Analyse: 26. INP Deutscher Sozialimmobilien-Fonds
Fünfmal für Senioren, einmal für Kinder
Angebot. Anlegern wird angeboten, sich an der 26. INP Deutsche Sozialimmobilien GmbH & Co. geschlossene Investment KG zu beteiligen. Der AIF investiert in fünf Pflegeheime und eine Kindertagesstätte in insgesamt fünf Bundesländern. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio beträgt rund 53,5 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Fonds läuft bis Ende 2035, es sei denn, die Gesellschafter beschließen eine vorzeitige Beendigung zum 31. Dezember 2031 oder die Geschäftsführung verlängert die Laufzeit um bis zu acht Jahre.
Historie. Die INP-Gruppe wurde 2005 gegründet und hat sich auf Sozialimmobilien spezialisiert. Den Vorstand bilden Matthias Bruns, Nils Harde und Philipp Herrmann. INP hat bislang 26 Publikumsfonds mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von rund 169,5 Millionen Euro und einen offenen Spezial AIF emittiert. Die samt Spezial AIF erreichten rund 260 Millionen Euro Eigenkapital wurden in insgesamt 54 Pflegeimmobilien und 6 Kindertagesstätten investiert. Im Fonds 1 wurden bis Ende 2017 30 Prozent weniger ausgezahlt als prognostiziert, wegen Wechselkursverlusten und einer späteren Mietanpassung als vorgesehen. Bei drei weiteren Fonds gab es nur minimale negative Abweichungen. Alle anderen Fonds zahlten prognosegemäß aus, einer besser. Bislang wurde jedoch noch kein Fonds aufgelöst.
Die INP Invest GmbH übernimmt die Rolle der KVG. Treuhänder ist die Curatis Treuhandgesellschaft mbH.
Immobilien. Der viergeschossige Neubau Haus Friedrich Ludwig Jahn wurde 2018 errichtet und ist deshalb ein halbes Jahr mietfrei. Er hat 102 Einzelzimmer für vollstationäre Dauerpflege, acht Zimmer für Kurzzeitpflege und zwei betreute Wohneinheiten. 28 Zimmer sind rollstuhlgerecht. Die 1990 bis 1996 errichtete, 2018 erweiterte und teilweise modernisierte Seniorenresidenz Großenaspe umfasst 90 Vollzeit- und zwei Kurzzeitpflegeplätze, davon sind lediglich 50 in Einzelzimmern untergebracht. Zehn Bewohner teilen sich das Bad mit einem Zimmernachbarn. Einige Bäder sind extrem klein. Das im Jahr 2000, teilweise auf alter Bausubstanz erbaute und 2012 bis 2016 modernisierte Pflegezentrum Techau hat 93 vollstationäre Pflegeplätze und 2 Kurzzeitpflegeplätze. Die Einzelzimmerquote liegt bei 77 Prozent. Im Finanzierungsplan wurden für das Objekt 300.000 Euro Modernisierungskosten berücksichtigt. Das dreigeschossige, 2013 errichtete Gebäude des Forstgartens Stift Wehretal bietet 40 Pflegeplätze. Die Bewohner bilden vier Hausgemeinschaften mit je zehn Einzelzimmern. Sie versorgen sich nach Möglichkeit selbst und gestalten ihren Alltag, unter Zuhilfenahme des Pflegepersonals. Der 1999 errichtete Gebäudekomplex des Seniorenhauses St. Michael wird bis Mitte 2019 zu einer Tagespflegeeinrichtung mit 98 Plätzen, darunter zwei ambulant betreute Demenzwohngemeinschaften mit insgesamt 19 Zimmern, und 34 Einheiten für Betreutes Wohnen umgebaut. Erst nach dem Umbau wird der vollständige Kaufpreis gezahlt. Nach Wechsel des Bauträgers konnte die zweigeschossige Kindertagesstätte Weltentdecker 2016 fertiggestellt und an den Mieter übergeben werden. Das Gebäude bietet Platz für 57 Kinder.
Bis auf eine Immobilie wurden alle zum oder knapp unter dem Verkehrswert erworben. Die Kaufpreisfaktoren lagen zwischen dem 15,3-Fachen (Techau) und dem 18,3-Fachen (Haus Friedrich Ludwig Jahn), der Durchschnitt lag beim 16,5-Fachen einer Jahresnettomiete.
Standorte. INP hat für jede Pflegeeinrichtung im Oktober 2018 eine Geoport-Analyse von der On-Geo GmbH anfertigen lassen. Danach waren die vollstationären Pflegeplätze an den Investitionsstandorten zwischen 79 (Kreis Forchheim) und 82 Prozent ausgelastet, das liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 88 Prozent.
Das Haus Friedrich Ludwig Jahn liegt in Saarbrücken, in einem Wohngebiet des Ortsteils Dudweiler. Im Umkreis von fünf Kilometern um das Fondsobjekt herum gibt es elf weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 899 vollstationären Pflegeplätzen. Die Erstbelegung des Hauses erreichte Ende 2018 44 Prozent. Die Seniorenresidenz Großenaspe befindet sich in Schleswig-Holstein, im Landkreis Segeberg, in einem Wohngebiet. Fünf Kilometer um die Pflegeimmobilie herum gibt es kein weiteres Pflegeheim für ältere Menschen. Die Seniorenresidenz Großenaspe war 2018 wegen des Umbaus laut INP zu 86 Prozent ausgelastet. Ebenfalls in Schleswig-Holstein liegt das Pflegezentrum Techau, in der Gemeinde Ratekau, am Ortsrand von Techau. Gegenüber soll eine Anlage für Betreutes Wohnen und Ambulante Pflege errichtet werden. Fünf Kilometer um die Fondsimmobilie herum befanden sich laut Geoportanalyse sechs konkurrierende Pflegeheime mit insgesamt 427 vollstationären Pflegeplätzen. Das Fondsobjekt war 2018 zu 94 Prozent belegt, so INP. Der Forstgarten Stift Wehretal liegt im hessischen Landkreis Werra-Meißner-Kreis, in Wehretal, in einem Wohngebiet. Im Fünf-Kilometer-Umkreis liegt keine weitere Pflegeeinrichtung. Mit 98 Prozent ist der Forstgarten Stift quasi voll belegt und führt eine Warteliste. Das Seniorenhaus St. Michael befindet sich im bayrischen, oberfränkischen Landkreis Forchheim, in Gräfenberg. Im Umkreis von fünf Kilometer befindet sich keine weitere Pflegeeinrichtung. Der Umbau des Seniorenhauses dauert noch an, davor lagen die Belegungszahlen bei 92 Prozent, so INP.
Die Kindertagesstätte liegt in Essen. Im Oktober 2018 gab es in Essen 270 Betreuungseinrichtungen mit insgesamt 18.000 Plätzen. Anfang 2018 fehlten in Essen rund 2.400 Plätze in Kindertagesstätten und bei Tagespflegeeltern. In den kommenden Jahren sollen 3.000 neue Plätze geschaffen werden. Von 2012 bis 2030 soll die Anzahl der Unter-Dreijährigen um 1,4 Prozent und die der Drei- bis Fünfjährigen um 2,3 Prozent steigen, so die Bertelsmannstiftung. Alle Plätze der Fondsimmobilie sind belegt, es wird eine Warteliste geführt.
Vermietung. Alle Einrichtungen sind 20 bis 25 Jahre lang vermietet, zuzüglich Verlängerungsoptionen. Die Mieter sind: eine Tochter des Saarländischen Schwesternverbands e.V., zwei Tochtergesellschaften der Convivo Holding GmbH, die Cosiq GmbH mit einer natürlichen Person als einzigem Gesellschafter, eine Tochter der SeniVita GmbH & Co. KG und ein Tochterunternehmen der Fröbel e.V. Berlin. Creditreform hat die Bonität der Seniorenheimbetreiber der Objekte Haus Friedrich Ludwig Jahn und Seniorenhaus St. Michael im Februar 2019 mit sehr gut bewertet – Index 179 beziehungsweise 174. Die Patronatsgeber der Mieter für die anderen drei Pflegeimmobilien hat Creditreform mit gut eingeschätzt – Index zweimal 261, einmal 287 (100: ausgezeichnete Bonität bis 600: harte Negativmerkmale). Der Mieter der Kindertagesstätte wurde von Creditreform mit 183, sehr gute Bonität, beurteilt. Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung hat die Pflegeeinrichtungen wie folgt bewertet: die Schwesternverband Pflege und Assistenz gGmbH des Hauses Friedrich Ludwig Jahn mit 1,1 sehr gut, die Convivo Holding GmbH in der Seniorenresidenz Großenaspe mit 1,6 gut (medizinische Betreuung nur 2,1 gut, teilweise mangelhafte Flüssigkeitsversorgung). Für die nachfolgenden Einrichtungen stehen die MDK-Bewertungen für die Zeit vor dem Betreiberwechsel: das Pflegezentrum Techau mit nur 2,3 gut (medizinische Versorgung lediglich 2,9 befriedigend, Alltagsgestaltung 2,5 befriedigend, u. a. unzureichende Flüssigkeitsversorgung), der Forstgartenstift Wehretal mit 1,1 sehr gut, das Seniorenhaus St. Michael mit 2,2 gut.
Die Anfangsmieten sollen im Jahr 2020 insgesamt rund 2,79 Millionen Euro erreichen. Für die Pflegeimmobilien Großenaspe und Techau reichen die im Pflegelotsen veröffentlichten Investitionskosten selbst bei Vollbelegung nicht, um die Miete zu zahlen, geschweige denn, um die Einrichtung instand zu halten. INP hat die Investitionskostensätze vom Betreiber angegeben, bei denen Selbstzahler 6,31 Euro beziehungsweise 5,40 Euro pro Tag mehr zahlen als andere. Dabei wurde in Großenaspe auch für Nicht-Selbstzahler mehr angesetzt als im Pflegelotsen. Um dem Betreiber noch genügend Spielraum für eigene Instandhaltungsarbeiten zu lassen, müsste das Verhältnis Selbstzahler/Nichtselbstzahler bei Vollbelegung in der Seniorenresidenz Großenaspe 50/50 und im Pflegezentrum Techau 60/40 betragen. Laut INP liegt das momentane Verhältnis in Großenaspe bei 85/15 und in Techau bei 80/20, also auf der sicheren Seite. Sobald sich der Gesamtlebenshaltungsindex um 10 Prozent ändert, werden die Mieten der Pflegeimmobilien zu 60 Prozent angepasst. Die Miete der Kita steigt um 1,5 Prozent jährlich.
Finanzierung. 61 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 39 Prozent über Darlehen. Die Darlehensverträge wurden geschlossen. Der Fonds hat 9,43 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsdarlehen aufgenommen. Auch die Objektgesellschaften haben Zwischenfinanzierungsdarlehen in Anspruch genommen.
88,9 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. 0,9 Prozent sind Maklerkosten, 0,7 Prozent Finanzierungskosten. 0,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 9,2 Prozent werden für Nebenkosten des Fonds und der Objektgesellschaften ausgegeben, das ist in Ordnung.
Prognose. INP rechnet während der für 13 Jahre kalkulierten Fondslaufzeit mit einer Inflationsrate von durchschnittlich 1,5 Prozent. Die durchschnittliche Inflationsrate der vergangenen 13 Jahre lag bei 1,4 Prozent. Für die Instandhaltung an Dach und Fach und für Revitalisierungsleistungen wurden insgesamt durchschnittlich jährlich 12,9 Euro je Quadratmeter Nutzfläche veranschlagt, das ist plausibel, da die Einrichtungen zeitnah neu errichtet oder modernisiert und umgebaut wurden. Die für 10 bis 12 Jahre fest vereinbarten Zinssätze liegen zwischen 2,00 und 2,57 Prozent jährlich. Der Anschlusszinssatz wurde mit 4,00 Prozent jährlich kalkuliert. Getilgt wird mit anfänglich 1,5 bis 3,1 Prozent pro Jahr. Kalkuliert wurden durchschnittlich jährlich 0,75 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens für Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaften, das entspricht 1,5 Prozent des anfänglichen Nettoinventarwerts. Die Nebenkosten können jedoch auf hohe 2,9 Prozent des Nettoinventarwerts steigen. INP rechnet mit einem Verkauf Ende 2031 (Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung) zum 15,4-Fachen der Jahresmiete, das liegt etwa eine Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor. 1,0 Prozent der Verkaufserlöse geht an die KVG.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zurückerhalten haben zuzüglich 4,5 Prozent jährlich – das entspricht etwa dem prognostizierten Rückfluss, gehen 20 Prozent der übersteigenden Beträge an die KVG.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die Ende März 2019 dem Fonds beitreten, sollen während der rund 13 Jahre Fondslaufzeit insgesamt 135 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite nach Steuern von 2,7 Prozent jährlich erzielen.
fondstelegramm-Meinung. Der Prospekt ist erfreulich detailliert und verdient ein großes Lob. Abgesehen von einem, sind alle Vorgängerfonds bislang nahezu prognosegemäß gelaufen, aufgelöst wurde jedoch noch keiner. Der Fonds punktet deutlich gegenüber Blindpool-AIF, bei denen die Anleger nicht wissen, in welche Projekte ihr Geld fließt. Gelungen ist die Risikostreuung der Objekte über mehrere Bundesländer und über mehrere Mieter. Die Gebäudesubstanz ist sehr unterschiedlich von alt und umgebaut bis neu. Auch die Nutzung ist verschieden – von der vollstationären Dauerpflege, über betreute Wohnungen bis hin zur ambulanten Betreuung, auch eine Kita ist im Portfolio. Alle Objekte sind langfristig an Unternehmen vermietet, deren Bonität Creditreform mit gut bis sehr gut bewertet hat. Bei zwei Betreibern muss sich die medizinische Betreuung laut der letzten MDK-Berichte offensichtlich verbessern, damit die Pflegebedürftigen nicht leiden. Obwohl sich die Pflegeheime an Standorten befinden, an denen die durchschnittliche Auslastung der vollstationären Dauerpflegeplätze unter dem Bundesdurchschnitt liegt, waren zwei Einrichtungen zu 94 beziehungsweise 98 Prozent belegt. Bei einem Heim entspricht die Auslastung etwa dem Bundesdurchschnitt. Eine Senioreneinrichtung befindet sich in der Eröffnungsphase, ein weiteres wird noch umgebaut. Die Plätze der Kita sind alle vergeben. Zwei Pflegeimmobilien brauchen bei Vollbelegung mindestens 50 beziehungsweise 60 Prozent Selbstzahler, die höhere Investitionskosten zahlen als Sozialhilfeempfänger, damit die Mieten und Instandhaltungskosten gedeckt werden können. Die Fondskalkulation ist plausibel.
Historie. Die INP-Gruppe wurde 2005 gegründet und hat sich auf Sozialimmobilien spezialisiert. Den Vorstand bilden Matthias Bruns, Nils Harde und Philipp Herrmann. INP hat bislang 26 Publikumsfonds mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von rund 169,5 Millionen Euro und einen offenen Spezial AIF emittiert. Die samt Spezial AIF erreichten rund 260 Millionen Euro Eigenkapital wurden in insgesamt 54 Pflegeimmobilien und 6 Kindertagesstätten investiert. Im Fonds 1 wurden bis Ende 2017 30 Prozent weniger ausgezahlt als prognostiziert, wegen Wechselkursverlusten und einer späteren Mietanpassung als vorgesehen. Bei drei weiteren Fonds gab es nur minimale negative Abweichungen. Alle anderen Fonds zahlten prognosegemäß aus, einer besser. Bislang wurde jedoch noch kein Fonds aufgelöst.
Die INP Invest GmbH übernimmt die Rolle der KVG. Treuhänder ist die Curatis Treuhandgesellschaft mbH.
Immobilien. Der viergeschossige Neubau Haus Friedrich Ludwig Jahn wurde 2018 errichtet und ist deshalb ein halbes Jahr mietfrei. Er hat 102 Einzelzimmer für vollstationäre Dauerpflege, acht Zimmer für Kurzzeitpflege und zwei betreute Wohneinheiten. 28 Zimmer sind rollstuhlgerecht. Die 1990 bis 1996 errichtete, 2018 erweiterte und teilweise modernisierte Seniorenresidenz Großenaspe umfasst 90 Vollzeit- und zwei Kurzzeitpflegeplätze, davon sind lediglich 50 in Einzelzimmern untergebracht. Zehn Bewohner teilen sich das Bad mit einem Zimmernachbarn. Einige Bäder sind extrem klein. Das im Jahr 2000, teilweise auf alter Bausubstanz erbaute und 2012 bis 2016 modernisierte Pflegezentrum Techau hat 93 vollstationäre Pflegeplätze und 2 Kurzzeitpflegeplätze. Die Einzelzimmerquote liegt bei 77 Prozent. Im Finanzierungsplan wurden für das Objekt 300.000 Euro Modernisierungskosten berücksichtigt. Das dreigeschossige, 2013 errichtete Gebäude des Forstgartens Stift Wehretal bietet 40 Pflegeplätze. Die Bewohner bilden vier Hausgemeinschaften mit je zehn Einzelzimmern. Sie versorgen sich nach Möglichkeit selbst und gestalten ihren Alltag, unter Zuhilfenahme des Pflegepersonals. Der 1999 errichtete Gebäudekomplex des Seniorenhauses St. Michael wird bis Mitte 2019 zu einer Tagespflegeeinrichtung mit 98 Plätzen, darunter zwei ambulant betreute Demenzwohngemeinschaften mit insgesamt 19 Zimmern, und 34 Einheiten für Betreutes Wohnen umgebaut. Erst nach dem Umbau wird der vollständige Kaufpreis gezahlt. Nach Wechsel des Bauträgers konnte die zweigeschossige Kindertagesstätte Weltentdecker 2016 fertiggestellt und an den Mieter übergeben werden. Das Gebäude bietet Platz für 57 Kinder.
Bis auf eine Immobilie wurden alle zum oder knapp unter dem Verkehrswert erworben. Die Kaufpreisfaktoren lagen zwischen dem 15,3-Fachen (Techau) und dem 18,3-Fachen (Haus Friedrich Ludwig Jahn), der Durchschnitt lag beim 16,5-Fachen einer Jahresnettomiete.
Standorte. INP hat für jede Pflegeeinrichtung im Oktober 2018 eine Geoport-Analyse von der On-Geo GmbH anfertigen lassen. Danach waren die vollstationären Pflegeplätze an den Investitionsstandorten zwischen 79 (Kreis Forchheim) und 82 Prozent ausgelastet, das liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 88 Prozent.
Das Haus Friedrich Ludwig Jahn liegt in Saarbrücken, in einem Wohngebiet des Ortsteils Dudweiler. Im Umkreis von fünf Kilometern um das Fondsobjekt herum gibt es elf weitere Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 899 vollstationären Pflegeplätzen. Die Erstbelegung des Hauses erreichte Ende 2018 44 Prozent. Die Seniorenresidenz Großenaspe befindet sich in Schleswig-Holstein, im Landkreis Segeberg, in einem Wohngebiet. Fünf Kilometer um die Pflegeimmobilie herum gibt es kein weiteres Pflegeheim für ältere Menschen. Die Seniorenresidenz Großenaspe war 2018 wegen des Umbaus laut INP zu 86 Prozent ausgelastet. Ebenfalls in Schleswig-Holstein liegt das Pflegezentrum Techau, in der Gemeinde Ratekau, am Ortsrand von Techau. Gegenüber soll eine Anlage für Betreutes Wohnen und Ambulante Pflege errichtet werden. Fünf Kilometer um die Fondsimmobilie herum befanden sich laut Geoportanalyse sechs konkurrierende Pflegeheime mit insgesamt 427 vollstationären Pflegeplätzen. Das Fondsobjekt war 2018 zu 94 Prozent belegt, so INP. Der Forstgarten Stift Wehretal liegt im hessischen Landkreis Werra-Meißner-Kreis, in Wehretal, in einem Wohngebiet. Im Fünf-Kilometer-Umkreis liegt keine weitere Pflegeeinrichtung. Mit 98 Prozent ist der Forstgarten Stift quasi voll belegt und führt eine Warteliste. Das Seniorenhaus St. Michael befindet sich im bayrischen, oberfränkischen Landkreis Forchheim, in Gräfenberg. Im Umkreis von fünf Kilometer befindet sich keine weitere Pflegeeinrichtung. Der Umbau des Seniorenhauses dauert noch an, davor lagen die Belegungszahlen bei 92 Prozent, so INP.
Die Kindertagesstätte liegt in Essen. Im Oktober 2018 gab es in Essen 270 Betreuungseinrichtungen mit insgesamt 18.000 Plätzen. Anfang 2018 fehlten in Essen rund 2.400 Plätze in Kindertagesstätten und bei Tagespflegeeltern. In den kommenden Jahren sollen 3.000 neue Plätze geschaffen werden. Von 2012 bis 2030 soll die Anzahl der Unter-Dreijährigen um 1,4 Prozent und die der Drei- bis Fünfjährigen um 2,3 Prozent steigen, so die Bertelsmannstiftung. Alle Plätze der Fondsimmobilie sind belegt, es wird eine Warteliste geführt.
Vermietung. Alle Einrichtungen sind 20 bis 25 Jahre lang vermietet, zuzüglich Verlängerungsoptionen. Die Mieter sind: eine Tochter des Saarländischen Schwesternverbands e.V., zwei Tochtergesellschaften der Convivo Holding GmbH, die Cosiq GmbH mit einer natürlichen Person als einzigem Gesellschafter, eine Tochter der SeniVita GmbH & Co. KG und ein Tochterunternehmen der Fröbel e.V. Berlin. Creditreform hat die Bonität der Seniorenheimbetreiber der Objekte Haus Friedrich Ludwig Jahn und Seniorenhaus St. Michael im Februar 2019 mit sehr gut bewertet – Index 179 beziehungsweise 174. Die Patronatsgeber der Mieter für die anderen drei Pflegeimmobilien hat Creditreform mit gut eingeschätzt – Index zweimal 261, einmal 287 (100: ausgezeichnete Bonität bis 600: harte Negativmerkmale). Der Mieter der Kindertagesstätte wurde von Creditreform mit 183, sehr gute Bonität, beurteilt. Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung hat die Pflegeeinrichtungen wie folgt bewertet: die Schwesternverband Pflege und Assistenz gGmbH des Hauses Friedrich Ludwig Jahn mit 1,1 sehr gut, die Convivo Holding GmbH in der Seniorenresidenz Großenaspe mit 1,6 gut (medizinische Betreuung nur 2,1 gut, teilweise mangelhafte Flüssigkeitsversorgung). Für die nachfolgenden Einrichtungen stehen die MDK-Bewertungen für die Zeit vor dem Betreiberwechsel: das Pflegezentrum Techau mit nur 2,3 gut (medizinische Versorgung lediglich 2,9 befriedigend, Alltagsgestaltung 2,5 befriedigend, u. a. unzureichende Flüssigkeitsversorgung), der Forstgartenstift Wehretal mit 1,1 sehr gut, das Seniorenhaus St. Michael mit 2,2 gut.
Die Anfangsmieten sollen im Jahr 2020 insgesamt rund 2,79 Millionen Euro erreichen. Für die Pflegeimmobilien Großenaspe und Techau reichen die im Pflegelotsen veröffentlichten Investitionskosten selbst bei Vollbelegung nicht, um die Miete zu zahlen, geschweige denn, um die Einrichtung instand zu halten. INP hat die Investitionskostensätze vom Betreiber angegeben, bei denen Selbstzahler 6,31 Euro beziehungsweise 5,40 Euro pro Tag mehr zahlen als andere. Dabei wurde in Großenaspe auch für Nicht-Selbstzahler mehr angesetzt als im Pflegelotsen. Um dem Betreiber noch genügend Spielraum für eigene Instandhaltungsarbeiten zu lassen, müsste das Verhältnis Selbstzahler/Nichtselbstzahler bei Vollbelegung in der Seniorenresidenz Großenaspe 50/50 und im Pflegezentrum Techau 60/40 betragen. Laut INP liegt das momentane Verhältnis in Großenaspe bei 85/15 und in Techau bei 80/20, also auf der sicheren Seite. Sobald sich der Gesamtlebenshaltungsindex um 10 Prozent ändert, werden die Mieten der Pflegeimmobilien zu 60 Prozent angepasst. Die Miete der Kita steigt um 1,5 Prozent jährlich.
Finanzierung. 61 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 39 Prozent über Darlehen. Die Darlehensverträge wurden geschlossen. Der Fonds hat 9,43 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsdarlehen aufgenommen. Auch die Objektgesellschaften haben Zwischenfinanzierungsdarlehen in Anspruch genommen.
88,9 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. 0,9 Prozent sind Maklerkosten, 0,7 Prozent Finanzierungskosten. 0,3 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 9,2 Prozent werden für Nebenkosten des Fonds und der Objektgesellschaften ausgegeben, das ist in Ordnung.
Prognose. INP rechnet während der für 13 Jahre kalkulierten Fondslaufzeit mit einer Inflationsrate von durchschnittlich 1,5 Prozent. Die durchschnittliche Inflationsrate der vergangenen 13 Jahre lag bei 1,4 Prozent. Für die Instandhaltung an Dach und Fach und für Revitalisierungsleistungen wurden insgesamt durchschnittlich jährlich 12,9 Euro je Quadratmeter Nutzfläche veranschlagt, das ist plausibel, da die Einrichtungen zeitnah neu errichtet oder modernisiert und umgebaut wurden. Die für 10 bis 12 Jahre fest vereinbarten Zinssätze liegen zwischen 2,00 und 2,57 Prozent jährlich. Der Anschlusszinssatz wurde mit 4,00 Prozent jährlich kalkuliert. Getilgt wird mit anfänglich 1,5 bis 3,1 Prozent pro Jahr. Kalkuliert wurden durchschnittlich jährlich 0,75 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens für Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaften, das entspricht 1,5 Prozent des anfänglichen Nettoinventarwerts. Die Nebenkosten können jedoch auf hohe 2,9 Prozent des Nettoinventarwerts steigen. INP rechnet mit einem Verkauf Ende 2031 (Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung) zum 15,4-Fachen der Jahresmiete, das liegt etwa eine Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor. 1,0 Prozent der Verkaufserlöse geht an die KVG.
Rückfluss. Sobald die Anleger ihr Eigenkapital zurückerhalten haben zuzüglich 4,5 Prozent jährlich – das entspricht etwa dem prognostizierten Rückfluss, gehen 20 Prozent der übersteigenden Beträge an die KVG.
Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die Ende März 2019 dem Fonds beitreten, sollen während der rund 13 Jahre Fondslaufzeit insgesamt 135 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten und eine IRR-Rendite nach Steuern von 2,7 Prozent jährlich erzielen.
fondstelegramm-Meinung. Der Prospekt ist erfreulich detailliert und verdient ein großes Lob. Abgesehen von einem, sind alle Vorgängerfonds bislang nahezu prognosegemäß gelaufen, aufgelöst wurde jedoch noch keiner. Der Fonds punktet deutlich gegenüber Blindpool-AIF, bei denen die Anleger nicht wissen, in welche Projekte ihr Geld fließt. Gelungen ist die Risikostreuung der Objekte über mehrere Bundesländer und über mehrere Mieter. Die Gebäudesubstanz ist sehr unterschiedlich von alt und umgebaut bis neu. Auch die Nutzung ist verschieden – von der vollstationären Dauerpflege, über betreute Wohnungen bis hin zur ambulanten Betreuung, auch eine Kita ist im Portfolio. Alle Objekte sind langfristig an Unternehmen vermietet, deren Bonität Creditreform mit gut bis sehr gut bewertet hat. Bei zwei Betreibern muss sich die medizinische Betreuung laut der letzten MDK-Berichte offensichtlich verbessern, damit die Pflegebedürftigen nicht leiden. Obwohl sich die Pflegeheime an Standorten befinden, an denen die durchschnittliche Auslastung der vollstationären Dauerpflegeplätze unter dem Bundesdurchschnitt liegt, waren zwei Einrichtungen zu 94 beziehungsweise 98 Prozent belegt. Bei einem Heim entspricht die Auslastung etwa dem Bundesdurchschnitt. Eine Senioreneinrichtung befindet sich in der Eröffnungsphase, ein weiteres wird noch umgebaut. Die Plätze der Kita sind alle vergeben. Zwei Pflegeimmobilien brauchen bei Vollbelegung mindestens 50 beziehungsweise 60 Prozent Selbstzahler, die höhere Investitionskosten zahlen als Sozialhilfeempfänger, damit die Mieten und Instandhaltungskosten gedeckt werden können. Die Fondskalkulation ist plausibel.
Sozialimmobilienfonds mit guter Risikodiversifizierung.
