prozent.
Finanzierung. 49 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital erbracht, 51 Prozent aus Darlehen. Die Darlehensverträge liegen vor. Rund 16,3 Millionen Euro werden zwischenfinanziert.
89,4 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie, die Erwerbsnebenkosten und für einen Betreiberzuschuss verwendet. 0,8 Prozent fallen für Maklergebühren an, ein Prozent für Finanzierungskosten. 0,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 8,6 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist in Ordnung.
Prognose. INP rechnet mit 1,3 Prozent Inflationsrate, das ist aus historischer Sicht in Ordnung – von Juni 2015 bis Juni 2016 lag der Durchschnitt jedoch bei 0,22 Prozent. Mit Guthabenzinsen wurde nicht gerechnet.
Jährliche Fondsnebenkosten können bis zu einem vergleichsweise hohen Wert von 2,82 Prozent, bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert, betragen. Hinzu kommen Aufwendungen wie beispielsweise für die Bewertung der Objekte, die Jahresabschlussprüfung und die Recht- und Steuerberatung sowie die Nebenkosten der Objektgesellschaften. In der Prognoserechnung geht INP jedoch davon aus, dass alle genannten laufenden Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaften insgesamt durchschnittlich jährlich 0,84 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio betragen, das sind etwa Dreiviertel des Maximalbetrags bei Bezug auf den anfänglichen Nettoinventarwert.
Für die Instandhaltung an Dach und Fach wurden durchschnittlich jährlich vernünftige 12,43 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt. Die Zinsen wurden für 12 bis 13 Jahre zwischen 2,17 und 2,55 Prozent jährlich fest vereinbart. Getilgt wird von Beginn an mit 3 bis 3,4 Prozent pro Jahr. Für die Anschlussfinanzierung im Jahr 2028 wurden 4,5 Prozent Zinsen jährlich angenommen.
Der Anbieter geht von einem Objektverkauf Ende 2028 zum 12,7-Fachen der Jahrespacht des Verkaufsjahres aus, das liegt 1,36 Jahrespachten unter dem Einkaufsfaktor und ist in Ordnung. Die KVG erhält bis zu 1,1 Prozent der Verkaufspreise.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) zuzüglich 5,25 Prozent pro Jahr erhalten haben, gehen 20 Prozent des darüber hinaus gehenden Betrags an die KVG.
Anleger, die 2016 dem Fonds beitreten und einem Steuersatz von 42 Prozent unterliegen, sollen während der rund 12,5 Jahre währenden Fondslaufzeit 140 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten. Das entspricht einer IRR-Rendite von 3,4 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Im Gegensatz zu den meisten anderen derzeit am Markt befindlichen Fonds hat INP offengelegt, in welche konkreten Immobilien der Fonds investiert, das ist mit Nachdruck zu begrüßen. Durch die Auswahl dreier Objekte in verschiedenen Bundesländern, mit örtlich verschiedenen Belegungsquoten für Seniorenheime und mit unterschiedlichen Betreibern sind diesbezügliche Risiken gestreut. Mit allen Heimbetreibern wurden langfristige Pachtverträge geschlossen, zwei der drei Betreiber gehören zu großen französischen Pflegekonzernen, die jedoch keine Patronatserklärungen abgegeben haben. Das Objekt in Leipzig befindet sich noch in der Phase der Erstbelegung und muss kurzfristig die in Leipzig derzeit durchschnittlich vorhandene relativ hohe Belegungsquote erreichen, damit der Heimbetreiber mit den Investitionskostenzuschüssen zurechtkommt. In Radevormwald sind die Investitionskosten momentan auskömmlich für Pacht und Instandhaltung und in Rodalben wäre eine etwas höhere Auslastung als derzeit besser für den Instandhaltungspuffer des Pächters. Insbesondere die Instandhaltungskosten des Fonds und das Verkaufsszenario wurden realistisch kalkuliert.
Zielmarkt. Fünf Kilometer um das Fondsobjekt in Leipzig herum befinden sich 20 weitere Pflegeheime mit insgesamt 2.293 Pflegeplätzen. In Leipzig sind, nach Angaben der On-Geo GmbH, durchschnittlich 92,8 Prozent der vollstationären Pflegeplätze belegt, das liegt über dem Bundesdurchschnitt von 87,1 Prozent. Das Casa Reha Seniorenpflegeheim Hedwighof wurde erst Anfang Mai 2016 eröffnet und ist aktuell zu rund 15 Prozent belegt. Der Betreiber rechnet im Laufe der nächsten zwei Jahre mit einer genügenden Auslastung.
Der nordrhein-westfälische Ort Radevormwald hat rund 23.000. Im Umkreis von fünf Kilometer um das Seniorenwohnzentrum Radevormwald gibt es zwei weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 152 Plätzen. Im Oberbergischen Kreis sind die vollstationären Pflegeplätze laut On-Geo im Durchschnitt zu 81,8 Prozent belegt und damit unter dem Bundesdurchschnitt. Die Fondsimmobilie war im Jahr 2015 im Durchschnitt zu 89 Prozent ausgelastet, im ersten Halbjahr 2016 zu 93 Prozent, so INP.
Rodalben bei Pirmasens in Rheinland-Pfalz hat rund 7.300 Einwohner. Im Fünf-Kilometer-Radius um das Pflegeheim des Fonds herum befinden sich vier weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 430 Plätzen. Im Landkreis Südwestpfalz sind die vollstationären Pflegeplätze durchschnittlich nur zu 71,4 Prozent ausgelastet, so On-Geo, das liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Einrichtung Vitalis Seniorenpflege Haus Martin war 2015 im Durchschnitt zu 75 Prozent belegt, im ersten Halbjahr 2016 stieg die Auslastung sukzessive an und erreichte am Ende 85 Prozent. Die gestiegene Belegung liegt laut INP am Austausch der Heimleitung, an verstärktem Marketing und an Synergieeffekten durch die Konzernmutter Orpea.
Historie. Die auf Seniorenimmobilien spezialisierte INP hat seit 2005 insgesamt 23 geschlossene Fonds und einen offenen Spezial-AIF emittiert. Bis auf vier Kindertagesstätten investierten die Fonds stets in Pflegeeinrichtungen, inzwischen sind es 31 Heime. Die kumulierten Auszahlungen bis Ende 2015 lagen nur im ersten Fonds unter Plan, die negative Abweichung von Fonds 3 ist marginal, Fonds 2 konnte leicht über Plan auszahlen, alle anderen Fonds schütteten prospektgemäß aus.
KVG ist die INP Invest GmbH. Der Treuhänder gehört zur INP Holding AG, daraus können Interessenkonflikte entstehen.
Pflegeheime. Das fünfgeschossige Casa Reha Seniorenpflegeheim Hedwighof wurde erst Ende April 2016 fertiggestellt. Das Objekt wurde nach zwei Monaten pachtzinsfreier Zeit planmäßig Ende Juni 2016 vom Fonds übernommen. Es bietet Raum für 157 Pflegeplätze in 127 Einzel- und 15 Doppelzimmern. Verkäufer war die BCB Bitsch Consult- und Beteiligungs GmbH.
Das viergeschossige Seniorenwohnzentrum Radevormwald wurde 1991 errichtet und 2008 saniert. Die Anzahl der Pflegeplätze wurde von 150 Pflegeplätzen auf 133 Plätze in 89 Einzel- und 22 Doppelzimmern verringert, wodurch die Einzelzimmerquote auf 80 Prozent stieg. Verkäufer war der BBV Immobilienfonds Nummer 8.
Das dreigeschossige Gebäude der Vitalis Seniorenpflege Haus Martin in Rodalben wurde 2009 erbaut. Hier sind 104 Pflegeplätze in 74 Einzel- und 15 Doppelzimmern untergebracht. Der Fonds hat das Objekt von der MS Wohn- und Gewerbebau GmbH, Pirmasens gekauft.
Insgesamt entsprach der Kaufpreis für die drei Objekte etwa dem Verkehrswert. Der Fonds hat die Immobilien im Durchschnitt zum 14,06-Fachen der ersten vollen Jahrespacht erworben. Der Gutachter, die Buschmann Immobilien Consulting GmbH & Co. KG, hält Kaufpreisfaktoren zwischen 14,0 und 15,5 für gute Pflegeheime mit seriösen und bonitätsstarken Betreibern für marktgerecht. An abgelegenen Standorten können die Faktoren auch deutlich unter dem 12-Fachen liegen, so der Gutachter.
Verpachtung. Die Casa Reha Altenpflegeheim GmbH ist seit Eröffnung des Hedwighofs in Leipzig am 1. Mai 2016 für 20 Jahre sein Pächter. Sie ist eine 100-prozentige Tochter der Casa Reha Betriebs- und Beteiligungsgesellschaft mbH. Letztere hat auf Verlangen der Objektgesellschaft im Notfall in alle Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag neben dem Pächter einzutreten. Creditreform hat die Casa Reha Betriebs- und Beteiligungsgesellschaft mbH am 1. Juni 2016 mit 204 „gute Bonität“ beurteilt (100: ausgezeichnete Bonität bis 600 harte Negativmerkmale). Casa Reha betreut derzeit 71 Pflegeeinrichtungen mit rund 10.000 Pflegeplätzen. Sie wurde im Januar 2016 von der 2003 gegründeten französischen Gesellschaft Korian übernommen, die in Frankreich, Deutschland, Italien und Belgien insgesamt 700 Pflegeeinrichtungen unterhält. In Deutschland gehören zu Korian nach eigenen Angaben 146 Pflegeeinrichtungen, 25 ambulante Dienste und 12.400 Mitarbeiter. Creditreform hat die Korian Gruppe am 11. Juli 2016 mit 133 „sehr gute Bonität“ bewertet – eine Patronatserklärung der Korian für Casa Reha liegt jedoch nicht vor.
Im April 2016 hat die Radevormwald Betriebsgesellschaft mbH, eine 100-prozentige Tochter der Convivo Holding GmbH, das Seniorenwohnzentrum Radevormwald als neuer Pächter übernommen. Convivo Holding hat für den Pächter eine Patronatserklärung abgegeben. Sie wurde von Creditreform am 1. Juni 2016 mit 275 „mittlere Bonität“ eingeschätzt, der Pächter selbst mit 238 „gute Bonität“. Das Pachtverhältnis wurde für 25 Jahre vereinbart. Der vorherige Pächter Terranus hatte das Heim wegen Managementproblemen vom früheren Pächter vorübergehend übernommen, ist aber in ihrem Kerngeschäft kein Heimbetreiber. Convivo betreut aktuell 19 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 1.500 Pflegeplätzen. Der MDK hat das Seniorenzentrum am 19. August 2015 mit insgesamt 1,2 „sehr gut“ eingeschätzt, auch die medizinische Betreuung und der Umgang mit Demenzkranken wurden als „sehr gut“ eingestuft. In die Prüfung waren neun Bewohner einbezogen.
Die 1996 gegründete Vitalis Gesellschaft für soziale Einrichtungen mbH ist seit dem 1. September 2009 Pächter des Haus Martin in Rodalben. Der Pachtvertrag endet im August 2029. Vitalis unterhält derzeit 25 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 2.500 Pflegeplätzen. Am 1. Juni 2016 hat Creditreform die Vitalis mit 195 „sehr gute Bonität“ eingeschätzt. Im Januar 2016 hat der französische Konzern Orpea den Betreiber übernommen. Zu Orpea gehören in neun europäischen Ländern momentan 715 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 71.000 Pflegeplätzen, davon liegen 166 Pflegeheime in Deutschland. Creditreform hat die Orpea Gruppe am 28. Januar 2016 mit 133 „sehr gute Bonität“ bewertet – allerdings existiert keine Patronatserklärung der Orpea für den Pächter. Der MDK hat das Heim am 12. Oktober 2015 insgesamt mit 2,0 „gut“ eingeschätzt. Die medizinische Betreuung schloss aber lediglich mit 3,1 „befriedigend“ ab, unter anderem weil die Behandlung und der Umgang mit Medikamenten nicht den ärztlichen Vorgaben entsprachen – neun Bewohner wurden in die Befragung einbezogen.
Auf Basis der Investitionskostenangaben von INP und ihrer Annahme, dass 80 Prozent der Pflegebedürftigen Selbstzahler und 20 Prozent Sozialhilfeempfänger sind, ist für das Seniorenpflegeheim Hedwighof in Leipzig eine 92,2-prozentige Auslastung erforderlich, um dem Pächter die angemessene Instandhaltungsrücklage von 1,50 Euro zu lassen (bei 30 Prozent Sozialhilfeempfängern und 70 Prozent Selbstzahlern stiege die anzustrebende Auslastung auf 95,5 Prozent). Entspräche die Belegung der Pflegeeinrichtung Radevormwald dem Durchschnitt des Jahres 2015 mit 89 Prozent, blieben dem Pächter für seinen Instandhaltungsanteil 1,99 Euro je Tag und Bett (1,77 Euro wenn 30 Prozent der Pflegebedürftigen Sozialhilfeempfängern sind). Bliebe im Pflegeheim Rodalben die Auslastung bei 85 Prozent, würden dem Pächter 0,96 Euro je Tag und Bett für Instandhaltung zur Verfügung stehen (0,50 Euro bei einem 30 Prozent-Anteil an Sozialhilfeempfängern), erstrebenswert sind 1,50 Euro.
Die Pacht wird jeweils an den Lebenshaltungskostenindex angepasst, wenn sich dieser um zehn Prozent geändert hat, die Anpassung erfolgt im Leipziger Objekt zu 70 Prozent, in den beiden anderen Pflegeheimen zu 60 Prozent.
Finanzierung. 49 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital erbracht, 51 Prozent aus Darlehen. Die Darlehensverträge liegen vor. Rund 16,3 Millionen Euro werden zwischenfinanziert.
89,4 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie, die Erwerbsnebenkosten und für einen Betreiberzuschuss verwendet. 0,8 Prozent fallen für Maklergebühren an, ein Prozent für Finanzierungskosten. 0,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 8,6 Prozent sind Fondsnebenkosten, das ist in Ordnung.
Prognose. INP rechnet mit 1,3 Prozent Inflationsrate, das ist aus historischer Sicht in Ordnung – von Juni 2015 bis Juni 2016 lag der Durchschnitt jedoch bei 0,22 Prozent. Mit Guthabenzinsen wurde nicht gerechnet.
Jährliche Fondsnebenkosten können bis zu einem vergleichsweise hohen Wert von 2,82 Prozent, bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert, betragen. Hinzu kommen Aufwendungen wie beispielsweise für die Bewertung der Objekte, die Jahresabschlussprüfung und die Recht- und Steuerberatung sowie die Nebenkosten der Objektgesellschaften. In der Prognoserechnung geht INP jedoch davon aus, dass alle genannten laufenden Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaften insgesamt durchschnittlich jährlich 0,84 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio betragen, das sind etwa Dreiviertel des Maximalbetrags bei Bezug auf den anfänglichen Nettoinventarwert.
Für die Instandhaltung an Dach und Fach wurden durchschnittlich jährlich vernünftige 12,43 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt. Die Zinsen wurden für 12 bis 13 Jahre zwischen 2,17 und 2,55 Prozent jährlich fest vereinbart. Getilgt wird von Beginn an mit 3 bis 3,4 Prozent pro Jahr. Für die Anschlussfinanzierung im Jahr 2028 wurden 4,5 Prozent Zinsen jährlich angenommen.
Der Anbieter geht von einem Objektverkauf Ende 2028 zum 12,7-Fachen der Jahrespacht des Verkaufsjahres aus, das liegt 1,36 Jahrespachten unter dem Einkaufsfaktor und ist in Ordnung. Die KVG erhält bis zu 1,1 Prozent der Verkaufspreise.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital (ohne Agio) zuzüglich 5,25 Prozent pro Jahr erhalten haben, gehen 20 Prozent des darüber hinaus gehenden Betrags an die KVG.
Anleger, die 2016 dem Fonds beitreten und einem Steuersatz von 42 Prozent unterliegen, sollen während der rund 12,5 Jahre währenden Fondslaufzeit 140 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten. Das entspricht einer IRR-Rendite von 3,4 Prozent jährlich nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Im Gegensatz zu den meisten anderen derzeit am Markt befindlichen Fonds hat INP offengelegt, in welche konkreten Immobilien der Fonds investiert, das ist mit Nachdruck zu begrüßen. Durch die Auswahl dreier Objekte in verschiedenen Bundesländern, mit örtlich verschiedenen Belegungsquoten für Seniorenheime und mit unterschiedlichen Betreibern sind diesbezügliche Risiken gestreut. Mit allen Heimbetreibern wurden langfristige Pachtverträge geschlossen, zwei der drei Betreiber gehören zu großen französischen Pflegekonzernen, die jedoch keine Patronatserklärungen abgegeben haben. Das Objekt in Leipzig befindet sich noch in der Phase der Erstbelegung und muss kurzfristig die in Leipzig derzeit durchschnittlich vorhandene relativ hohe Belegungsquote erreichen, damit der Heimbetreiber mit den Investitionskostenzuschüssen zurechtkommt. In Radevormwald sind die Investitionskosten momentan auskömmlich für Pacht und Instandhaltung und in Rodalben wäre eine etwas höhere Auslastung als derzeit besser für den Instandhaltungspuffer des Pächters. Insbesondere die Instandhaltungskosten des Fonds und das Verkaufsszenario wurden realistisch kalkuliert.
Nach Standort und Betreiber diversifizierter guter Pflegefonds mit drei konkreten Pflegeheimen.
