Analyse: Atypisch stille Beteiligungen an der Thamm & Partner GmbH
Es herrscht Stille hinsichtlich der stillen Reserven
Angebot. Anlegern wird angeboten, sich atypisch still an der Thamm & Partner GmbH zu beteiligen. Dieses Angebot besteht schon seit 2005, zur Ergänzung legt der Anbieter dem Prospekt die Jahresabschlüsse 2007 bis 2015 bei. Die Thamm & Partner GmbH erwirbt, modernisiert und verkauft Immobilien. Eine stille Beteiligung ist ab 5.000 Euro zuzüglich unüblich hohen acht Prozent Agio möglich. Anleger, die sich für eine Ratenzahlung entscheiden, müssen mindestens 20 Prozent ihres Beteiligungsbetrags und das Agio in Höhe von gar 8,5 Prozent sofort entrichten, den Rest in Monatsraten von mindestens 50 Euro. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Sie können ihre Beteiligung frühestens zehn Jahre nach Zeichnung mit einer Frist von einem Jahr kündigen. Bei einer vorherigen, vertragswidrigen Beendigung müssten Anleger 15 Prozent ihres Beteiligungsbetrags als Entschädigung bezahlen zuzüglich 8,5 Prozent Verzugszinsen auf noch nicht eingezahlte Beträge. Der Prospekt wurde laut der Gesellschaft für innovatives Vertriebsmarketing mbH (IVM), über die der Vertrieb der stillen Beteiligungen läuft, im Jahr 2005 von der Bafin zugelassen.
Historie. Die Thamm & Partner GmbH wurde im Jahr 1995 gegründet. Ihr Stammkapital beträgt 350.000 Euro. Ihre Geschäftsführerin, Angela Thamm, ist gelernte Kauffrau. Seit 1983 arbeitet sie selbständig im Immobilienbereich. Thamm & Partner beschäftigt insgesamt 12 Mitarbeiter.
Thamm & Partner hat es sich zur Aufgabe gemacht, Altbauten zu erwerben, diese zu sanieren und entweder zu veräußern oder zu behalten. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Objektstandorte Berlin, Potsdam, Leipzig und Görlitz.
Thamm & Partner hatte laut Prospekt schon seit 2008 vor, Jahresüberschüsse zu erzielen. Ab 2010 waren Auszahlungen an stille Gesellschafter geplant. Tatsächlich wurden mindestens seit 2005 Verluste geschrieben. Das setzte sich bis zum Ende des vorliegenden Berichtszeitraums 2015 jährlich fort. So betrugen die durch die stillen Gesellschafter übernommenen Verluste von 2006 bis 2015 insgesamt rund 37,4 Millionen Euro. Dabei sahen die jährlichen Gewinn- und Verlustrechnungen im Prinzip ähnlich aus: Dem Rohergebnis standen jeweils viel höhere sonstige betriebliche Aufwendungen gegenüber. Vor allem ab dem Jahr 2012 wurde das Missverhältnis deutlich gesteigert. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen waren in den genannten Jahren im Durchschnitt dreimal so hoch wie das Rohergebnis.
Das Jahr 2015 schloss die Thamm & Partner GmbH mit einer Bilanzsumme von rund 74,9 Millionen Euro ab. Das Eigenkapital stieg auf 61,0 Millionen Euro, von 52,9 Millionen Euro im Vorjahr. Der Verlustvortrag von rund 886.000 Euro besteht seit 2006 und resultiert laut IVM aus einem Objektkauf in Form einer GbR. Der Betrag darf nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden und wird erst bei Verkauf des Objekts aufgehoben. Das Rohergebnis 2015 sank von rund 4 Millionen Euro im Vorjahr auf 3 Millionen Euro. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ging von minus 4,9 Millionen in 2014 auf minus 5,5 Millionen Euro in 2015 zurück. Die Verlustübernahmen durch stille Gesellschafter stiegen von rund 4,9 Millionen Euro im Jahr 2014 auf rund 5,5 Millionen Euro in 2015 an.
Anleger, die sich das ansehen, dürften kaum einen Anreiz haben, sich am Unternehmen zu beteiligen, wären da nicht die stillen Reserven, an denen die atypisch stillen Gesellschafter teilhaben. Laut IVM besitzt Thamm & Partner 61 Immobilien. Etwa 95 Prozent sind Wohngebäude. Eine aktuelle Liste der Immobilie mit den dazugehörigen Verkehrswerten konnte oder wollte der Anbieter jedoch nicht vorlegen. Die neueste Grundbesitzaufstellung im Prospekt stammt aus dem Jahr 2011, mit 42 Immobilien, zu denen aber keine Bewertungsgutachten vorlagen. Die in der Bilanz ausgewiesenen Sachanlagen (2015 rund 15,1 Millionen Euro) bilden lediglich die Buchwerte ab. Die Verkehrswerte seien viel höher, so IVM. Die Differenz, die sich Außenstehenden jedoch nicht erschließt, bilden die stillen Reserven.
So gab es jährlich neue mutige Anleger, die Geld in das Unternehmen gesteckt haben. Die Einlagen der atypisch stillen Gesellschafter lagen 2015 bei insgesamt rund 61,1 Millionen Euro. Daraus resultiert übrigens die hohe Eigenkapitalquote von 81 Prozent. Die 2015 getätigten Einlagen atypisch still Beteiligter von rund 13,1 Millionen Euro machten rund 88 Prozent der gesamten Mittelherkunft der Thamm & Partner GmbH aus. 56 Prozent der stillen Einlagen aus 2015 wurden für die Erhöhung liquider Mittel eingesetzt und 37 Prozent für den Ausgleich des Jahresfehlbetrags 2015. Letzterer lag bei rund 5,5 Millionen Euro und wurde zu 40,8 Prozent für Gebäudesicherungs- und Reparaturmaßnahmen verwendet und zu 27,4 Prozent für die Auszahlung ausscheidender stiller Beteiligter.
Nach Aussagen der IVM haben die ersten atypisch still Beteiligten zum Jahr 2010 gekündigt. Im Durchschnitt sollen die bislang ausgestiegenen Anleger nach zehn Jahren 170 Prozent ihres eingezahlten Betrags (ohne Agio) zurückerhalten haben, so IVM, das entspricht 157 Prozent des Zeichnungsbetrags mit Agio. Eine Leistungsbilanz oder eine Übersicht über die bereits aufgelösten stillen Beteiligungen und die dazugehörigen Auszahlungen veröffentlicht Thamm & Partner nicht. Laufende Auszahlungen gab es wegen nicht vorhandener Gewinne keine. Die liquiden Mittel für die Bezahlung der Altanleger dürften folglich aus den Einzahlungen neuer Anleger geflossen sein.
Stille Beteiligungen. Die stillen Beteiligungen sind nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern der Gesellschaft.
Die atypisch stillen Gesellschafter sind am Gewinn, Vermögen und an den stillen Reserven der Gesellschaft beteiligt, bis zur Höhe ihrer stillen Einlage aber auch am Verlust der Gesellschaft.
Nach Ablauf von drei Betriebsjahren sind die Anleger berechtigt, jährliche Entnahmen vorzunehmen, sofern ihr Gewinn- und Verlustkonto Gewinnanteile ausweist. Für Ratenzahler beginnt das Entnahmerecht drei Jahre nach Volleinzahlung. Entnahmen sind nur möglich, wenn es die liquide Lage des Unternehmens zulässt. Die Entnahmen dürfen maximal 8 Prozent der Zeichnungssumme betragen. Da das Unternehmen nie Gewinne auswies, waren das bislang rein theoretische Überlegungen.
Die Gewinn- und Verlustanteile für die Ratenzahler werden auf einem Konto gutgeschrieben und am Ende der Laufzeit ausgezahlt. Bei fristgerechter Kündigung, frühestens zum Ablauf des zehnten Jahres, sollen die Anleger ihren Beteiligungsbetrag wieder zurückerhalten.
Finanzierung. 2015 finanzierte sich das Unternehmen zu rund 19 Prozent aus Bankdarlehen, so IVM.
Rückfluss. Die Gesellschafter der Thamm & Partner GmbH erhalten jährlich einen Vorabgewinn in Höhe von 10 Prozent des Jahresüberschusses. Erst danach wird der verbleibende Gewinn auf die Gesellschaftsanteile entsprechend verteilt – Gewinne gab es bislang jedoch keine.
Eine Auszahlungsprognose gibt der Anbieter nicht ab.
Vertragsgestaltung. Der Prospekt ist 12 Jahre alt. Für den potenziellen Anleger ist es auf den ersten Blick nicht ersichtlich, worauf er sich einlässt. Er müsste sich mühsam die Gewinn- und Verlustrechnungen und die Mittelverwendungskontroll-Übersichten der vergangenen Jahre heraussuchen und sich die Zahlen genau ansehen. Allein das Studieren der Bilanz 2015 würde ihm nicht viel nützen. Die Darstellung des aktuellen Immobilienbestands mit den dazugehörigen Verkehrswerten und damit der aktuellen stillen Reserven fehlt völlig. Ohne diese Information ist ein Anleger nicht in der Lage zu entscheiden, ob er in diese Vermögensanlage investieren sollte oder besser nicht. Trotz allem ist ein Vertrieb auf Grundlage des Prospekts aus 2005 laut einer Stellungnahme der Bafin gestattet.
fondstelegramm-Meinung. Gewinne hat Thamm & Partner seit Emission der stillen Beteiligungen im Jahr 2005 nie geschrieben. Das Unternehmen hat statt dessen sukzessive seinen Immobilienbestand erweitert. Wie der Immobilienbestand derzeit aussieht und welchen Verkehrswert er umfasst, gibt Thamm & Partner nicht preis. Insofern bleiben die stillen Reserven, an denen die still Beteiligten teilhaben, im Dunkeln. Neue Einlagen stiller Gesellschafter werden zum Teil dafür verwendet, alte Gesellschafter auszuzahlen. Auch der Immobilienverkauf wäre eine Möglichkeit, liquide Mittel dafür aufzubringen. Ob in zehn Jahren, wenn die Mindestlaufzeit heutiger Beteiligungen endet, noch genügend Immobilien zum Verkauf stehen und ob es dann noch Anleger gibt, die neue Einlagen in ausreichender Höhe leisten, um die heute Beitretenden angemessen auszuzahlen, können Prospektleser anhand der Verkaufsunterlagen nicht abschätzen. Das Agio liegt über der am Markt üblichen Höhe.
Es ist erstaunlich, wenn Emissionshäuser monatelang mit der Bafin um Formulierungen und Details für ihre Vermögensanlagen ringen, aber gleichzeitig Anbieter mit einem Uraltprospekt für stille Beteiligungen aufwarten und lediglich ihren jährlichen Geschäftsbericht anhängen. Letztere dürften sich den Bauch halten vor Lachen über diese Praxis.
Historie. Die Thamm & Partner GmbH wurde im Jahr 1995 gegründet. Ihr Stammkapital beträgt 350.000 Euro. Ihre Geschäftsführerin, Angela Thamm, ist gelernte Kauffrau. Seit 1983 arbeitet sie selbständig im Immobilienbereich. Thamm & Partner beschäftigt insgesamt 12 Mitarbeiter.
Thamm & Partner hat es sich zur Aufgabe gemacht, Altbauten zu erwerben, diese zu sanieren und entweder zu veräußern oder zu behalten. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Objektstandorte Berlin, Potsdam, Leipzig und Görlitz.
Thamm & Partner hatte laut Prospekt schon seit 2008 vor, Jahresüberschüsse zu erzielen. Ab 2010 waren Auszahlungen an stille Gesellschafter geplant. Tatsächlich wurden mindestens seit 2005 Verluste geschrieben. Das setzte sich bis zum Ende des vorliegenden Berichtszeitraums 2015 jährlich fort. So betrugen die durch die stillen Gesellschafter übernommenen Verluste von 2006 bis 2015 insgesamt rund 37,4 Millionen Euro. Dabei sahen die jährlichen Gewinn- und Verlustrechnungen im Prinzip ähnlich aus: Dem Rohergebnis standen jeweils viel höhere sonstige betriebliche Aufwendungen gegenüber. Vor allem ab dem Jahr 2012 wurde das Missverhältnis deutlich gesteigert. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen waren in den genannten Jahren im Durchschnitt dreimal so hoch wie das Rohergebnis.
Das Jahr 2015 schloss die Thamm & Partner GmbH mit einer Bilanzsumme von rund 74,9 Millionen Euro ab. Das Eigenkapital stieg auf 61,0 Millionen Euro, von 52,9 Millionen Euro im Vorjahr. Der Verlustvortrag von rund 886.000 Euro besteht seit 2006 und resultiert laut IVM aus einem Objektkauf in Form einer GbR. Der Betrag darf nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden und wird erst bei Verkauf des Objekts aufgehoben. Das Rohergebnis 2015 sank von rund 4 Millionen Euro im Vorjahr auf 3 Millionen Euro. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ging von minus 4,9 Millionen in 2014 auf minus 5,5 Millionen Euro in 2015 zurück. Die Verlustübernahmen durch stille Gesellschafter stiegen von rund 4,9 Millionen Euro im Jahr 2014 auf rund 5,5 Millionen Euro in 2015 an.
Anleger, die sich das ansehen, dürften kaum einen Anreiz haben, sich am Unternehmen zu beteiligen, wären da nicht die stillen Reserven, an denen die atypisch stillen Gesellschafter teilhaben. Laut IVM besitzt Thamm & Partner 61 Immobilien. Etwa 95 Prozent sind Wohngebäude. Eine aktuelle Liste der Immobilie mit den dazugehörigen Verkehrswerten konnte oder wollte der Anbieter jedoch nicht vorlegen. Die neueste Grundbesitzaufstellung im Prospekt stammt aus dem Jahr 2011, mit 42 Immobilien, zu denen aber keine Bewertungsgutachten vorlagen. Die in der Bilanz ausgewiesenen Sachanlagen (2015 rund 15,1 Millionen Euro) bilden lediglich die Buchwerte ab. Die Verkehrswerte seien viel höher, so IVM. Die Differenz, die sich Außenstehenden jedoch nicht erschließt, bilden die stillen Reserven.
So gab es jährlich neue mutige Anleger, die Geld in das Unternehmen gesteckt haben. Die Einlagen der atypisch stillen Gesellschafter lagen 2015 bei insgesamt rund 61,1 Millionen Euro. Daraus resultiert übrigens die hohe Eigenkapitalquote von 81 Prozent. Die 2015 getätigten Einlagen atypisch still Beteiligter von rund 13,1 Millionen Euro machten rund 88 Prozent der gesamten Mittelherkunft der Thamm & Partner GmbH aus. 56 Prozent der stillen Einlagen aus 2015 wurden für die Erhöhung liquider Mittel eingesetzt und 37 Prozent für den Ausgleich des Jahresfehlbetrags 2015. Letzterer lag bei rund 5,5 Millionen Euro und wurde zu 40,8 Prozent für Gebäudesicherungs- und Reparaturmaßnahmen verwendet und zu 27,4 Prozent für die Auszahlung ausscheidender stiller Beteiligter.
Nach Aussagen der IVM haben die ersten atypisch still Beteiligten zum Jahr 2010 gekündigt. Im Durchschnitt sollen die bislang ausgestiegenen Anleger nach zehn Jahren 170 Prozent ihres eingezahlten Betrags (ohne Agio) zurückerhalten haben, so IVM, das entspricht 157 Prozent des Zeichnungsbetrags mit Agio. Eine Leistungsbilanz oder eine Übersicht über die bereits aufgelösten stillen Beteiligungen und die dazugehörigen Auszahlungen veröffentlicht Thamm & Partner nicht. Laufende Auszahlungen gab es wegen nicht vorhandener Gewinne keine. Die liquiden Mittel für die Bezahlung der Altanleger dürften folglich aus den Einzahlungen neuer Anleger geflossen sein.
Stille Beteiligungen. Die stillen Beteiligungen sind nachrangig gegenüber allen anderen Gläubigern der Gesellschaft.
Die atypisch stillen Gesellschafter sind am Gewinn, Vermögen und an den stillen Reserven der Gesellschaft beteiligt, bis zur Höhe ihrer stillen Einlage aber auch am Verlust der Gesellschaft.
Nach Ablauf von drei Betriebsjahren sind die Anleger berechtigt, jährliche Entnahmen vorzunehmen, sofern ihr Gewinn- und Verlustkonto Gewinnanteile ausweist. Für Ratenzahler beginnt das Entnahmerecht drei Jahre nach Volleinzahlung. Entnahmen sind nur möglich, wenn es die liquide Lage des Unternehmens zulässt. Die Entnahmen dürfen maximal 8 Prozent der Zeichnungssumme betragen. Da das Unternehmen nie Gewinne auswies, waren das bislang rein theoretische Überlegungen.
Die Gewinn- und Verlustanteile für die Ratenzahler werden auf einem Konto gutgeschrieben und am Ende der Laufzeit ausgezahlt. Bei fristgerechter Kündigung, frühestens zum Ablauf des zehnten Jahres, sollen die Anleger ihren Beteiligungsbetrag wieder zurückerhalten.
Finanzierung. 2015 finanzierte sich das Unternehmen zu rund 19 Prozent aus Bankdarlehen, so IVM.
Rückfluss. Die Gesellschafter der Thamm & Partner GmbH erhalten jährlich einen Vorabgewinn in Höhe von 10 Prozent des Jahresüberschusses. Erst danach wird der verbleibende Gewinn auf die Gesellschaftsanteile entsprechend verteilt – Gewinne gab es bislang jedoch keine.
Eine Auszahlungsprognose gibt der Anbieter nicht ab.
Vertragsgestaltung. Der Prospekt ist 12 Jahre alt. Für den potenziellen Anleger ist es auf den ersten Blick nicht ersichtlich, worauf er sich einlässt. Er müsste sich mühsam die Gewinn- und Verlustrechnungen und die Mittelverwendungskontroll-Übersichten der vergangenen Jahre heraussuchen und sich die Zahlen genau ansehen. Allein das Studieren der Bilanz 2015 würde ihm nicht viel nützen. Die Darstellung des aktuellen Immobilienbestands mit den dazugehörigen Verkehrswerten und damit der aktuellen stillen Reserven fehlt völlig. Ohne diese Information ist ein Anleger nicht in der Lage zu entscheiden, ob er in diese Vermögensanlage investieren sollte oder besser nicht. Trotz allem ist ein Vertrieb auf Grundlage des Prospekts aus 2005 laut einer Stellungnahme der Bafin gestattet.
fondstelegramm-Meinung. Gewinne hat Thamm & Partner seit Emission der stillen Beteiligungen im Jahr 2005 nie geschrieben. Das Unternehmen hat statt dessen sukzessive seinen Immobilienbestand erweitert. Wie der Immobilienbestand derzeit aussieht und welchen Verkehrswert er umfasst, gibt Thamm & Partner nicht preis. Insofern bleiben die stillen Reserven, an denen die still Beteiligten teilhaben, im Dunkeln. Neue Einlagen stiller Gesellschafter werden zum Teil dafür verwendet, alte Gesellschafter auszuzahlen. Auch der Immobilienverkauf wäre eine Möglichkeit, liquide Mittel dafür aufzubringen. Ob in zehn Jahren, wenn die Mindestlaufzeit heutiger Beteiligungen endet, noch genügend Immobilien zum Verkauf stehen und ob es dann noch Anleger gibt, die neue Einlagen in ausreichender Höhe leisten, um die heute Beitretenden angemessen auszuzahlen, können Prospektleser anhand der Verkaufsunterlagen nicht abschätzen. Das Agio liegt über der am Markt üblichen Höhe.
Es ist erstaunlich, wenn Emissionshäuser monatelang mit der Bafin um Formulierungen und Details für ihre Vermögensanlagen ringen, aber gleichzeitig Anbieter mit einem Uraltprospekt für stille Beteiligungen aufwarten und lediglich ihren jährlichen Geschäftsbericht anhängen. Letztere dürften sich den Bauch halten vor Lachen über diese Praxis.
Mit einfachen Mitteln wird hier die „Katze im Sack“ angeboten.
